Immobilienverband IVD

Mieterstrom

Bereits am 25.07.2017 ist das Mieterstromgesetz in Kraft getreten. Die darin enthaltene Förderung des Mieterstroms stand jedoch  zunächst unter einem beihilferechtlichen Genehmigungsvorbehalt der EU Kommission. Nachdem die Genehmigung der EU-Kommission am 20.11.2017 erteilt wurde, steht der Anwendung des Gesetzes nichts mehr im Wege. Durch die neue Mieterstromzulage soll der Bau von Photovoltaikanlagen angeregt und erreicht werden, dass in Zukunft auch Mieter von der Förderung des Solarstroms profitieren.

Mit dem Mieterstromgesetz wird ein neuer Fördertatbestand in das EEG aufgenommen, der sogenannte Mieterstromzuschlag. Anspruchsberechtigt sind Betreiber von PV-Anlagen auf oder an einem  Wohngebäude, die nach dem Inkrafttreten des Mieterstromgesetzes in Betrieb genommen werden.  Bestandsanlagen können keine Förderung erhalten, auch wenn sie erst zukünftig zur Lieferung von Mieterstrom genutzt werden. Ob auch Anlagen begünstigt sind, die zwischen dem Inkrafttreten des Gesetzes und der beihilferechtlichen Genehmigung in Betrieb genommen wurden, ist derzeit noch nicht geklärt.

Betreiber einer geförderten PV Anlage kann nicht nur der Vermieter, sondern auch ein Dritter sein.

Das Gebäude muss mindestens zu 40 Prozent seiner Fläche zu Wohnzwecken genutzt werden. Ist diese Voraussetzung erfüllt, kann der Betreiber den Mieterstromzuschlag auch für den Strom erhalten, den er den Gewerbemietern liefert.

Voraussetzung ist, dass der Solarstrom ohne Nutzung des Netzes direkt an Mieter des betreffenden Wohngebäudes als Letztverbraucher geliefert wird. Der Mieterstromzuschlag wird auch dann gewährt, wenn der auf dem Dach des Wohngebäudes erzeugte Strom in weiteren Wohngebäuden oder Nebenanlagen verbraucht wird, die sich in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang mit dem Wohngebäude befinden, wenn die Stromlieferung ohne Durchleitung durch ein Netz erfolgt. Wird der Strom jedoch auf einem Gebäude erzeugt, das kein Wohngebäude ist, wie z. B auf dem Flachdach der Garage, oder einem anderen Nebengebäude, das  sich neben dem Wohngebäude befindet, kann kein Mieterstromzuschlag gewährt werden. Wenn die Garagen oder Gewerberäume unselbständige Bestandteile des Wohngebäudes sind, besteht ein Anspruch auf die Zulage.

Unerheblich ist, wofür der Strom von dem Mieter genutzt wird. Der Strom kann daher auch für die Ladestation eines Elektromobils oder eine Wärmepumpe genutzt werden.

Der Anlagenbetreiber kann den Mieterstromzuschlag für den vor Ort verbrauchten Strom von dem Netzbetreiber verlangen, an dessen Netz die PV--Anlage angeschlossen ist.

Der Strom, der nicht vom Mieter abgenommen wird und den der Betreiber deshalb in das Netz eingespeist, wird  mit der normalen Einspeisevergütung nach dem EEG oder der Marktprämie vergütet

Die Förderung muss nicht beantragt werden. Es handelt sich um einen gesetzlichen Anspruch nach dem EEG. Allerdings sind – wie bei allen Ansprüchen nach dem EEG  – Melde- und Mitteilungspflichten zu beachten. Die Mieterstromanlage muss vom Betreiber im sogenannten Marktstammdatenregister angemeldet werden.

