Immobilienverband

Was wird sich 2019 für die Immobilienbranche ändern?

2019 hält einige gesetzliche Änderungen für die Immobilienbranche bereit, so zum Beispiel das Mietrechtsanpassungsgesetz, das am 1. Januar in Kraft getreten ist. Das bedeutet neue Spielregeln für Vermieter und Hausverwalter. Darüber hinaus sind eine ganze Reihe von Gesetzes- und Reformvorhaben in der Planung oder sogar schon im Gesetzgebungsverfahren. Der IVD informiert im Folgenden darüber.

Mietrechtsanpassungsgesetz

Beruft sich der Vermieter auf eine der vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse (z.B. Neubau oder umfassende Modernisierung), muss er hierüber zukünftig in Textform informieren. Hat der Vermieter nur gegen das Textformerfordernis verstoßen, kann er diesen Formverstoß mit der Wirkung nachholen, dass er sich nach Heilung für die Zukunft wieder auf die Ausnahme berufen kann. Für den Fall, dass die Information jedoch gar nicht erfolgt ist oder nicht bewiesen wird, dass sie beispielsweise mündlich erfolgt ist, sieht das Gesetz eine eingeschränkte Heilungsmöglichkeit vor. Holt der Vermieter die Information nach, kann er sich erst nach Ablauf von zwei Jahren nach formgerechter Information auf die Ausnahme wieder berufen. Der Verstoß gegen die Informationspflicht wird damit bestraft. Ist der Verwalter hierfür verantwortlich, kann er vom Vermieter in Anspruch genommen werden.

In der Praxis ist künftig peinlich genau darauf zu achten, dass in Gebieten der Mietpreisbremse über eine etwaige Ausnahme informiert wird. Der Umfang der Informationspflicht ist dabei gering, so dass dies in der Regel durch das Setzen eines Kreuzes im Mietvertrag erledigt werden kann.

Zudem sieht das Mietrechtsanpassungsgesetz eine Änderung der Anforderungen an die Rüge der Miethöhe durch den Mieter vor. Bisher musste der Mieter konkret vortragen, worin er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse sieht, wobei keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden. Eine solche qualifizierte Rüge soll künftig nur noch erforderlich sein, wenn der Vermieter seinerseits über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse informiert hat. Die Rüge muss sich auf die Ausnahme beziehen, wobei voraussichtlich weiterhin keine hohen Anforderungen an die Rüge gestellt werden. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach oder besteht eine solche nicht, kann der Mieter „ins Blaue“ rügen. Zu beachten ist lediglich das Textformerfordernis.

An der bisherigen Regelung zur Fälligkeit des Rückforderungsanspruches ändert sich nichts. Der Mieter kann nur den zu viel gezahlten Teil zurückverlangen, der nach der Rüge fällig geworden ist. Das bisher Gezahlte muss nur zurückgewährt werden, wenn gegen die neue Informationspflicht verstoßen wurde. 

Nach der neuen Fassung des § 559 BGB kann der Vermieter statt elf nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Zudem gibt es eine Kappungsgrenze bei der Modernisierungsmieterhöhung, die einen Bezug zur Ausgangsmiete herstellt. Der Vermieter darf hiernach die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB). Dort, wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Diejenigen Vermieter, die noch die alten Bedingungen nutzen wollen (elf Prozent; keine Kappungsgrenze), müssen die Modernisierung noch vor Inkrafttreten der Neuregelung ankündigen. Maßgeblich ist der Zugang der vollständigen Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB.

Zudem gibt es künftig ein vereinfachtes Verfahren zur Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung, das alternativ zu dem regulären Verfahren genutzt werden kann. Das vereinfachte Verfahren gilt für Maßnahmen, bei denen die Investition für die Wohnung einen Betrag von 10.000 Euro nicht überschreitet. Der Vorteil des vereinfachten Verfahrens liegt darin, dass für die Erhaltungsmaßnahmen pauschal 30 Prozent in Abzug gebracht werden dürfen. Der Rest kann auf die Miete aufgeschlagen werden. Zudem muss der Vermieter keine Angaben zu den künftigen Betriebskosten machen. Die Kappungsgrenze und der reduzierte Umlagesatz von acht Prozent gelten auch im vereinfachten Verfahren.

