Das neue Bauvertragsrecht

Wo Licht ist, ist bekanntlich auch Schatten. Das gilt auch für das neue Bauvertragsrecht. Bisher wurden Neubauten oder komplexe Modernisierungen durch die Regeln des Werkvertrages realisiert, also einem Vertragstyp, der auch bei einer einfachen Reparatur einer Waschmaschine zur Anwendung kommt. Seit dem 1. Januar 2018 gilt ein Regelwerk, welches einen gerechten Interessenausgleich zwischen privaten Bauherren und Bauunternehmern oder Bauträgern herstellen soll. Hierzu hat

der Gesetzgeber das seit über 100 Jahren grundsätzlich unveränderte Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragrafen 650a ff BGB den "Bauvertrag", den "Verbraucherbauvertrag" und den "Bauträgervertrag" erstmalig geregelt. Herausgekommen ist ein sehr komplexes Regelwerk, welches sich nun erst einmal in der Praxis einfinden muss. Bis es soweit ist, wird es voraussichtlich noch viel Streit geben, der nicht nur die Gerichte beschäftigen wird.

Ein Kernanliegen der Neuregelungen liegt darin, private Bauherren zu stärken. Dies wird insbesondere beim Verbraucherbauvertrag sichtbar, den Neubau (klassisch Fertighaus) und erhebliche Umbaumaßnahmen für einen Verbraucher regelt. Die Neuregelungen im Detail:

• Bauherren haben einen Anspruch auf eine differenzierte Baubeschreibung, die ihnen vor Abschluss des Vertrages vorgelegt werden muss. Bauträger und Schlüsselfertiganbieter etwa müssen somit ihren Kunden rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung mit Angaben zu Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Gebäudedaten, Plänen mit Raum- und Flächenangaben, Grundrissen sowie einer Beschreibung der Baukonstruktion und gegebenenfalls des Innenausbaus, der gebäudetechnischen Anlagen, der Elektroinstallationen und  der Sanitärobjekte zur Verfügung stellen. Die Baubeschreibung hat zudem verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben. Aus Sicht des Verbraucher ist die Beschreibung gut, insbesondere um eine Vorstellung vom Umfang zu erhalten und diese mit anderen Baubeschreibungen zu vergleichen.
• Verbraucher erhalten ein Widerrufsrecht. Sie können Bauverträge 14 Tage nach deren Abschluss widerrufen, sofern diese nicht notariell beurkundet sind. Macht ein Verbraucher hiervon Gebrauch, muss er Wertersatz leisten. Wertersatz ist auch dann zu leisten, wenn das bisherige Werk Mängel aufweist.
• Wird ein noch zu errichtendes Gebäude nebst Grundstück erworben, sind die Regeln des Bauträgervertrages einschlägig. Beim Bauträgervertrag gibt es jedoch keine freie oder außerordentliche Kündigung, kein einseitiges Anordnungsrecht und kein Widerrufsrecht. Zudem wird die Baubeschreibung nicht automatisch Vertragsbestandteil. Dies gilt es zu beachten.
• Aus Sicht der Werkunternehmer ist die neu geregelte Abnahmefiktion durchaus positiv. Diese tritt ein, wenn der Besteller sich binnen einer vom Werkunternehmer nach Fertigstellung gesetzten angemessenen Frist die Abnahme ohne Benennung von Mängeln verweigert oder sich gar nicht rührt. Bei Bestellern, die Verbraucher sind, gilt dies jedoch nur dann, wenn diese zusammen mit der Abnahmeaufforderung auf die Folgen einer fehlenden Angabe von Mängel in Textform hingewiesen wurden. Der Besteller kann die Fiktion der Abnahme dadurch verhindern, dass er mindestens einen konkreten Mangel innerhalb der vom Bauunternehmer gesetzten Frist rügt, wobei es hierfür grundsätzlich nicht darauf ankommt, ob der eingewendete Mangel tatsächlich besteht bzw. ob es sich bei dem Mangel um einen wesentlichen oder unwesentlichen Mangel handelt.