Immobilienverband

Ich hab da mal eine Frage… zur Pflicht des WEG-Verwalters im Zwangsversteigerungsverfahren

Muss der WEG-Verwalter auch ohne Beschluss offene Hausgeldforderungen im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden?

In einem Zwangsversteigerungsverfahren über Eigentumswohnungen sind Hausgeldforderungen der WEG privilegiert, wenn auch begrenzt auf rückständige Beiträge aus den letzten zwei Jahren und auf 5 % des festgesetzten Grundstückswertes. Sie müssen in einem laufenden Verfahren allerdings angemeldet werden. Naheliegender Weise ist hierfür der WEG-Verwalter zuständig. Die Frage ist aber, ob es zunächst eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf oder ob er von sich aus tätig werden muss.

Was sagen die Gerichte?

Der § 27 Abs. 1 WEG, der Pflichten aufzählt, die der Verwalter gegenüber der WEG erfüllen muss, enthält keine ausdrückliche Regelung hierzu.

Allerdings heißt es in § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, dass der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Die juristische Literatur hat daraus abgeleitet, dass der Verwalter demgemäß auch berechtigt und verpflichtet ist, Hausgeldansprüche in einem Zwangsversteigerungsverfahren — ohne Beschluss — anzumelden (z.B. Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 27 Rn. 42). Dem hat sich der BGH in einem aktuellen Urteil hierzu angeschlossen (V ZR 82/17 — bundesgerichtshof.de). Die Anmeldebefugnis stütze sich auf § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG. Der BGH verweist darauf, dass die Anmeldung im Zwangsversteigerungsverfahren vom Gesetzgeber möglichst einfache ausgestaltet wurde. Eines Titels bedürfe es nicht.

Praxishinweis:

Hier lauert für den WEG-Verwalter ein Haftungsproblem. In die hausinterne Checkliste („Was tun wenn?“) sollte unter dem Punkt „Zwangsversteigerung einer Wohnung“ also unbedingt die Anmeldung von offenen Hausgeldern aufgenommen werden.

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