Das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, wird künftig als Ordnungswidrigkeit geahndet. In der Praxis wird diese in § 6 WiStG geschaffene Regelung aber kaum eine Bedeutung haben, da ein absichtliches Handeln erforderlich ist. Absicht ist der zielgerichtete Wille, den tatbestandlichen Erfolg herbeizuführen. Dies muss dem Vermieter nachgewiesen werden.

Ebenfalls eine voraussichtlich geringe Bedeutung wird die neue Vermutungsregel in § 559d BGB haben. In dieser Vorschrift sind mehrere Fälle aufgenommen worden, in denen ein pflichtwidriges Verhalten bei Ankündigung und Durchführung einer baulichen Veränderung vorliegen soll. Liegt ein derartiges Verhalten vor und kann sich der Vermieter nicht exkulpieren, steht dem Mieter ein Schadenersatz zu. Voraussichtlich dürfte es in der Praxis nicht so schwer sein, die Vermutung zu widerlegen.

Gesetzesvorhaben, die 2019 diskutiert werden

Neuordnung des Mietspiegels

Im Zuge des legislativen Verfahrens des Mietrechtsanpassungsgesetzes hat der Bundesrat vorgeschlagen, den Zeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht Jahre zu erweitern. Die Bundesregierung hat den Vorschlag befürwortet. Es ist zu erwarten, dass das Thema bei der nächsten Mietrechtsreform wieder auf die Tagesordnung kommt. Dies kann schon im ersten oder zweiten Quartal 2019 sein. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz arbeitet bereits an einem neuen Vorhaben, bei dem es um die Neuordnung des Mietspiegelrechts geht.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 14. Dezember 2018 den vom Bundestag beschlossenen Gesetzesentwurf zur Einführung einer Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau auf Eis gelegt. Kurz vor der Sitzung des Bundesrates wurde die Sonder-Afa von der Tagesordnung genommen. Wann sich der Bundesrat mit der Sonder-Afa erneut befassen wird, ist derzeit offen.

Nach dem Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums sollen für die Anschaffung und Herstellung neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren neben der regulären Abschreibung von zwei Prozent eine Abschreibung von fünf Prozent in Anspruch genommen werden können. Wird die Wohnung noch im Jahr der Fertigstellung erworben, kann statt des Herstellers der Erwerber die Abschreibungen geltend machen. Förderfähig sollen Vorhaben sein, die bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter ohne Grund und Boden kosten. Die Bemessungsgrundlage ist auf 2.000 Euro pro Quadratmeter gedeckelt. Der Bundesrat hatte in seiner Stellungnahme vom 19. Oktober 2018 bemängelt, dass eine Begrenzung der Miethöhe fehle und die Begrenzung der förderfähigen Kosten pro Quadratmeter von 3.000 Euro pro Quadratmeter zu gering sei.

Sozialer Wohnungsbau

Der Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat befasst sich nun mit der geplanten Grundgesetzänderung, die neben dem sogenannten Digitalpakt für Schulen auch die soziale Wohnraumförderung beinhaltet. Mit der Grundgesetzänderung will der Bund sicherstellen, dass die zusätzlichen Mittel für den sozialen Wohnungsbau in den Ländern zweckgebunden verwendet werden. Die Länder sollen zudem verpflichtet werden, dass sie die Bundesmittel für Wohnungsbauprojekte in mindestens gleicher Höhe durch eigene Landesmittel ergänzen. Mehrere Ministerpräsidenten lehnen vor allem die inhaltliche Einmischung des Bundes in Länderangelegenheiten ab. Wann der Vermittlungsausschuss das Thema beraten wird, ist derzeit noch offen.

Gebäudeenergiegesetz

Am 29. November 2018 hat die Bundesregierung einen Entwurf für ein „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“ (Gebäudeenergiegesetz, GEG) vorgelegt. Aktuell befindet sich der Entwurf noch in der Ressortabstimmung. Anfang des kommenden Jahres wird der Entwurf dem Bundeskabinett zum Beschluss vorgelegt. Inkrafttreten soll das Gesetz Mitte 2019. Mit dem GEG sollen das Energieeinspeisungsgesetz (mit Energieeinsparverordnung) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammengeführt und aufeinander abgestimmt werden. Außerdem soll das GEG die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie, die für öffentliche Nichtwohngebäude ab 2019 und für alle anderen Neubauten ab 2021 einen Niedrigstenergiestandard vorsehen, ermöglichen. Der Entwurf sieht keine Verschärfungen der EnEV-Standards (KfW-70-Niveau) für Neu- und Bestandsbauten vor. Für Immobilienmakler bringt das GEG eine Neuerung mit sich: Sie sollen ausdrücklich verpflichtet werden, Angaben aus dem Energieausweis in Anzeigen aufzunehmen. Die Immobilienbranche zeigte sich mit dem ersten Entwurf zufrieden.

