Immobilienverband

Ich hab da mal eine Frage… zum Schimmel in der Mietwohnung

Was muss der Mieter, was muss der Vermieter in einem Prozess beweisen?

Rechtsstreitigkeiten wegen tatsächlicher oder vermeintlicher Schimmelbildung in der Mietwohnung beschäftigen die Gerichte in Deutschland nach wie vor intensiv. Dies liegt auch daran, dass die nachhaltige Beseitigung von Schimmel einen größeren Kostenaufwand erfordert, als dies etwa bei Schäden am Waschbecken oder am WC der Fall ist.

Ist — ggf. nach Einholung eines Gutachtens — klar, dass die Wohnung schimmelbefallen ist, so streiten sich Mieter und Vermieter häufig darüber, wer hierfür verantwortlich ist.

Was sagen die Gerichte?

Grundsätzlich gilt zunächst, dass die Tatsache, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entsprach und dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten wurden, der Annahme eines Mangels nicht entgegensteht (OLG Celle — 2 UH 1/84 -, WuM 1985, 9; AG Berlin-Wedding – 15 a C 58/10 -, GE 2011, 1488). Für den geschuldeten Standard ist bei der Frage der bauseitigen Ursache von Schimmelbildung nicht entscheidend, ob die zum Zeitpunkt der Errichtung des Mietobjektes oder des Vertragsabschlusses gültigen baurechtlichen Normen eingehalten wurden (LG Bonn – 6 S 69/12 -, ZMR 2013, 534). Ohne weitere vertragliche Vereinbarung muss auch eine Altbaumietwohnung zumindest über einen Mindeststandard des zeitgemäßen Wohnens verfügen (LG Berlin – 65 S 244/112 -, bei juris).

Demgemäß muss der Vermieter beweisen, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursache zurückzuführen ist. Er muss also den Beweis führen, dass aus technisch- handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist.

Gelingt ihm dies, so ist es dann an dem Mieter zu beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist (BGH VII ZR 71/01, NJW RR 2005, 235).

In diesem Zusammenhang spielt die Frage eine Rolle, wieviel Stoßlüftung dem Mieter pro Tag zuzumuten ist. Das LG Lübeck (14 S 107/17 – bei juris) meint, dass ein zweimaliges Stoßlüften von ca. 10 Minuten bei einer Innentemperatur von durchschnittlich 20 Grad ausreichen muss. Ein dreimaliges Lüften für ca. 9 Minuten — um Schimmelpilzbefall zu vermeiden — sei aber bereits unzumutbar, weil es sich um ein übermäßiges Lüften handele.

Praxishinweis:

Schimmelprozesse sind aufwendig und unerfreulich, insbesondere für Vermieter. Diese müssen dem Gericht — unter Zuhilfenahme von Sachverständigen — umfangreich Beweis dafür antreten, dass die Ursache des Schimmels nicht in den baulichen Gegebenheiten begründet ist.

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