Immobilienverband

Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften i.S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist maßgeblich, was mit dem Erlös aus der Veräußerung des mit einem Darlehen fremdfinanzierten Vermietungsobjekts geschieht. Die nicht durch eine tatsächliche Verwendung begründete (angebliche) Reinvestitionsabsicht des Veräußerungserlöses in ein noch zu erwerbendes Vermietungsobjekt reicht nicht aus, um der Surrogationsbetrachtung zu genügen und den notwendigen wirtschaftlichen Zusammenhang der Schuldzinsen mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zu begründen.

BFH, Urteil v. 06.12.2017 - IX R 4/17

Sachverhalt

Die Beteiligten streiten um den Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der Kläger hatte den Erlös aus der Veräußerung nicht zur Anschaffung eines anderen Vermietungsobjektes eingesetzt, sondern nur die Absicht erklärt, ein neues Grundstück anzuschaffen. Allein die Absicht, den Veräußerungserlöses in ein noch zu erwerbendes und nicht bestimmtes Vermietungsobjekt zu investieren, reicht jedoch nicht aus, um den notwendigen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zu begründen.

Die Entscheidung des BFH:
  • Der notwendige Veranlassungszusammenhang von Schuldzinsen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegt vor, wenn ein objektiver Zusammenhang dieser Aufwendungen mit der Überlassung eines Vermietungsobjekts zur Nutzung besteht und subjektiv die Aufwendungen zur Förderung dieser Nutzungsüberlassung gemacht werden.
  • Ein einmal begründeter wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang eines Darlehens mit Einkünften i.S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG entfällt nicht allein deshalb, weil die mit den Darlehensmitteln angeschaffte Immobilie veräußert wird.  Vielmehr setzt sich der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang zwischen dem Darlehen und den Einkünften aus der Vermietung am Veräußerungspreis fort (sog. Surrogationsbetrachtung).
  • Daher sind nachträgliche Schuldzinsen, die auf ein solches Darlehen entfallen, grundsätzlich auch nach einer - ggf. gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbaren - Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten zu berücksichtigen, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können (sog. Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung.
  • Für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften i.S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist daher maßgeblich, was mit dem Veräußerungspreis geschieht:
  • Schafft der Steuerpflichtige damit eine neue Einkunftsquelle - etwa ein zur Vermietung bestimmtes Immobilienobjekt - an, besteht der Zusammenhang mit dem  neuen Objekt (u.a. BFH, Urteil v. 08.04.2003 - IX R 36/00, BStBl II 2003, 706).
  • Wird kein neues Objekt und auch keine anderweitige Einkunftsquelle angeschafft, kommt es darauf an, ob der Verkaufserlös ausreicht, um das Darlehen abzulösen (BFH, Urteil v. 08.04.2014 - IX R 45/13, BStBl II 2015, 635). Ist dies der Fall, endet der wirtschaftliche Zusammenhang i.S. des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um das Darlehen abzulösen, bleibt der nicht ablösbare Teil des (fortgeführten) Anschaffungsdarlehens im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

 

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Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

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