Immobilienverband

Ich hab da mal eine Frage… zum Mangel bei einem Bauträgervertrag

Liegt ein (optischer) Mangel des vom Bauträger errichteten Gebäudes vor, wenn das äußere Erscheinungsbild von den Darstellungen im Exposé abweicht?

Mit einem Bauträgervertrag, der juristisch eine Mischung aus Kaufund Werkvertrag darstellt, werden Eigentumswohnungen verkauft, die der Bauträger erst noch errichten muss. In dem Vertrag ist die geschuldete Bauleistung deshalb so genau wie möglich zu beschreiben, damit es hinterher keinen Streit gibt. Gewöhnlich geschieht dies durch eine Baubeschreibung und durch Lagepläne. Im Vorfeld des Verkaufes werden zu Werbezwecken in der Regel Exposé erstellt. Unter Zuhilfenahme hochwertiger Grafi kprogramme wird das zu errichtende Gebäude dort optisch vorteilhaft präsentiert und im Textteil mit einer als „Bauträgerlyrik“ bezeichneten Sprache inhaltlich beschrieben.

Nach Fertigstellung des Gebäudes stellen Erwerber häufi g fest, dass die gebaute Realität von den Anpreisungen und Beschreibungen im Exposé abweicht. Dann stellt sich die Frage, wie weit sich hieraus Mängelrechte ableiten können.

Was sagen die Gerichte:

Die Rechtsprechung hat lange Zeit Angaben des Verkäufers in einem Exposé Bedeutung für die Frage einer Mangelhaftigkeit des Bauwerkes beigemessen. Im Jahre 2015 hat der BGH sich von dieser Rechtsprechung aber verabschiedet (V ZR 78/14 — vom 06.11.2015). Danach hat eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstückes oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsabschluss nur dann Bedeutung, wenn diese Beschreibung auch Eingang in die notarielle Urkunde (den Bauträgervertrag) fi ndet. Vorvertragliche Angaben des Verkäufers in einem Exposé — so der BGH — begründeten keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung. Dies hat das OLG Köln in einem Urteil vom 23.11.2016 (11 U 173/15) noch einmal ausdrücklich bestätigt. Im entschiedenen Fall wich die tatsächliche Bauausführung des verkauften Gebäudekomplexes betreffend Klinkerfassade, Holzbauteile, Balkonbrüstungen und Garagentor optisch von den Darstellungen in dem vor dem Verkauf erstellten Exposé ab. Außerdem gab es Veränderungen, unter anderem in der Farbgebung bei Fenstern, Türen und Holzbauteilen der Fassade.

Die Angaben im Exposé bzw. die dort enthaltenen optischen Darstellungen waren aber nicht Gegenstand der Kaufverträge geworden. Unter Hinweis auf die BGH Rechtsprechung (siehe oben) kam das OLG Köln deshalb zu dem Ergebnis, dass die Abweichungen keinen Mangel darstellen würden. 

09.05.2018 | IVD | Ich hab da mal eine Frage...

Ich hab da mal eine Frage... zum Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB

Entsteht ein Vorkaufsrecht auch dann, wenn die Aufteilung des Mietshauses nicht entlang der baulichen Grenzen der Mietwohnungen vorgenommen wird? Voraussetzung für die Aufteilung eines Mietshauses in...

Mehr erfahren
12.04.2018 | IVD | Ich hab da mal eine Frage...

Ich hab da mal eine Frage... zur Pflicht des WEG-Verwalters im Zwangsversteigerungsverfahren

Muss der WEG-Verwalter auch ohne Beschluss offene Hausgeldforderungen im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden? In einem Zwangsversteigerungsverfahren über Eigentumswohnungen sind Hausgeldforderungen...

Mehr erfahren
12.04.2018 | IVD | Ich hab da mal eine Frage...

Ich hab da mal eine Frage... zum Schimmel in der Mietwohnung

Was muss der Mieter, was muss der Vermieter in einem Prozess beweisen? Rechtsstreitigkeiten wegen tatsächlicher oder vermeintlicher Schimmelbildung in der Mietwohnung beschäftigen die Gerichte in Deutschland...

Mehr erfahren
05.04.2018 | IVD | Ich hab da mal eine Frage...

Ich hab da mal eine Frage... zur Indexmieterhöhung im Wohnraummietvertrag

Welche Angaben muss der Vermieter im Erhöhungsschreiben machen, damit die Erhöhungserklärung formal wirksam ist? § 557 b BGB regelt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter und der Mieter von...

Mehr erfahren
16.01.2018 | IVD | Ich hab da mal eine Frage...

Ich hab da mal eine Frage... zu Ansprüchen bei einem geplatzten Grundstückskaufvertrag

Hat ein Kaufinteressent Schadenersatzansprüche wenn der Verkäufer die Verhandlungen im fortgeschrittenen Stadium abbricht? Ein Immobilienerwerb — ob Haus oder Wohnung — bedarf auf Käuferseite in...

Mehr erfahren