Immobilienverband

Ich hab da mal eine Frage… zum Ingangsetzen eines selbständigen Beweisverfahrens in der WEG

Kann ein einzelner Sondereigentümer ein gerichtliches Beweisverfahren wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegen die übrigen Eigentümer bei Gericht beantragen, ohne dass sich die Eigentümergemeinschaft vorher in einer Versammlung damit befasst hat?

Das selbständige Beweisverfahren bietet die Möglichkeit, über einen vom Gericht zu bestellenden Sachverständigen Mängel feststellen und bewerten zu lassen. Dazu muss der Antragsteller einen Fragenkatalog formulieren und beim zuständigen Gericht die Bestellung eines Sachverständigen zur Beantwortung dieser Fragen beantragen. Antragsgegner wird in der Regel derjenige sein, der nach Meinung des Antragstellers die Mängel verursacht hat.

Die in dem gerichtlichen Gutachten vom Sachverständigen gefundenen Ergebnisse können dann in einem sich anschließenden Gerichtsprozess nicht mehr in Frage gestellt werden. Grundsätzlich kann jeder einen solchen Antrag stellen, der ein entsprechendes Rechtsschutzbedürfnis bei Gericht nachweisen kann. Die Gerichte fassen den Begriff des Rechtsschutzbedürfnisses sehr weit.

In einer Eigentümergemeinschaft gilt allerdings der sogenannte Grundsatz der Vorbefassung. Verwaltungsangelegenheiten, die die Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft insgesamt angehen, müssen in der Eigentümerversammlung auf einen entsprechenden Antrag hin zunächst diskutiert und beschlossen oder abgelehnt werden. Erst dann ist der gerichtliche Rechtsweg eröffnet. Die Frage, ob dies auch für das selbständige Beweisverfahren gilt.

 

Was sagen die Gerichte:

Ja, hat das LG München I im vergangenen Jahr entschieden (36 T 8948/17, ZMR 2017, 1010). Ein Wohnungseigentümer hatte einen Antrag gegen die übrigen Eigentümer und die WEG auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gestellt. Das Landgericht München I wies den Antrag ab. Die Beauftragung eines Sachverständigen zur Feststellung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum hätte zunächst in der Eigentümerversammlung behandelt werden müssen. Die Eigentümer müssten die Möglichkeit haben selbst zu entscheiden, welcher Gutachter bestellt werden solle und was sein konkreter Auftrag sei. Es handele sich hier um Vorbereitungsmaßnahmen zur Beseitigung von Schäden am Gemeinschaftseigentum. Dabei liege die Entscheidung über das „Ob“ und das „Wie“ grundsätzlich bei der Eigentümergemeinschaft.

Lediglich wenn von vornherein feststehe, dass die Wohnungseigentümer eine Beschlussfassung zur Ursachenermittlung ablehnen würde, könne der Antrag bei Gericht ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung gestellt werden.

 

Praxishinweis:

Eine andere Kammer des Landgerichts München I sieht dies anders (LG München I 1 T 1029/16). Danach muss ein Wohnungseigentümer nicht erst die Eigentümergemeinschaft in einer Versammlung mit dem Thema befassen. Auf der sicheren Seite wird man aber sein, wenn man diesen Weg zunächst geht.

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