Immobilienverband

Mietrechtsänderungen 2019 – Verschärfung der Mietpreisbremse und Modernisierungsmieterhöhung

Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft

Am 1. Januar 2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten. Bei Neuvermietungen in Gebieten der Mietpreisbremse muss der Vermieter informieren, ob er sich auf eine der vier Ausnahmeregelungen beruft (z.B. Vormiete, Neubau). Verstößt der Vermieter hiergegen, kann er grundsätzlich nur die gesetzliche Mindestmiete verlangen. Bei künftigen Modernisierungen kann der Mieter nicht mehr so stark beteiligt werden, wie bisher. Statt 11 Prozent können nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden, wobei die Miete um nicht mehr als 2 oder 3 Euro steigen darf (Kappungsgrenze).

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Dr. Christian Osthus

Leiter Abteilung Recht

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Mietpreisbremse

Das Wohnraummietrecht sieht insgesamt vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse vor, auf die sich der Vermieter berufen kann, wenn er einen neuen Mietvertrag abschließt. Nach § 556g Abs. 1a BGB  muss der Vermieter künftig vor Unterschrift des Mieters darüber in Textform informieren, ob er sich auf eine Ausnahme beruft. Diese Information sollte im Mietvertrag aufgenommen werden, damit später nicht darüber gestritten werden muss, ob der Vermieter seiner Informationspflicht nachgekommen ist. Kommt der Vermieter dieser Informationspflicht nicht nach, kann er nur die Mindestmiete verlangen (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent). Hat der Vermieter nur gegen das Textformerfordernis verstoßen, kann er diesen Formverstoß mit der Wirkung nachholen, dass er sich nach Heilung für die Zukunft wieder auf die Ausnahme berufen kann. Für den Fall, dass die Information jedoch gar nicht erfolgt ist oder nicht bewiesen wird, dass sie beispielsweise  mündlich erfolgt ist, sieht das Gesetz eine eingeschränkte Heilungsmöglichkeit vor. Holt der Vermieter die Information nach, kann er sich erst nach Ablauf von zwei Jahren nach formgerechter Information auf die Ausnahme wieder berufen. Der Verstoß gegen die Informationspflicht wird damit bestraft. Ist der Verwalter hierfür verantwortlich, kann er vom Vermieter in Anspruch genommen werden.

Beispiel: V vermietet am 1. März 2019 eine Neubauwohnung für 14 Euro/m² und vergisst zu informieren, dass es ein Neubau im Sinne der Mietpreisbremse ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8 Euro/m². Der Mieter rügt die Miete am 15. März 2019. Der Vermieter holt die Information in Textform am 1. April 2019 nach. Bis Ende März 2021 beträgt die Miete 8,80 Euro/m2. Anschließend kann der Vermieter sich wieder auf die Neubau-Ausnahme berufen und 14 Euro/m2 verlangen.

In der Praxis ist künftig peinlich genau darauf zu achten, dass in Gebieten der Mietpreisbremse über eine etwaige Ausnahme informiert wird. Der Umfang der Informationspflicht ist dabei gering, so dass dies in der Regel durch das Setzen eines Kreuzes im Mietvertrag erledigt werden kann.

Formulierungsvorschlag Klausel Mietvertrag

Die nachfolgende Klausel gilt nur, soweit die Wohnung im Gebiet liegt, in der die Regelungen nach §§ 556d ff BGB gelten (Mietpreisbremse).

Die in diesem Mietvertrag vereinbarte Miete beruht auf einer Ausnahme von § 556d BGB über die nachfolgend informiert wird:

o   Vormiete im Sinne des § 556e Absatz 1 BGB. Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses _______ Euro (Miete, die der Vormieter schuldete, ggfls. Nettomiete)

o   Modernisierung im Sinne des § 556e Abs. 2 BGB. In den letzten drei Jahren vor Beginn dieses Mietverhältnisses wurde eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, die geeignet ist, eine Modernisierungsmieterhöhung durchzuführen.

o   Neubau nach § 556f Satz 1 BGB. Die Wohnung, die Gegenstand dieses Mietvertrages ist, wurde vor dem 2. Oktober 2014 weder genutzt noch vermietet. Eine Nutzung oder Vermietung erfolgte erst nach dem 1. Oktober 2014.

o   Umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB. Bei diesem Mietvertrag handelt es sich um das erste Mietverhältnis nach umfassender Modernisierung.

(zutreffendes bitte ankreuzen)

 ohne Gewähr für Richtigkeit

 

Zudem sieht das Mietrechtsanpassungsgesetz eine Änderung der Anforderungen an die Rüge der Miethöhe durch den Mieter vor. Bisher musste der Mieter konkret vortragen, worin er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse sieht, wobei keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden. Eine solche qualifizierte Rüge soll künftig nur noch erforderlich sein, wenn der Vermieter seinerseits über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse informiert hat. Die Rüge muss sich auf die Ausnahme beziehen, wobei voraussichtlich weiterhin keine hohen Anforderungen an die Rüge gestellt werden. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach oder besteht eine solche nicht, kann der Mieter „ins Blaue“ rügen. Zu beachten ist lediglich das Textformerfordernis.

An der bisherigen Regelung zur Fälligkeit des Rückforderungsanspruches ändert sich nicht. Der Mieter kann nur den zu viel gezahlten Teil zurückverlangen, der nach der Rüge fällig geworden ist. Das bisher Gezahlte muss nicht zurückgewährt werden.

Modernisierungsmieterhöhung

Nach der neuen Fassung des § 559 BGB kann der Vermieter statt elf nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.   Zudem gibt es eine Kappungsgrenze bei der Modernisierungsmieterhöhung, die einen Bezug zur Ausgangsmiete herstellt. Der Vermieter darf hiernach die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB). Dort wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Zudem gibt es künftig ein vereinfachtes Verfahren zur Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung, das alternativ zu dem regulären Verfahren genutzt werden kann. Das vereinfachte Verfahren gilt für Maßnahmen, bei denen die Investition für die Wohnung einen Betrag von 10.000 Euro nicht überschreitet. Der Vorteil des vereinfachten Verfahrens liegt darin, dass für die Erhaltungsmaßnahmen pauschal 30 Prozent in Abzug gebracht werden dürfen. Der Rest kann auf die Miete aufgeschlagen werden. Zudem muss der Vermieter keine Angaben zu den künftigen Betriebskosten machen. Die Kappungsgrenze und der reduzierte Umlagesatz von acht Prozent gelten auch im vereinfachten Verfahren.

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