Immobilienverband IVD

Grundsteuer C

Bisher gibt es zwei Arten der Grundsteuer, die Grundsteuer A für landwirtschaftliche Flächen und die Grundsteuer B für alle übrigen Grundstücke, unabhängig davon, ob sie bebaut oder unbebaut sind.  

Im Koalitionsvertrag haben die Unionsparteien und die SPD beschlossen, zusätzlich eine sogenannte Grundsteuer C einzuführen. Wörtlich heißt es: „Wir werden nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung den Kommunen durch Schaffung der rechtlichen Grundlagen die Möglichkeit einräumen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern.“ ‚Dahinter steckt die Annahme, dass einige Grundstückseigentümer ihr Grundstück trotz einer vorhandenen Baugenehmigung nicht bebauen, weil sie lieber auf eine Wertsteigerung des Grundstücks warten und diese realisieren wollen. Dies soll durch eine höhere Grundsteuer verhindert und die Eigentümer gedrängt werden, ihr Grundstück entweder zu bebauen oder zu veräußern.

 

Eine solche Grundsteuer hat es in Deutschland schon einmal gegeben. Sie wurde in den Jahren 1961 und 1962 erhoben. Der Grund war derselbe wie heute: weil auch damals Wohnungsknappheit herrschte, sollte dadurch Bauland mobilisiert werden. Die Grundsteuer C wurde aber nach nur zwei Jahren wieder abgeschafft, weil sie sich nicht bewährte. Zum einen führte die neue Steuer zu einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten, weil die Bürger ihre Berechnung nicht akzeptierten. Zum anderen stellte sich sehr schnell heraus, dass die Steuer nicht geeignet war, den erstrebten Zweck zu erreichen. Private Eigentümer sahen sich gezwungen, ihr Grundstück zu verkaufen, da sie die Steuer nicht tragen konnten oder wollten. Diese Grundstücke wurden von größeren Unternehmen aufgekauft, die die Steuer in die zukünftigen Herstellungskosten einkalkulierten und letztliche auf die Mieten oder Verkaufspreise aufschlugen. Zur Mobilisierung und schnelleren Bebauung von Baugrundstücken trug die neue Steuer jedoch nichts bei.

Aus dieser Erfahrung sollte man lernen.

Eine Grundsteuer C dürfte nicht geeignet sein, das angestrebte Ziel zu erreichen, dass baureife Grundstücke, für die eine Baugenehmigung vorliegt, schneller bebaut werden.

Zunächst muss man bezweifeln, ob die der Einführung der Grundsteuer C zugrundeliegende Annahme richtig ist, dass die Eigentümer mit der Bebauung aus spekulativen Gründen warten. Häufig stecken ganz andere Grundstücke dahinter, wenn Eigentümer die vorhandene Baugenehmigung nicht sofort umsetzen. Häufig kommt es nach Erteilung der Baugenehmigung zu einer Umplanung, weil das Gebäude aufgrund geänderter Marktverhältnisse anders genutzt werden soll. Zu Verzögerungen bei der Umsetzung der Baugenehmigung kommt es darüber hinaus, wenn die Finanzierung längere Zeit dauert oder wenn nicht sofort Investoren für das geplante Gebäude gefunden werden können. Außerdem sind wegen der angespannten Baukonjunktur die Baukapazitäten derzeit knapp.

Wenn Unternehmen tatsächlich darauf aus sind, die vorhandene Baugenehmigung nicht zu realisieren, sondern stattdessen die Wertsteigerung realisieren wollen, stellt sich die Frage, ob dies durch eine Grundsteuer verhindert werden kann. Dies würde voraussetzen, dass die Grundsteuer höher ist als die erwartete Wertsteigerung. Geht man von den Wertsteigerungen der letzten Jahre aus, müsste die Grundsteuer deshalb sehr hoch sein.