Höhe der Förderung

Anstelle einer Reduzierung der EEG-Umlage auf den gelieferten Mieterstrom hat sich der Gesetzgeber für eine Direktförderung entschieden. Da der Betreiber nicht nur den Mieterstromzuschlag, sondern auch einen Erlös aus dem Verkauf seines Stroms an die Mieter  erhält, bedarf es keiner Vollförderung wie im Fall der Einspeisevergütung. Die Mieterstromförderung soll daher in der Weise berechnet werden, dass von der für die PV -Anlage ermittelten EEG-Vergütung einen Betrag in Höhe von 8,5 Cent je kWh abgezogen wird. So soll eine Förderung erreicht werden, die nach der Anlagengröße gestaffelte ist und außerdem von der Zubaurate abhängt.

Gemäß § 21 Abs. 3 EEG 2017 ist folgende Förderung vorgesehen:

Installierte Leistung Mieterstromzuschlag
bis 10 kW 3,81 Cent je kWh
über 10 kW bis 40 kW 3,47 Cent je kWh
über 40 kW bis 100 kW 2,21 Cent je kWh
Deckelung

Die Förderung wird nur für Anlagen mit einer installierten Leistung von bis zu 100 kWh gewährt (§ 21 Abs. 3 EEG). Insgesamt wird die Förderung auf Neuanlagen mit höchstens 500 MW installierter Leistung pro Kalenderjahr  gewährt. Überschreitet die installierte Leistung der Mieterstrom PV Anlagen das jährliche Volumen von 500 MW, erhalten die Betreiber von PV Anlagen, die ab dem Folgemonat in Betrieb genommen werden, in dem laufenden Kalenderjahr keinen Mieterstromzuschlag mehr. Die Bundesnetzagentur veröffentlicht das Datum, ab dem der Anspruch nicht mehr besteht auf ihrer Internetseite. Das jährliche Fördervolumen des folgenden Kalenderjahres reduziert sich um das Volumen der Überschreitung der Grenze von 500 MW. Die von der Deckelung betroffenen PV Anlagen Betreiber kommen auf eine Warteliste und erhalten die Förderung ab dem 1. Januar des Folgejahres.

Der Zuschlag wird in einer festen Höhe für die Dauer von 20 Jahren ab Inbetriebnahme gezahlt. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass keine Netzentgelte, Konzessionsabgaben, Umlagen und Stromsteuer anfallen. Die EEG-Umlage ist allerdings in voller Höhe zu zahlen.

Eigentumswohnungen

Auch Bewohner von Eigentumswohnungen können von der Neuregelung profitieren. Wenn die Eigentümergemeinschaft die Photovoltaikanlage betreibt, kann sie die Zulage für den Strom beanspruchen, den sie an die Mieter der Eigentümer liefert.  Soweit sie Strom an Wohnungseigentümer liefert, die ihre Wohnung selbst nutzen, besteht jedoch kein Anspruch auf die Zulage, weil es sich insofern um selbstverbrauchten Strom handelt und eine Eigenversorgung n nicht begünstigt ist. Strom, der an selbstnutzende Eigentümer geliefert wird, ist nur dann begünstigt, wenn Betreiber der PV-Anlage nicht die WEG-Gemeinschaft, sondern ein Dritter ist.

Vertrag mit dem Mieter

Der Mieter sollen frei wählen können, ob er den Strom von seinem Vermieter oder von einem Energieversorger bezieht. Der Mieterstromvertrag darf deshalb nicht Bestandteil des Mietvertrages über Wohnraum sein (§ 42 Energiewirtschaftsgesetz, EnWG). Dies gilt nicht für Mietverhältnisse nach § 549 Absatz 2 Nummern 1 und 2 BGB. Dabei handelt es sich um Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, sowie um Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist.

Der Mieterstromvertrag muss die umfassende Versorgung des Letztverbrauchers mit Strom auch für die Zeiten vorsehen, in denen kein Mieterstrom geliefert werden kann. Der Betreiber der PV-Anlage kann den neben dem Direktstrom für die Vollversorgung des Mieters benötigten Netzstrom selbst beschaffen. Damit wird er zum Energieversorgungsunternehmen i.S. des EnWG und muss sämtliche damit verbundenen Anforderungen erfüllen. Statt dessen hat der Betreiber der PV-Anlage auch die Möglichkeit, den Strom aus der PV Anlage an ein Energieversorgungsunternehmen abzugeben, das dann dem Mieter das Mieterstromprodukt anbietet.

