Immobilienverband

Die Haftung des Immobilienmaklers

Das Berufsbild des Maklers hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Früher war seine Tätigkeit auf die Vermittlung von Verträgen oder den Nachweis von Vertragsangelegenheiten beschränkt. Heute ist er zum Immobilienberater aufgeschwungen, von dem eine umfangreiche Beratung erwartet wird. 

Und zwar in technischer, wirtschaftlicher, rechtlicher und sogar steuerlicher Hinsicht. Obwohl letztere Rechtsanwälten und Steuerberatern vorbehalten sind, sieht sich der Makler oftmals gezwungen, hierauf zu antworten. Freilich ist ihm davon abzuraten, die Praxis ist aber eine andere. Soweit der Immobilienmakler in den übrigen Beratungsfeldern tätig wird, muss er sich darüber im Klaren sein, dass er gegenüber seinem Auftraggeber für seine Aussagen grundsätzlich haftet, wenn diese nicht zutreffen. 

Auch wenn der Maklervertrag, der die Provision regelt, keine Nebenpflichten vorsieht, besteht nach gefestigter Rechtsprechung zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber, dies können Verkäufer oder Käufer sein, ein Treueverhältnis. Daraus ergeben sich für ihn bestimmte Nebenpflichten bei der Erfüllung seiner Aufgabe. Diese folgen daraus, dass er Interessenvertreter seines Auftraggebers ist. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet nach ständiger Rechtsprechung regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 — Iva ZR 244/80, NJW 1981, 2685 f.). Insgesamt müssen die Angaben des Maklers so beschaffen sein, dass sie beim Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln. Fehlerhafte Angaben sind richtigzustellen (BGH, Urteil vom 28.9.2000 — ZR III 43/99). Problematisch ist in der Praxis allerdings, dass Angaben nicht als fehlerhaft erkannt werden. Denn grundsätzlich muss der Makler die Angaben des Verkäufers nicht prüfen. Er darf sie somit ungeprüft weitergeben (BGH, Urteil vom 28.9.2000 — ZR III 43/99). Der Makler muss die Angaben allerdings mit der für seinen Berufsstand zu erwartenden Fachkenntnis sondieren und mit der erforderlichen Sorgfalt einholen. Erscheinen Ihm die Angaben als unrichtig, bedenklich oder nicht plausibel, darf er sie in seinem Exposé nicht verwenden (Beispiel: Haftung des Maklers, wenn im Exposé angegeben war, dass das Haus vollständig unterkellert sei, dies aber nicht zutrifft. (OLG München, Urteil vom 19.11.2014 — Az. 20 U 2215/14). Eine Erkundigungs- oder Nachforschungspflicht trifft ihn grundsätzlich nicht (OLG Stuttgart, Urteil vom 2. Februar 2011 — 3 U 154/10). In dem vom OLG Stuttgart zu entscheidenden Fall verneinte das Gericht eine Pflichtverletzung und Haftung des Maklers, als er eine Überprüfung unterlassen hat, ob das vermittelte Objekt baurechtlich  als Wohnhaus genehmigt ist (Bahnwärterhaus). Eine Haftung wegen unterlassener Nachforschung kommt nur dann in Betracht, wenn sich der Makler hierzu verpflichtet hat oder durch sein Auftreten den Eindruck der Überprüfung vermittelt hat.

Insgesamt ist zu beobachten, dass die Rechtsprechung an die Leistung des Maklers immer höhere Anforderungen stellt. So hat das OLG Hamm festgestellt, dass sich der Maklerkunde regelmäßig auf die Beratung des Maklers als Fachmann verlassen darf (OLG Hamm, Beschluss vom 27.6.2011, Az. 18 W 11/11). Damit erkennt das Gericht nicht nur an, dass der Makler auch Berater ist, sondern weist ihm gleichzeitig eine hohe Verantwortung zu. Die Kehrseite dessen ist das Haftungsrisiko. 

Bisher wurde die Frage der Haftung des Maklers unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung der Maklerprovision beantwortet. Schadenersatzzahlungen sind oftmals die Ausnahme, nehmen aber zu. Spätestens seit einer neueren Entscheidung des BGH zur Bewertung der Immobilie durch den Makler, ist klar, dass es für den Immobilienmakler ein enormes Haftungsrisiko gibt. Verspricht der Makler eine „kompetente Marktpreiseinschätzung“ muss er für den entstandenen Schaden haften, wenn diese vom dem erzielbaren Verkehrswert abweicht. Bei falscher Bewertung haftet der Makler mit dem Betrag, um den die geschädigte Partei das Grundstück zu teuer erworben oder zu billig verkauft hat (BGH, Beschluss vom 2. Dezember 2015 — AZ. I ZR 47/15).

Letztlich ist Immobilienmaklern zu raten, vorsichtig zu sein und sich nicht zu Angaben oder Aussagen hinreißen zu lassen, die nicht zutreffen.  

Um den hohen Anforderungen der Kunden und der Rechtsprechung gerecht zu werden, wäre ein Sachkundenachweis ein erster Schritt gewesen. Die Chance, einen echten Sachkundenachweis einzuführen, hat der Gesetzgeber in der letzten Legislaturperiode zunächst verpasst. Stattdessen hat er eine Weiterbildungsverpflichtung von 20 Stunden in drei Jahren geschaffen, die ab dem 1.8.2018 für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter gilt. 

 

Dieser Artikel erschien zuerst in der AIZ (4/2018).

Foto von Dr. Christian Osthus

Dr. Christian Osthus

Stv. Bundesgeschäftsführer, Justitiar

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