Wenn die Grundsteure C sehr viel höher wäre als die Grundsteuer B würde sich jedoch die Frage nach der verfassungsrechtlichen Zulässigkeit stellen. Zwar ist anerkannt, dass eine Steuer nicht nur der Erzielung von Einnahmen dienen darf, sondern auch einen Lenkungszweck haben darf. Der Lenkungszweck darf sogar im Vordergrund stehen. Wäre die Grundsteuer C sehr viel höher als die Grundsteuer B würde es sich dabei aber nicht mehr um eine Steuer handeln, so dass die Zulässigkeit des Eingriffs in das Eigentum zweifelhaft wäre. Außerdem würde sich in diesem Fall die Frage stellen, ob eine derart extrem unterschiedliche Behandlung der Grundstücke mit dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung noch vereinbar ist und durch den Lenkungszweck noch gerechtfertigt werden kann. Sicherlich darf für baureife Grundstücke eine höhere Grundsteuer erhoben werden, weil das Baurecht werterhöhend wirkt. Dies dürfte aber keine Grundsteuer C rechtfertigen, die so hoch ist, das sie zukünftige Wertsteigerungen abschöpft. Denn dabei würde es sich nicht mehr um eine Steuer handeln, sondern um eine neue Art der Abgabe, die Wertsteigrungen abschöpfen soll.

 

Darüber hinaus stellt sich die Frage, was Bemessungsgrundlage der Grundsteuer C sein soll.

Derzeit ist Bemessungsrundlage der Grundsteuer B der Einheitswert des Grundstücks, der nach den Wertverhältnissen auf den 1.1.1964 bzw. 1935 ermittelt wird. Allerdings hat das BVerfG mit Urteil vom 10 April 2018 diese Bemessungsgrundlage für mit der Verfassung unvereinbar erklärt. Der vorliegende Entwurf der Bundesländer zur Reform der Grundsteuer sieht vor, dass anstelle der Einheitswerte sogenannte Kostenwerte als Grundlage für die Grundsteuer dienen sollen. Dabei handelt es sich um gemischte Werte, bei denen der Boden mit den Bodenrichtwerten bewertet wird und das aufstehende Gebäude mit einem extrem typisierten Sachwert. Um die Kostenwerte für sämtliche Grunerstücke zu ermitteln möchte die Finanzverwaltung eine Übergangszeit von 10 Jahren haben.

Da das BVerfG dem Gesetzgeber für die Neuregelung der Grundsteuer nur ein Frist bis zum 31.12.2019 eingeräumt hat und der Finanzverwaltung für die Umsetzung der neu geschaffenen Regelungen nur eine Frist von fünf Jahren, die spätestens am 31.12.2024 ausläuft, ist das Modell der Kostenwerte nicht brauchbar. In Betracht kommt in diesem Fall nur das sogenannte Flächenmodell, wie es von den Südländern vorgeschlagen worden ist. Bei diesem Modell werden als Bemessungsgrundlage die Flächen des Bodens und der Gebäudenutzfläche herangezogen. Der Wert des Grundstücks spielt dagegen keine Rolle.

Würde man als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer C  die Bodenrichtwerte zugrunde legen, würde die Grundsteuer C aus dem System der voraussichtlichen neuen Grundsteuer herausfallen. Damit würde sich die verfassungsrechtliche Frage, ob eine derartig unterschiedliche Behandlung baureifer und nicht baureifer Grundstücke mit dem verfassungsrechtlichen Prinzip der Gleichbehandlung zu vereinbaren ist, in einer völlig neuen Qualität stellen. Die geplante Grundsteuer C sollte daher in das neue System der Grundsteuer eingepasst werden.

