Immobilienverband

Jetzt will auch Deutschland hoch hinaus

Hochhäuser erleben ein Revival in Deutschland. Derzeit befinden sich etwa 30 Projekte mit Wohntürmen im Bau, weitere 20 Projekte in den Top 7-Metropolen in Planung. In anderen Regionen Europas hält der Boom bereits seit Jahren an. Jetzt will auch Deutschland hoch hinaus! In unserer neuen Serie mit dem Titel „HochHinausWelten“ widmen wir uns den ehrgeizigen Wohnhochhausprojekten und lassen Architekten, Bauträger, Stadtplaner und Mieter zu Wort kommen. Zum Start unserer Serie sprechen wir mit dem Immobilienexperten Till Johannes Brühöfener-McCourt über Vergangenheit und Zukunft der Hochhäuser in Deutschland. Auf den nachfolgenden Seiten analysiert Thomas Zabel in seinem Gastbeitrag das Wachstum in die Vertikale.

 

Herr Brühöfener-McCourt, wann hatte der Mietwohnungshochbau seine beste Zeit und warum?

ach dem Ende des 2. Weltkrieges herrschte in beiden Staaten lange Zeit Wohnungsmangel in den deutschen Städten. Die industrielle Fertigung von großflächig geplanten Wohnsiedlungen und Punkthochhäuser ermöglichte es dem Staat Wohnungen in kürzester Zeit in großer Stückzahl zu errichten bzw. errichten zu lassen. Verbunden mit den staatlichen Instrumenten des geförderten Wohnens/ sozialen Wohnungsbaus hatte dieser seine Blütezeit bzw. Hochphase in den 1960er und 1970er Jahren. Es ist eine Phase in der der Wohnungsbau und gesellschaftspolitische Utopien eng miteinander verknüpft waren.

Des Weiteren wurden im Neubau neue Standards bei Grundrissen und Ausstattung geschaffen — z.B. fließendes Warmwasser oder das Bad/die Toilette in der eigenen Wohnung — keine Selbstverständlichkeit im Altbau der Vorkriegszeit.

 

Wenn Sie diese Hochhäuser heute betrachten, was denken Sie dann?

Man sollte unbedingt aus den Fehlern der Vergangenheit lernen — aber einmal ernsthaft.

Dieser Bautypus, der in den 1960er und 1970er Jahre errichtet wurde, steht in keinem direkten Verhältnis zu den heute erdachten, geplanten und bereits privatwirtschaftlich errichteten Wohnhochhäusern in den zentraleren Lagen der Stadt. Sie dienen nicht in erster Linie der Beseitigung von Wohnraummangel durch Nachverdichtung, sondern sind Ausdruck eines Lebensstils, der eng verbunden ist mit dem Wunsch nach einer urbanen Lebensweise.

 

Schon mit der Wiedervereinigung sah die Berliner Stadtplanung punktuelle Hochhausbauten beispielsweise am Alexanderplatz vor. Warum scheiterten die ehrgeizigen Ziele?

Die Pläne des Berliner Architekten Hans Kollhoff, der den Ideenwettbewerb zur Umgestaltung des Alexanderplatzes gewann, wurden als Grundlage für die weitere Planung zum Ende der ersten Hälfte der 1990er Jahre beschlossen; die endgültige Festsetzung des Bebauungsplanes erfolgt erst viele Jahre später. Dies lag u.a. darin begründet, dass sich das wirtschaftliche und demographische Umfeld in Berlin wesentlich verändert hatte.

In der zweiten Hälfte der 1990er Jahre gab es, nach einer Phase des steuerlich subventionierten Wohnimmobilienmarktes, der einen Boom beim Neubau sowie bei der Sanierung auslöste, eine Phase stagnierender Kauf- und Mietpreise. Diese Phase war bedingt durch eine Abnahme der Berliner Bevölkerung, einer wirtschaftlichen Stagnation sowie einem Überangebot an Wohnraum.

Die hohen Kosten beim Hochhausbau, bedingt durch Bauauflagen, dem Bautypus selbst und dem zum Teil schwierigen Bauuntergrund, stand in keinem profitablen Verhältnis zum potentiellen Ertrag aus Transaktion oder Vermietung.

 

Neue Wohntürme werden meist mit Luxus-Eigentumswohnungen in Verbindung gebracht. Kann so der Wohnraummangel gelöst werden?

„In Verbindung gebracht“ ist richtig, entspricht aber nicht generell der Wahrheit. Aber zurück zu Ihrer Frage. In einem Wohnimmobilienmarkt, wo ein Nachfrageüberhang besteht, also ein Marktungleichgewicht existiert, trägt jede neu errichtete Wohnung dazu bei, dieses Ungleichgewicht zu minimieren. Dabei ist es erst einmal egal um welchen Typus von Wohnung es sich dabei handelt.

Man kann aber auch festhalten, dass ein solches Produkt nicht überall in der Stadt verwirklicht werden kann und sich auch nicht als Patentlösung für die Beseitigung des Wohnungsmangels eignet. Wenn wir das erkannt haben, dann haben wir schon mal aus der Vergangenheit gelernt.

 

Wie kann denn dem Wohnraummangel effektiv begegnet werden?