Die Vertragslaufzeit darf nicht länger als ein Jahr betragen. Eine Vereinbarung, nach der sich der Vertrag stillschweigend um mehr als ein Jahr verlängert, ist unwirksam. Die Kündigungsfrist darf höchstens drei Monate vor Ablauf des Vertrages betragen. Eine Bestimmung, durch die das Kündigungsrecht während der Dauer des Mietverhältnisses ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist unwirksam. Bei einer Beendigung des Vertrages über die Miete von Wohnräumen endet der Mieterstromvertrag, ohne dass es einer ausdrücklichen Kündigung bedarf mit der Rückgabe der Wohnung.

Der Preis für den Mieterstrom darf höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs auf Basis des Grund- und Arbeitspreises betragen. Damit wird sichergestellt, dass der Mieter mindestens 10 Prozent seiner Stromkosten spart.

Meldepflichten

Um den Mieterstromzuschlag zu erhalten, muss der Betreiber der Anlage bis zum 28. Februar des Folgejahres dem zuständigen Netzbetreiber u. a. folgende Daten melden:

  • Menge der in das Netz eingespeisten kWh Strom,
  • Menge der als Direktstrom vor Ort verbrauchten kWh Strom,
  • Menge der aus dem Netz bezogenen kWh Strom.

Steuerliche Fallstricke

Die Installierung einer PV-Anlage hat jedoch einige steuerliche Probleme zur Folge. Da die Produktion von Strom und dessen Einspeisung in das Netz eine gewerbliche Tätigkeit darstellt, kann dies dazu führen, dass sämtliche Mieteinnahmen gewerbesteuerpflichtig werden. Leider hat der Gesetzgeber es unterlasen, dieses steuerliche Hindernis zu beseitigen, weil die Finanzverwaltung behauptet hat, dieses Problem ließe sich leicht dadurch vermeiden, dass der Eigentümer des Grundstücks das Dach seines Gebäudes an einen Dritten verpachtet und ihm den Betrieb der PV-Anlage überlässt. Dies kann aber ein Irrweg sein, weil diese Gestaltung unter Umständen zu einer sogenannten Betriebsaufspaltung führt, bei der das Steuerrecht die Trennung zwischen Eigentümer und Pächter nicht anerkennt.

Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG

Wenn Eigentümer des Grundstücks keine natürliche Person ist, sondern eine AG, eine GmbH oder eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG ist, sind die Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks wegen der Rechtsform des Vermieters als gewerblich zu behandeln und würden damit auch der Gewerbesteuer unterliegen. Um die Rechtsformneutralität des Steuerrechts zu wahren, hat der Gesetzgeber jedoch in § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG angeordnet, dass die Vermietungseinkünfte von der Gewerbesteuer befreit sind, wenn die Tätigkeit der Gesellschaft sich auf die Vermietung eigener Grundstücke beschränkt. Das Problem ist, dass es  hier weder einen Freibetrag noch eine Bagatellgrenze gibt, so dass bereits die kleinste „artfremde“ Betätigung zur Gewerbesteuerpflicht der gesamten Einkünfte der Gesellschaft führt. Auch wenn man die Lieferung von Strom an die eigenen Mieter vielleicht noch als eine Nebenleistung ansehen kann, so ist die Grenze aber mit Sicherheit überschritten, wenn der Vermieter Strom in das Netz einspeist. Auf keinen Fall darf daher eine solche Gesellschaft selbst eine PV-Anlage betreiben.