Eine Grundsteuer C würde in vielen Fällen lediglich dazu führen, dass sich die Wohnkosten letztlich erhöhen. Denn der Eigentümer, der das Grundstück entweder selber bebaut oder an einen zweiten Unternehmer verkauft, der es dann bebaut, müsste die Grundsteuer als Kosten behandeln und auf den Kaufpreis aufschlagen. Dies würde letztlich kostentreibend wirken, und ganz am Ende der Kette zu höheren Mietpreisen führen. Der Staat sollte die Kosten für die Errichtung von Wohnungen nicht erhöhen, sondern für eine Senkung der Kosten sorgen, soweit diese durch staatliches Handeln verursacht sind. Daher sollte die Grunderwerbsteuer abgesenkt werden und die derzeit zu beobachtende Steigerung der Grundsteuer zumindest beendet werden.

Zusammenfassung

Die geplant Einführung einer Grundsteuer C für baureife aber nicht bebaute Grundstücke sollte unterbleiben.

Der Vorschlag, eine Grundsteuer C einzuführen beruht auf der Annahme, dass die Eigentümer baureifer Grundstücke die Bebauung bewusst verzögern, um Wertsteigerungen zu realisieren. Diese Annahme ist aber nur sehr eingeschränkt richtig. In vielen Fällen liegen andere Gründe vor, warum der Eigentümer mit der Bebauung wartet. 

Die Steuer wird zu vielen Streitfällen führen, da die Eigentümer die Erhebung dieser Steuer nicht akzeptieren werden, wenn die Verzögerung des Baubeginns nicht auf einer Spekulationsabsicht, sondern auf anderen Gründen beruht.

Eigentümer, die neue Grundsteuer nicht tragen können oder wollen, werden die Grundstücke nicht bebauen, sondern in unbebauter Form verkaufen.

Die Steuer ist nicht geeignet, Bauland zu mobilisieren. Unternehmen, die tatsächlich die Absicht haben, das Grundstück nicht zu bebauen, sondern zukünftige Wertsteigerung zu realisieren, werden durch die eine Grundsteuer nicht abgeschreckt. Stattdessen werden sie die entsprechenden Kosten in den Kaufpreis einkalkulieren. Die Grundsteuer C würde daher allenfalls zu einer Steigerung der Bodenpreise führen. Da die Steuer nicht geeignet wäre, den erstrebten Lenkungszweck zu erfüllen, wäre sie wegen Verstoß gegen das Prinzip der Verhältnismäßigkeit verfassungswidrig. 

Wenn die Grundsteuer C so hoch angesetzt wird, dass sie zukünftige Wertsteigrungen tatsächlich abschöpft, würde es sich nicht mehr um eine Steuer im Sinne des Grundgesetzes handeln, sondern um eine Abschöpfung der Wertsdteigerung.

Wenn die Eigentümer des Grundstücks oder deren Erwerber das Grundstück bebauen, schlägt sich die Grundsteuer C letztlich in höheren Herstellungskosten und damit in höheren Wohnkosten nieder.

Eine Grundsteuer C müsste in das zu erwartende neue Konzept der Grundsteuer eingepasst werden, das aufgrund der Entscheidung des BVerfG notwendig werden wird. Das neue Konzept wird voraussichtlich nicht an die Werte des Grundstücks anknüpfen können, weil das BVerfG dem Gesetzgeber bzw. der Finanzverwaltung nicht die dafür erforderliche Übergangszeit zugestehen wird. Wenn die Grundsteuer C dennoch an die Werte des Grundstücks (des Bodens) anknüpft, stellt sich die Frage, ob dies mit dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung vereinbar ist, in einer neuen Qualität. Denn die Frage ist dann, ob der Lenkungszweck nicht nur eine höhere, sondern auch eine völlig andere Form der Besteuerung rechtfertigt.

Vorschlag

Statt der Einführung zusätzlicher Abgaben und der damit verbundenen Verteuerung des Wohnungsbaus sollte der Staat besser die Errichtung von Wohnungen erleichtern. Um das Angebot von Bauland zu erweitern sollte mehr Bauland ausgewiesen werden. Die Nachverdichtung bestehender Bebauungen sollte erleichtert werden. Die Bauvorschriften sollten entschlackt und von kostentreibenden Regelungen befreit werden.

 

Foto von Hans-Joachim Beck

Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

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