Immobilienverband

Ich hab da mal eine Frage… zu Ansprüchen bei einem geplatzten Grundstückskaufvertrag

Hat ein Kaufinteressent Schadenersatzansprüche wenn der Verkäufer die Verhandlungen im fortgeschrittenen Stadium abbricht?

Ein Immobilienerwerb — ob Haus oder Wohnung — bedarf auf Käuferseite in der Regel eines längeren Vorlaufes. Er wird die Immobilie begutachten wollen und muss Klarheit darüber gewinnen, ob eine Bank den Kauf begleitet. Es sind also eine Reihe von Prüfungen und Abstimmungen zu führen und letztlich muss sich der Kaufinteressent mit dem Verkäufer auch auf die Bedingungen des notariellen Kaufvertrages einigen. Hierfür muss der Kaufinteressent viel Zeit und ggf. auch Geld investieren. Umso ärgerlicher kann es für ihn sein, wenn der Kaufinteressent trotz Vorliegen eines unterschriftsreifen Vertrages kurzfristig wieder Abstand nimmt, weil er beispielsweise die Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen will. Kann der Kaufinteressent dann seinen Aufwand an Zeit und Geld ersetzt verlangen?

 

Was sagen die Gerichte:

In der Regel stehen die Chancen des Kaufinteressenten schlecht. Dies hat der BGH im vergangenen Jahr noch einmal klargestellt und herausgearbeitet (V ZR 11/17, Wohnungseigentümer 2017, 158). Im entschiedenen Fall hatten sich Verkäufer und Käufer bereits auf den Kaufpreis für eine Eigentumswohnung geeinigt. Die Kaufvertragsentwürfe waren ausgetauscht und ein Notartermin vereinbart worden. Der Kaufinteressent hatte auch schon seine Finanzierung unter Dach und Fach gebracht. Kurz vor der Beurkundung teilte der Verkäufer dann dem Kaufinteressenten mit, dass der Verkauf nur noch gegen Zahlung eines höheren Kaufpreises erfolgen würde. Damit war der Interessent nicht einverstanden und nahm Abstand von dem Kaufvertrag.

Ein Schadensersatzanspruch wurde ihm vom BGH verwehrt. Grundsätzlich gelte, dass im Rahmen der Privatautonomie jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht habe, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Schadensersatzansprüche seien nur möglich, wenn der Vertragsabschluss nach den Verhandlungen als sicher anzunehmen gewesen wäre und der Kaufinteressent im Hinblick auf das dadurch begründete Vertrauen Aufwendungen gemacht habe. Bei einem Grundstückskaufvertrag gelten darüber hinaus — so der BGH — erhöhte Anforderungen. Schadenersatzansprüche kommen nur in Betracht, wenn eine vorsätzliche Treuepflichtverletzung einer Seite vorliegt. Dies kann z.B. beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft gegeben sein. Die nachträgliche Erhöhung des Kaufpreises — obwohl der Interessent bereits einen Darlehensvertrag abgeschlossen hatte — sei aber keine schwerwiegende Treuepflichtverletzung.

 

Praxishinweis:

Die Messlatte liegt also sehr hoch. Für Kaufinteressenten keine einfache Situation. Sie werden und müssen ja zu einem bestimmten Zeitpunkt den Darlehensvertrag mit der Bank unter Dach und Fach haben wollen, um so beruhigt zum Notar gehen zu können.

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