In dem mehr Wohnungen gebaut werden. Hier ist, muss man leider derzeit sagen, in erster Linie die Politik gefragt. Gerade in Berlin wurden in den vergangenen Jahren diverse Gesetze und Anordnungen verabschiedet, die den Handlungsspielraum der Entwickler eingeschränkt und damit dämpfend auf den Wohnungsbau gewirkt haben. Das Ergebnis spiegelt sich eins zu eins in der Kauf- und Mietpreisentwicklung am Wohnimmobilienmarkt wider. Ein weiteres Problem ist der Mangel an Bauland. Auch hier sollte die Politik auf Bundes- und Landesebene nachbessern, um beispielsweise der Bodenspekulation entgegenzutreten.

 

Städte wie Frankfurt am Main setzen sich dafür ein, dass auch in den Wohntürmen 30 Prozent öffentlich geförderter Wohnraum entsteht. Macht das Sinn?

Aus gesellschaftspolitischer Sicht macht die Berücksichtigung einer heterogenen Käuferschaft bei Großprojekten Sinn, wenn man eine sozial durchmischte Stadt anstrebt und eine räumlich Fragmentierung der Gesellschaft verhindern möchte. Hier ist aber darauf zu achten, dass dies nicht zu einer Kostenfalle für den Projektentwickler/ Investor wird und damit das Projekt von Anfang an zum Scheitern verurteilt ist — also wieder kein neuer Wohnraum entsteht; ein marktkonformer monetärer Ausgleich muss also sichergestellt werden.

Ich würde daraus aber kein Dogma ableiten. Es gibt sicher das eine oder andere Projekt, wo es überhaupt keinen Sinn macht, alleine schon aus Kostengründen, eine Sozialwohnungsquote durchzudrücken. Es ist auch zu beachten, dass eine hohe Quote zur Quersubventionierung führt und zu einem stark schwindenden Angebot an mittelpreisigen Wohnungen. Das Ergebnis hilft unter Umständen der Alleinerziehenden, aber sicher nicht dem Polizisten mit Familie.

 

Wo liegen die Herausforderungen beim Bau von Wohnhochhäusern?

Die Herausforderungen im Wohnhochhausbau sind vielschichtig und komplex. Zum einen liegt dies bereits im Bautyp und im bestehenden Baurecht verankert. Die Baukosten sind im Vergleich zum Regel-Geschosswohnungsbau deutlich höher, bei gleichzeitig geringeren Verhältnis Wohnfläche zur Bruttogrundfläche. Daher ist es besonders wichtig, die Grundrisse des Gebäudes optimal zu gestalten und dabei nicht die Ansprüche und Wünsche der Zielgruppe aus den Augen zu verlieren. Der häufig vorgesehene Nutzungsmix, bedingt durch die innerstädtische Lage, erhöht den Komplexitätsgrad um ein Vielfaches. Die richtige Preisgestaltung nach Lage, Ausrichtung, Größe und Ausstattung etc. im Objekt zu finden, gehört ebenfalls dazu.

Zum anderen ist ein solches Projekt in Gänze in seiner Komplexität zu erfassen. Komplexität in der Projektsteuerung besteht von Anfang an. Nicht nur für die Schaffung von Baurecht, sondern viel mehr für die Generierung von Akzeptanz sind Kommune und Bevölkerung frühzeitig bei der Projektplanung mit an Bord zu holen. Hier befinden sich die Kommunen zumeist selbst erst in einem Erfahrungsprozess und Austauschprozess mit anderen Kommunen, um die richtige stadtplanerische Antwort auf die aktuellsten Entwicklungen zu finden.

Mit der Baugenehmigung und der ersten Planungsrunde sind zwar die ersten Hürden genommen, aber die Kostenkalkulation sowie die Finanzierung stellen viele Projektträger vor zum Teil neue Herausforderungen; eine fundierte Anfangsplanung sowie ein gutes Controlling sind unabdinglich für ein solches Projekt. Was dabei schiefgehen kann, haben wir zuletzt beim Onyx-Projekt in Frankfurt sehen können; das Bauprojekt meldete vergangenes Jahr Insolvenz an. Die gesamte Projektsteuerung stellt eine enorme Belastung für alle Beteiligten dar.

 

Dennoch scheint sich der Bau zu lohnen, wenn bis 2020 insgesamt 27 Wohnhochhäuser entstehen sollen…

Es ist die Antwort auf steigende Bodenpreise und den damit verbundenen Druck, dass innerstädtische Grundstück besser auszulasten, damit am Ende des Projekts die am Markt geforderte Rendite erzielt wird. Sie ist aber auch die Antwort auf den Wunsch vieler Bevölkerungsschichten am urbanen Life Style teilhaben zu wollen. Denn ohne eine entsprechende Nachfrage hilft das beste Angebot in einem Segment nichts.

Ihr Unternehmen hat den Vertrieb einiger Areale mit neuen Wohnhochhäusern in Berlin übernommen. Welche Erfahrungen machen Sie?

ZIEGERT ist sich von Anfang an der Komplexität und den damit einhergehenden Herausforderungen eines solchen Projektes sowie den Anforderungen, die ein Projektentwickler an seinen Dienstleister stellt, bewusst gewesen. ZIEGERT hat sich schon frühzeitig für Projekte, die eine 360 Grad Betreuung und Beratung bedürfen, aufgestellt. Aber auch wir lernen täglich dazu, es ist ein ständiger Prozess. Dabei ist es wichtig gemachte Erfahrungen, neues Wissen im Unternehmen zu implementieren und weiterzuentwickeln.

Foto von Heiko Senebald

Heiko Senebald

Leiter Kommunikation

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 15
E-Mail: heiko.senebald@ivd.net

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