Immobilienverband IVD

Es bleibt nur das Flächenmodell!

IVD Kommentar zur Entscheidung des BVerfG über die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer

Am 10. April hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) seine Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer verkündet. Wie erwartet hat das Gericht entschieden, dass die Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet werden dürfen, weil dies dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung widerspricht. Denn die Einheitswerte beruhen auf den Wertverhältnissen zum 1.1.1964 (alte Bundesländer) und zum 1.1.1935 in den neuen Bundesländern. Seit dem haben sich die Wertverhältnisse in den einzelnen Regionen Deutschlands aber unterschiedlich entwickelt.

Mit Spannung ist erwartet worden, welche Frist das Gericht dem Gesetzgeber einräumen würde, um eine neue Regelung zu schaffen. Die Finanzverwaltung hatte sich eine Frist von 10 Jahren erhofft, um für jedes Grundstück den sogenannten Kostenwert zu ermitteln. Bereits in der mündlichen Verhandlung am 16. Januar 2018  hat das Gericht jedoch zu erkennen gegeben, dass es dem Gesetzgeber keine derart langen Übergangsfrist einräumen wird. Im Ergebnis hat das Gericht eine zweistufige Übergangsregelung geschaffen: Bis zum 31.12.2019 muss der Gesetzgeber eine neue Regelung verabschieden. Wenn der Gesetzgeber die Neuregelung verabschiedet hat, können die bisherigen Bewertungsregeln noch fünf Jahre, längstens aber bis zum 31.12.2014 fortgelten.

Das Aus für die Kostenwerte

Damit scheidet nach Ansicht des IVD das von der Mehrheit der Bundesländer eingebrachte Kostenwertmodell  aus. Denn um für jedes der etwa 35 Millionen Grundstücke den Kostenwert zu ermitteln, bräuchte die Finanzverwaltung nach eigenen Angaben etwa sieben Jahre.  Befürworter des Kostenwertmodells interpretieren das Urteil zwar dahingehend, dass die Finanzverwaltung zur Ermittlung der Kostenwerte bis zum Ablauf des Jahres 2017 Zeit hätte, weil sie bis dahin die Grundsteuern auf den 1.1.2024 rückwirkend festsetzen könnte. Dies dürfte aber mit der Absicht des BVerfG nicht vereinbar sein, das die Feststellung der Bemessungsgrundlagen bis zum 31.12.2014 begrenzen wollte.

Probeberechnungen haben außerdem ergeben, dass die Zugrundelegung der Kostenwerte zu einem extremen Anstieg der Grundsteuern führen würde. Zwar könnten die Gemeinden durch Absenkung ihrer Hebesätze gegensteuern. Nach der bisherigen Erfahrung werden dies jedoch gerade wirtschaftlich schwache Gemeinden wahrscheinlich nicht tun, sondern die höheren Steuern gerne entgegennehmen. Auch ohne Anhebung der Hebesätze würden steigende Bodenpreise und Baukosten zu einem ständigen Anstieg der Grundsteuer führen.

Schließlich sprechen auch verfassungsrechtliche Gründe gegen das Kostenwertmodell. Das von dem IVD und den anderen Immobilienverbänden der BID in Auftrag gegebene Gutachten von Prof. Hey ist zu dem Ergebnis gelangt, dass das Modell der Kostenwerte verfassungswidrig ist, weil die Kostenwerte sich aus zwei völlig unterschiedlichen Werten zusammensetzen. Während der Bodenwert dem Verkehrswert entspricht, ist der Gebäudewert ein eher fiktiver Wert, der mit dem Verkehrswert nichts zu tun hat. Denn der Gebäudewert soll in einem extrem typisierten Sachwertverfahren ermittelt werden, bei dem weder ein Reparaturrückstau noch Modernisierungen berücksichtigt werden. Je größer der Anteil des Gebäudewertes an dem Gesamtwert eines bebauten Grundstücks ist, umso mehr entfernt sich der Kostenwert daher von dem Verkehrswert.

Aufgrund der Ausführungen des Gerichts dürfte aber auch der Vorschlag, stattdessen lediglich auf den Bodenwert abzustellen und den Wert des Gebäudes außer Acht zu lassen, nicht in Betracht kommen. Zwar lässt sich dieser Vorschlag relativ schnell umsetzen, weil die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenwerte bereits vorliegen. Wie das Gericht jedoch unmissverständlich klar gemacht hat, ist Maßstab für die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer vor allem das Gebot der Gleichbehandlung. Dieses beinhaltet aber auch, dass Ungleiches entsprechend ungleich behandelt werden muss. Dass bebaute und unbebaute Grundstücke unterschiedliche Werte haben und deshalb auch unterschiedlich besteuert werden müssen, liegt daher auf der Hand. Das „Bodenwertmodell“ wird daher vor allem aus politischen Gründen befürwortet, um Grundstückseigentümer damit zur Bebauung zu drängen. Dieses Ziel dürfte aber eine derart offensichtliche Ungleichbehandlung nicht rechtfertigen. Eine reine Bodenwertsteuer würde außerdem einen Verstoß gegen das sogenannte Äquivalenzprinzip bedeuten. Denn wie der Bundesfinanzhof entschieden hat, soll die Grundsteuer auch einen Ausgleich für die Belastung der Gemeinde durch die Nutzung des Grundstücks darstellen. Ein unbebautes Grundstück wird aber typischerweise weniger stark genutzt als ein bebautes Grundstück und belastet die Gemeinde dementsprechend weniger stark. Der nächste verfassungsrechtliche Streit wäre damit vorprogrammiert. Im wirtschaftlichen Ergebnis würde das Modell vor allem die Grundstücke in den Ballungsgebieten stark belasten, wo die Bodenpreise in den letzten Jahren gestiegen sind.

Letztlich bedeutet die Entscheidung des BVerfG daher, dass das sogenannte Flächenmodell eingeführt werden muss, das seinerzeit von den Ländern Bayern, Baden-Württemberg und Hessen entwickelt worden ist und jetzt vor allem von den Ländern Bayern und Hamburg befürwortet wird. Danach soll die Grundsteuer anhand der Grundfläche des Bodens und der Nutzfläche des Gebäudes ermittelt werden. Dabei kann zwischen den verschiedenen Nutzungsarten des Gebäudes wie etwa Wohnen und Gewerbe unterschieden werden. Auf den Wert des Bodens und des Gebäudes kommt es dagegen nicht mehr an. Dieses Modell lässt sich relativ schnell und ohne übermäßigen bürokratischen Aufwand umsetzen. Das Modell würde auch den verfassungsrechtlichen Vorgaben des Gerichts genügen. Denn das BVerfG hat in seinem Urteil ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Grundsteuer nicht unbedingt an den Wert des Grundstücks anknüpfen muss. Die Grundsteuer kann auch an andere Parameter anknüpfen, wenn diese in einem ausreichenden Zusammenhang mit dem Zweck der Grundsteuer stehen. Diese Voraussetzungen erfüllt das Flächenmodell in hervorragender Weise. Denn die Nutzfläche des Gebäudes ist ein guter Indikator dafür, in welchem Umfang die Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzung des Grundstücks in Anspruch genommen wird. Damit erhält die Gemeinde durch die Grundsteuer ein Äquivalent für die durch das Grundstück und seine Bebauung verursachten Infrastrukturkosten. Dieses Modell dürfte auch zu wenig Streit mit dem Finanzamt führen.

Foto von Hans-Joachim Beck

Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
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