Abfärberegelung des § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG bei Personengesellschaften

Im Ergebnis gilt dasselbe, wenn eine Personengesellschaft wie etwa eine GbR oder eine KG ein Grundstück vermietet. Auch in diesen Fällen würde im Ergebnis die gewerbliche Tätigkeit der Produktion und Einspeisung von Strom aufgrund der sog. Abfärberegelung des § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG dazu führen, dass sämtliche Einkünfte der betreffenden Gesellschaft zu Einkünften aus Gewerbebetrieb und damit gewerbesteuerpflichtig werden. Allerdings gilt hier nach der Rechtsprechung des BFH eine Bagatellgrenze, so dass keine Gewerbesteuerpflicht entsteht, wenn die Nettoumsatzerlöse aus dieser Tätigkeit 3  % der Gesamtnettoumsatzerlöse der Gesellschaft und den Betrag von 24.500 EUR im Veranlagungszeitraum nicht übersteigen.

Verpachtung der Dachfläche

Verpachtet die Gesellschaft, der das Grundstück gehört, die Dachfläche an einen Dritten, der darauf die PV- Anlage betreibt, so scheint das Problem gelöst zu sein da in diesem Fall die gewerblichen Einkünfte von dem Dritten erzielt werden, der Grundstücks Eigentümer aber nur Einkünfte aus der Verpachtung der Dachfläche erzielt.  Wenn es sich bei dem Pächter der Dachfläche um eine Gesellschaft handelt, auf die der Eigentümer des Gebäudes einen beherrschenden Einfluss hat, liegt aber eine sogenannte Betriebsaufspaltung vor. Dies hat zur Folge, dass steuerrechtlich das Pachtverhältnis nicht berücksichtigt wird und die Einkünfte des Eigentümers aus der Verpachtung der Dachfläche als gewerblich behandelt werden. Dadurch werden in den oben beschriebenen Fällen sämtliche Vermietungseinkünfte zu Einkünften aus Gewerbebetrieb und damit gewerbesteuerpflichtig.

Die Verpachtung der Dachfläche ist deshalb nur dann ein Ausweg, wenn es sich bei dem Pächter um einen fremden Dritten handelt und sichergestellt ist, dass auch kein Gesellschafter der Eigentümerin an der Pächtergesellschaft beteiligt ist.

Beispiel

Eigentümer des Wohngebäudes ist eine GmbH& Co KG., die aus den Gesellschaftern A,B, C, D und der GmbH besteht. A und B halten jeweils 40 Prozent der Anteile. C und D jeweils 20 Prozent. Die GmbH ist vermögensmäßig nicht beteiligt.

Die GmbH & Co KG verpachtet das Dach an eine GmbH, an der A und B zu 60 Prozent beteiligt sind. Die übrigen 40 Prozent gehören fremden Dritten.

Lösung:

Die Einkünfte de GmbH& Co.KG aus der Verpachtung der Dachfläche werden als Einkünfte aus Gewerbebetrieb behandelt, so dass sämtliche Vermietungseinkünfte gewerbesteuerpflichtig sind.

Einzeleigentümer

Wenn es sich bei dem Eigentümer des Grundstücks um eine einzelne natürlich Person handelt, spielen diese Probleme keine Rolle. Denn ein Alleineigentümer kann neben den Einkünften aus der Vermietung des Grundstücks auch gewerbliche Einkünfte haben.

In allen anderen Fällen sollte man aber vor der Installation einer PV-Anlage und vor der Verpachtung der Dachfläche unbedingt steuerlichen Rat einholen.

