Immobilienverband

Einzelhandelsmieten 2018: Abnehmende Dynamik in den Toplagen der Innenstädte – Händler zieht es zunehmend in die Nebenlagen

München, Frankfurt am Main und Stuttgart mit höchsten Ladenmieten

Mietpreisverfall in Städten zwischen 5.000 und 10.000 Einwohnern

Die Preisdynamik der Mieten für Einzelhandelsimmobilien hat sich 2018 in fast allen Städteklassen und Segmenten stark abgeschwächt. In den Metropolen und Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern stagnierte die Höhe der Ladenmieten großer Objekte (bei ca. 150 Quadratmetern) im Geschäftskern in 1A-Lagen auf Vorjahresniveau. Im Vorjahreszeitraum hatte das Mietpreiswachstum noch bei 6,1 (Metropolen) beziehungsweise 7,9 Prozent (Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern) gelegen.

Ebenso hat sich die Dynamik in den 1B-Lagen abgeschwächt, auch wenn dort noch ein Preiswachstum zu beobachten ist: bei großen Objekten 8,0 Prozent in den Metropolen und 8,4 Prozent in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern (2017: 18,2 Prozent bzw. 16,1 Prozent). Die Ausnahme von diesem Trend in der Preisdynamik bilden die Ladenmieten im Nebenkern. In beiden Städteklassen waren sowohl in 1A- als auch 1B-Lagen die Mietsteigerungsraten höher als im vergangenen Jahr. In den mittelgroßen und kleinen Städten fand dagegen fast durchweg eine Preiskompression statt.[1] Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle IVD-Gewerbepreisspiegel, der auf IVD-Preisdatensammlungen von etwa 350 Städten und Gemeinden basiert. Die Daten wurden im zweiten und dritten Quartal 2018 erhoben.

„Der im E-Commerce erzielte Anteil des Einzelhandelsumsatzes wächst weiter auf Kosten des stationären Handels. Dadurch nimmt die Dynamik im deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt 2018 gegenüber dem Vorjahr ab, obwohl die Branche insgesamt erneut eine Umsatzsteigerung verzeichnen konnte“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. „So ist der Strom von Einzelhändlern in die Geschäftskerne großer Städte rückläufig, während sich die Nebenlagen weiterhin einer gewissen Beliebtheit erfreuen“, sagt Schick. In den kleineren Städten zeige sich mit den durchweg fallenden Mietpreisen allerdings eine durchgängige Schwäche des stationären Einzelhandels.

Die aktuelle IVD-Marktanalyse offenbart deutlich eine doppelte Differenzierung der Nachfrage nach Ladenflächen im Geschäftskern. Im Bundesdurchschnitt sank die Ladenmiete großer Objekte in 1A-Lagen um 0,9 Prozent. Das ist auf stagnierende Mietpreise in den 14 größten Städten und fallende Preise in fast allen Städteklassen zurückzuführen. Dagegen stiegen die Mietpreise für 1B-Lagen im Bundesdurchschnitt um 4,7 Prozent, was vor allem an den immer noch starken Preisanstiegen in den 14 größten Städten liegt. Besonders auffällig ist der Mietpreisverfall in Städten zwischen 5.000 und 10.000 Einwohnern.

Die Entwicklung der Schwerpunktmieten2 in den 1A-Lagen stagnierte 2018 in nahezu allen Städteklassen, selbst in den im Vorjahr noch von teils starkem Wachstum geprägten Märkten der größten Städte. So ist beispielsweise die Nettokaltmiete pro Quadratmeter im Geschäftskern in den 1A-Lagen in Frankfurt am Main nach einem Anstieg auf 260 Euro (2017, plus 30 Prozent) im vergangenen Jahr auf 250 Euro gesunken (minus 3,85 Prozent). Berlin, mit einem Wachstum von zwölf Prozent der zweitgrößte Gewinner 2017, stagnierte im vergangenen Jahr und blieb damit bei 140 Euro pro Quadratmeter. Auch München (Spitzenreiter mit 320 Euro seit 2016) und Düsseldorf (155 Euro, Wachstum 2017 von etwa 3,3 Prozent) verharrten bei den Vorjahreswerten der Nettokaltmiete pro Quadratmeter großer Objekte im Geschäftskern in den 1A-Lagen.

