Immobilienverband IVD

Reform der Grundsteuer: IVD plädiert für „Südländer-Modell“

• Derzeitige Einheitsbewertung nicht mit Verfassung vereinbar
• Vorschlag des Bundesrates würde zu lange brauchen und die Grundsteuer ständig erhöhen

Das Bundesverfassungsgericht hat heute über die Einheitsbewertung bei der Grundsteuer verhandelt. „Das Gericht hat heute natürlich keine Entscheidung verkündet. Es hat aber deutlich zu erkennen gegeben, dass das geltende Recht nicht mit der Verfassung vereinbar ist, weil die Einheitswerte von den heutigen Werten stark abweichen“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, die mündliche Verhandlung. Naturgemäß habe sich das Gericht mit konkreten Reformvorschlägen zurückgehalten. Es ist davon auszugehen, dass das Gericht die Grundsteuer nicht für verfassungswidrig erklären wird, sondern dem Gesetzgeber eine Frist setzen wird, innerhalb derer es eine Neuregelung schaffen muss.

Den Worten des Vorsitzenden war jedoch deutlich zu entnehmen, dass das Gericht nicht gewillt ist, die derzeitige verfassungswidrige Situation weitere zehn Jahre zu tolerieren. Damit dürfte der Vorschlag des Bundesrates, die Grundsteuer in Zukunft anhand der Kostenwerte zu bemessen, hinfällig sein, da zur Ermittlung der Kostenwerte eine Übergangsfrist von zehn Jahren nötig wäre.

„Der Gesetzgeber steht vor einer großen Herausforderung. Die Reform darf nicht zu mehr Bürokratie führen und es darf keine enormen zusätzlichen finanziellen Belastungen für Mieter und Eigentümer geben“, so Schick.

Mit dem Vorschlag des Bundesrates (Drucksachen 18/10753 und 18/10751) liegt bereits ein Entwurf für eine Neuregelung der Grundsteuer vor. Danach soll Bemessungsgrundlage in Zukunft der sogenannte Kostenwert sein, der sich aus dem Bodenrichtwert und einem stark typisierten Gebäudesachwert zusammensetzt.

Der IVD-Steuerexperte Hans-Joachim Beck warnte schon im Vorfeld der Verhandlung dringend davor, diesen Gesetzesvorschlag umzusetzen. „Durch die vorgeschlagenen Kostenwerte wäre eine ständige Erhöhung der Grundsteuer vorprogrammiert. Steigende Bodenwerte und Baupreise würden auch ohne Anhebung der Hebesätze zu einem stetigen Anstieg der Grundsteuer führen. Zwar könnten die Gemeinden insofern ‚gegensteuern‘, indem sie die Hebesätze entsprechend absenkten. Nach der bisherigen Erfahrung ist damit aber kaum zu rechnen. Seit 1990 ist der durchschnittliche Hebesatz für die Grundsteuer B in Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern von 300 auf 517 Prozent gestiegen“, so Beck.

Zudem würden Neubauten gegenüber Altbauten aufgrund der steigenden Baukosten benachteiligt. „Der volle Ansatz der Bodenwerte würde vor allem in den Städten und in den begehrten Wohnlagen zu einer ‚explosionsartigen‘ Erhöhung der Grundsteuer führen. Wer sich etwa in den 70-iger Jahren am damaligen Rand einer Großstadt ein Einfamilienhaus gekauft hat, würde eine Vielfaches der bisherigen Steuer zahlen müssen“, sagt Beck.

Er verweist darauf, dass Prof. Johanna Hey vom Institut für Steuerrecht an der Universität Köln in ihrem Gutachten, das die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland in Auftrag gegeben hat, festgestellt habe, dass der Kostenwert auch verfassungsrechtlich bedenklich sei.

Nach Ansicht des IVD ist auch der Vorschlag, bei sämtlichen Grundstücken nur den Bodenwert zu berücksichtigen, verfassungswidrig. Zwar ließe sich eine derartige Bewertung leicht umsetzen, weil die Bodenwerte bereits vorliegen. Dadurch würden jedoch bebaute und unbebaute Grundstücke gleichheitswidrig behandelt und unbebaute Grundstücke im Verhältnis zu ihrem Verkehrswert stärker belastet als bebaute Grundstücke.

Beck: „Eine Grundsteuerreform muss kurzfristig umsetzbar und aufkommensneutral sein. Die unterschiedlichen Nutzungsarten müssen berücksichtigt, die Nutzer dürfen nur zumutbar belastet werden und eine nachhaltige Stadt- und Raumentwicklung muss möglich sein.“

Aus Sicht des IVD bietet sich daher das sogenannte Äquivalenzzahlen–Modell an, das von den Ländern Bayern, Baden-Württemberg und Hessen entwickelt worden ist. „Bei dem Südländer-Modell“ ergibt sich die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer aus den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes. Die verschiedenen Nutzungsarten können durch unterschiedliche Multiplikatoren berücksichtigt werden. Ein solches Modell hätte außerdem den Vorteil, dass steigende Grundstückspreise und Baukosten nicht zu einem automatischen Anstieg der Grundsteuer führen würden“, so IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.

Berlin, 16. Januar 2018

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Heiko Senebald

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Leserfrage: Wann wird der Einheitswert neu ermittelt? Bei Verkauf, Modernisierung und sicher bei Neubau einer Immobilie?

Nach dem Konzept der derzeitigen Grundsteuer wird eine Hauptfeststellung durchgeführt, bei der sämtliche Grundstücke bewertet werden.

Die erste Hauptfeststellung erfolgte bei Einführung der Einheitswerte zum 1.1.1935. Eigentlich sollte alle sechs Jahre eine neue Hauptfeststellung erfolgen. Wegen des zweiten Weltkrieges ist es hierzu jedoch erst zum 1. Januar 1964 gekommen – und dies auch nur in der Bundesrepublik. Auf weitere Hauptfeststellungen wurde wegen des großen Arbeitsufwandes verzichtet.

In der Zeit zwischen den einzelnen Hauptfeststellungen wird bei einer Veränderung der Bebauung des Grundstücks eine Wertfortschreibung durchgeführt.
Bei einer Übereignung des Grundstücks wird eine Zurechnungsfortschreibung durchgeführt.
Eine Veränderung des Wertes wird erst bei der nächsten Hauptfeststellung berücksichtigt.

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