Immobilienverband

IVD-Sachverständigen-Newsletter vom 13. Februar 2018

1. Bewertungshilfe für Immobiliensachverständige

Das Fachreferat Sachverständige des IVD-Bundesverbandes veröffentlicht seit 2000 die Spanne der Liegenschaftszinssätze, Gesamtnutzungsdauern und Bewirtschaftungskosten, die immer dann eine Orientierungshilfe sind, wenn keine qualifizierteren Daten vorhanden sind bzw. durch die örtlichen Gutachterausschüsse bekannt gegeben werden.

Weitere Informationen finden Sie hier.

Hier finden Sie das pdf-Dokument als Donwload.

2. Norddeutscher Sachverständigentag am 22.2.2018 in Hamburg

Sie sind herzlich zum 3. Norddeutschen Immobiliensachverständigentag des IVD Nord in Hamburg eingeladen. Nach den gelungenen Veranstaltungen der letzten Jahre wird auch in 2018 der Norddeutsche Sachverständigentag gemeinsam mit der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) Freiburg und dem Alumni Immo Freiburg (AIF) veranstaltet.

Das Programm bietet einen umfassenden Einblick in aktuelle und spannende Themen der Immobilienbewertung. Daneben richtet sich der Fokus der Veranstaltung auf die Tätigkeit des Sachverständigen selbst.

Dazu konnten namhafte Dozenten gewonnen werden, die praxisnah und theoretisch fundiert vortragen. Erneut ist die Veranstaltung zweiteilig aufgebaut. Neben zentralen Vorträgen am Vormittag stehen parallel laufende Foren mit interaktiver Beteiligungsmöglichkeit am Nachmittag auf dem Programm. Nutzen die Gelegenheit, sich fachlich wie persönlich auf dem Laufenden zu halten.

Das Programm zur Veranstaltung finden Sie hier.

3. Immobilienbewertung mit Demographieeffekt

In der Immobilienbewertung ist der Sachverständige oft gefordert, Aussagen zur Wertrelevanz demographischer Entwicklungen zu treffen. Damit müsste er zur jeweiligen Makrolage Aussagen treffen können, wie sich die Nachfrage, beeinflusst durch die Altersentwicklung der Nachfrager und das Angebot an Immobilienobjekten in der Zukunft entwickeln. Dieses Verhältnis von Angebot und Nachfrage sollte er dann preislich berücksichtigen bzw. auf das zu bewertende Objekt beziehen.

Neben der allgemeinen Marktentwicklung wirkt sich Demographie auf unterschiedliche Wertermittlungs-Objekte aber auch unterschiedlich stark aus, so dass der Sachverständige Bandbreiten aufzeigen muss, innerhalb derer sich der Wert des Objekts bewegen wird. Hierzu steht nun ein mächtiges Werkzeug zur Verfügung.

Die Datenbankabfrage basiert auf Daten der Wohnungsmarktprognose des BBSR. Für alle deutschen Kreise wurden dort Angebots- und Nachfrageentwicklungen unter Berücksichtigung der Binnenmigration und der Alterung der Gesellschaft gegenübergestellt und mit der Preissensitivität in Immobilienmärkten (IMV Marktdaten GmbH) verknüpft. Aus der Abfrage kann der Sachverständige Faktoren zur Multiplikation mit Werten gewinnen, die er im Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren gewonnen hat. Hier kommen Sie zum Demographierechner.

4. Hinweis auf „Intersubjektiven Preisvergleich“

Im Vergleichswertverfahren stehen Immobiliensachverständigen verschiedene Methoden zur Ermittlung von Bewertungsfaktoren zur Verfügung. In der Praxis haben sich neben statistischen Verfahren der Auswertung von Kaufpreisen auch das deduktive Verfahren etabliert.

Noch relativ neu ist das Verfahren des intersubjektiven Preisvergleichs, bei dem Sachverständige auf ihre Marktkenntnisse und Erfahrung abstellen. Hierzu besteht allerdings die Notwendigkeit, nachvollziehbare Begründungen für die Wertansätze zu erarbeiten.

Der Bundesfachausschuss des IVD nutzt das Werkzeug des intersubjektiven Expertenvergleichs zur Ermittlung belastbarer Größen in der Immobilienbewertung. Bei besonderen Sachverhalten der Immobilienwertermittlung, zu denen keine einschlägigen Vorgehensweisen aus der wissenschaftlichen Bewertungsliteratur oder nach der aktuellen Gesetzeslage vorhanden und auch den Marktberichten der Gutachterausschüsse nicht zu entnehmen sind, werden regelmäßig erfahrene Sachverständige befragt, um ein möglichst repräsentatives Bild möglicher Vorgehensweisen erhalten zu können.

Weitere Informationen finden Sie hier (Download).

5. Sachverständigen-Talk der AKH am 20. Februar 2018 in Wiesbaden

Die Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen lädt öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und alle, die es werden wollen, zum Sachverständigen-Talk am 20. Februar 2018 im Haus der Architekten in Wiesbaden ein. Teilnehmer haben Gelegenheit, Kontakte zu ö.b.u.v. Sachverständigen unterschiedlicher Bestellungsgebiete zu knüpfen und sich aus erster Hand über dieses Tätigkeitsfeld zu informieren.

Alle weiteren Informationen und das Programm der Veranstaltung finden Sie hier.

6. Reform der Grundsteuer: IVD plädiert für „Südländer-Modell“

Das Bundesverfassungsgericht hat im Januar über die Einheitsbewertung bei der Grundsteuer verhandelt. „Das Gericht hat heute natürlich keine Entscheidung verkündet. Es hat aber deutlich zu erkennen gegeben, dass das geltende Recht nicht mit der Verfassung vereinbar ist, weil die Einheitswerte von den heutigen Werten stark abweichen“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, die mündliche Verhandlung.

Den vollständigen Text zur Reform der Grundsteuer finden Sie hier.

7. BMF: Ermittlung des Gebäudesachwerts nach § 190 BewG

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) gibt gemäß § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG die maßgebenden Baupreisindizes zur Anpassung der Regelherstellungskosten aus der Anlage 24, Teil II., BewG bekannt, die für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2018 bei Ermittlung des Gebäudesachwerts anzuwenden sind.

8. Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland

Mieter müssen in Deutschland im Durchschnitt 2,17 Euro/qm/Monat für Betriebskosten zahlen. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 2,76 Euro/qm/Monat betragen.

Das sind die Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2015 vorlegt. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müssten bei Anfallen aller Betriebskostenarten 2.649,60 Euro für das Abrechnungsjahr 2015 aufgebracht werden.

9. BFH: Sachverständigengutachten und Sanierungskosten

Ist im Ertragswertverfahren dem schlechten Zustand eines Gebäudes bei Erträgen, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer nicht Rechnung getragen worden, können Instandsetzungskosten durch Abschläge zu berücksichtigen sein. Aus dem Gutachten muss sich jedoch ergeben, wie sich die Mängel und Schäden auf den Verkehrswert auswirken. Das entschied der Bundesfinanzhof in dem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 24. Oktober 2017.

 

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