„In den Toplagen des stationären Einzelhandels haben die Ladenmieten offensichtlich ein Plateau erreicht“, sagt Schick. „Dies führt zu Ausweichbewegungen in die Nebenkerne der Städte“.

In den kleinsten Städten (5.000 bis 10.000 Einwohner) setzte sich 2018 der seit 2011 anhaltende Abwärtstrend der Mieten in den Geschäftskernen fort. Die Preisverringerung betrug etwa 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr und lag bei 7,49 Euro pro Quadratmeter. Das negative Mietwachstum fiel in den anderen Städteklassen zwar geringer aus, jedoch sind die Preise 2018 gegenüber dem Vorjahr auch dort gesunken oder stagniert: Städte mit 10.000 bis 20.000 Einwohnern verzeichneten ein Minus von 1,1 Prozent, Städte mit 20.000 bis 50.000 Einwohnern legten um 0,8 Prozent zu, Städte mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern verloren 1,9 Prozent und Städte mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern 0,8 Prozent. Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern wiesen hingegen keine Änderungen auf. Die Nettokaltmieten in den 1A-Lagen der Geschäftskerne in den Top-7-Städten sanken um 0,1 Prozent.

 

Stadtteilzentren mit starkem Wachstum in den größten Städten

Die Stadtteilzentren sind 2018 die klaren Gewinner. Die Schwerpunktmieten sind im Bundesdurchschnitt um 1,3 Prozent in 1B-Lagen gestiegen. Ein kräftigeres Wachstum konnten bundesweit mit einem Plus von 2,8 Prozent die 1A-Lagen verzeichnen.

 

Noch stärker als 2017 lief 2018 das Geschäft im Nebenkern der Top-7-Städte und der Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern. In den 1A-Lagen stiegen die Preise dort um 6,7 Prozent beziehungsweise 5,7 Prozent, in den 1B-Lagen um 3,1 Prozent beziehungsweise 2,8 Prozent. Mit kleiner werdenden Einwohnerzahlen sinkt jedoch auch das Mietenwachstum in den jeweiligen Städteklassen und war 2018 gegenüber dem Vorjahr teilweise negativ. Städte mit bis zu 500.000 Einwohnern verzeichneten ein Wachstum von 1,4 Prozent in 1A- und 0,8 Prozent in 1B-Lagen, Städte mit bis zu 100.000 Einwohnern wiesen sinkende Schwerpunktmieten von jeweils minus 0,8 Prozent in den 1A- und 1B-Lagen auf. In den Städten mit bis zu 50.000 Einwohnern sanken die Mieten um 1,6 Prozent (1A-Lagen) und 1,2 Prozent (1B-Lagen), während sie in Städten mit bis zu 20.000 Einwohnern 2018 um 1,4 Prozent beziehungsweise 1,5 Prozent gewachsen sind. Die kleinsten Städte mit 5.000 bis 10.000 Einwohnern verzeichneten auch in den Nebenkernlagen mit minus 1,6 Prozent (1A-Lagen) und minus 2,8 Prozent (1B-Lagen) die stärksten Verluste bei den Schwerpunktmieten.

„Zwischen den großen und den kleinen Städten klafft bei der Mietpreisentwicklung im Einzelhandel eine signifikante Lücke“, sagt Schick. „Der Online-Handel ist in kleinen Städten besonders stark, wodurch sich der stationäre Handel immer mehr aus kleinen Städten zurückzieht“, erläutert Schick.

Foto von Heiko Senebald

Heiko Senebald

Leiter Kommunikation

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 15
E-Mail: heiko.senebald@ivd.net

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