Umsatzsteuer

Lieferung des Mieterstroms durch den Vermieter

Die Lieferung des Stroms durch den Vermieter an den Mieter stellt nach Auffassung der Finanzverwaltung wie die Lieferung der Wärme eine unselbständige Nebenleistung der Vermietung dar (Abschnitt 4.12.1 Abs. 5 UStAE). Gemäß § 4 Nr. 12 UStG ist die Lieferung von Mieterstrom deswegen umsatzsteuerfrei. Wird der Strom an einen Wohnungsmieter geliefert, ist auch eine Option zur Umsatzsteuer nicht möglich. Allerdings hat der EuGH mit Urteil vom 16.04.2015 (C-42/14 „Wojskowa Agencja Mieszkaniowa“) entschieden, dass die Lieferung von Strom gegenüber der Vermietung eine selbständige Leistung darstellt. Maßgeblich soll insbesondere sein, ob der Mieter frei wählen kann, von wem er den Strom bezieht. Sieht man dementsprechend die Lieferung des Mieterstroms als selbständige Leistung an, würde die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 UStG nicht eingreifen. Dies hätte für den Vermieter den Vorteil, dass er die Vorsteuern aus den Installationskosten abziehen kann. Für den Mieter würde dies die Stromkosten verteuern.

Verpachtung der Dachfläche

Eigentümer

Die Überlassung des Daches ist eine nach § 4 Nr. 12 a UStG steuerfreie Grundstücksvermietung (Abschnitt 3.10 Abs. 6 Nr. 5 und 4.12.8 Abs. 2 UStAE). Wenn der Eigentümer des Daches für die Einnahmen aus der Verpachtung des Daches zur Umsatzsteuer optiert (§ 9 UStG), muss er die erhaltene Werklieferung „Dachsanierung“ im Zeitpunkt der Ausführung als Anzahlung für die noch nicht erbrachte Dachverpachtung versteuern (Abschnitt 13.5 Abs. 2 UStAE). Dies gilt sowohl bei einer Soll (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 a Satz 4) als auch bei Ist Versteuerung (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 b UStG).

Optiert der Eigentümer für die Einnahmen aus der Verpachtung des Daches zur Umsatzsteuer, so werden dadurch sämtliche Einnahmen umsatzsteuerpflichtig, auch wenn sie bisher wegen der Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG umsatzsteuerfrei waren. Dabei handelt es sich in der Praxis meistens um die Einnahmen aus der Vermietung von Garagen an Personen, die nicht seine Wohnungsmieter sind.

Betreiber der Anlage

Verpflichtet sich der Pächter des Daches zur Sanierung des Daches, liegt darin ein Entgelt für die Dachverpachtung. Es handelt sich um einen tauschähnlichen Umsatz, ggf. mit Baraufgabe. Der Wert der Sanierung des Daches stellt das Entgelt für die Überlassung des Daches dar.

Der Anlagenbetreiber führt damit bei Abnahme der Dachsanierung eine umsatzsteuerpflichtige  Werklieferung an den Gebäudeeigentümer aus, die er in Rechnung stellen muss. Unterliegt der Anlagenbetreiber der Sollversteuerung, entsteht die Steuer mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums, in dem die Werklieferung ausgeführt wird (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 a UStG Satz 1 UStG).

Der Wert der Dachsanierung entspricht den Aufwendungen für die Dachsanierung (Abschnitt 10.5 UStAE), so dass sich bei dem Betreiber die Umsatzsteuer und der Vorsteuerabzug ausgleichen (Abschnitt 10.5 UStAE).

Hat der Anlagenbetreiber die Ist-Versteuerung gewählt, ist für den Zeitpunkt des Zuflusses maßgeblich, wann er den wirtschaftlichen Vorteil zugewendet erhält. Da das Entgelt für die Dachsanierung in der Überlassung des Daches besteht, fließt das Entgelt fortlaufend und nicht erst bei Ablauf des Nutzungszeitraums zu. Dieses Entgelt in Form des anteiligen Werts der Dachüberlassung muss der Anlagenbetreiber daher bereits in den laufenden Umsatzsteuervoranmeldungen der Umsatzsteuer unterwerfen. Da die Versteuerung über einen Zeitraum von 20 – 30 Jahren nicht überwacht werden kann, möchte das Bayerische Landesamt für Steuern, dass die Finanzämter im Einzelfall prüfen, ob ein Antrag auf Ist-Versteuerung wegen Missbrauchs abgelehnt werden kann.

 

Foto von Hans-Joachim Beck

Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: info@ivd.net

Steuern
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