Reform der Grundsteuer

Mit Urteil vom 10. April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet werden dürfen, weil dies dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung widerspricht. Bis Jahresende 2019 muss der Gesetzgeber eine neue, verfassungskonforme Datenbasis zur Erhebung der Grundsteuer vorschlagen. Das Bundesministerium der Finanzen hat bereits einen Vorschlag unterbreitet, der in der Immobilienwirtschaft auf erhebliche Kritik gestoßen ist. Die SPD-Pläne sehen eine wertabhängige Bemessungsgrundlage bei der Reform der Grundsteuer vor. Der IVD warnte, dass die Pläne zu deutlich steigenden Steuern führen und eine Diskussion um die Umlegbarkeit der Grundsteuer provozieren könnten. Diese Diskussion folgte postwendend. Die SPD erwägt nun, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Miete zu streichen. Am 14. Januar 2019 soll es das nächste Spitzentreffen zwischen Finanzminister Scholz und seinen Länderkollegen zum Thema Grundsteuer geben.

Pläne zum sogenanntes Bestellerprinzip für Kaufimmobilien

Das Justizministerium plant, einen Referentenentwurf zur Einführung des Bestellerprinzips bei Kaufimmobilien vorzulegen. Details zu diesem Entwurf sind derzeit nicht bekannt. Justizministerin Barley hatte zuletzt gegenüber Medien das sogenannte Bestellerprinzip nach „Vorbild“ aus der Wohnungsvermittlung präferiert, wonach der Immobilienmakler zukünftig nur noch als Vertreter des Verkäufers arbeiten dürfte. Der IVD lehnt eine solche Regelung entschieden ab und sieht eine völlig ungerechtfertigte Einschränkung in der Vertrags- und Berufsfreiheit. Für eine bundeseinheitliche Regulierung besteht kein Bedarf, da in 75 Prozent der Märkte in Deutschland die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird. Wenn die Politik die Makler zwingt, nur noch für den Verkäufer tätig zu sein, dann bleibt der Käufer schutzlos. Das kann nicht im Sinne des Verbraucherschutzes sein. Der Käufer wird zudem nicht entlastet, er wird belastet. Denn es ist zu erwarten, dass der Verkäufer versuchen wird, die Provision im Kaufpreis einzupreisen. Mit dem erhöhten Kaufpreis erhöht sich auch die Grunderwerbsteuer.

Apropos Grunderwerbsteuer: Im Koalitionsvertrag ist verankert, dass Freibeträge von der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber von selbstgenutzten Immobilien geprüft werden sollen. Diese Prüfung blieb bisher leider nur eine Ankündigung. Hier sollte die Bundesregierung 2019 aus Sicht des IVD endlich reagieren und Freibeträge auf den Weg bringen.

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2 Antworten zu “Was wird sich 2019 für die Immobilienbranche ändern?”

  1. Hans Dampf sagt:

    Makler und Immobilieneigentümer nutzen den Immobilienboom aus während
    Immobilienkäufer das Nachsehen haben – das Bestellerprinzip ist überfällig!

    Da bei einem Immobilienkauf die Nebenkosten prozentual vom Kaufpreis abhängen, profitieren von den seit Jahren steigenden Immobilienpreisen vor allem Immobilieneigentümer und Immobilienmakler welche die Marktsituation ausnutzen.
    Käufer müssen eine Leistung bezahlen auf die Sie keinen Einfluss haben.
    Die Maklerprovision macht einen erheblichen Anteil der Erwerbsnebenkosten aus. Der Kauf einer Immobilie scheitert heute oft schon an den Ersparnissen welche von der Bank als Eigenkapital gefordert werden um die Erwerbsnebenkosten zu bezahlen.
    Makler sowie Lobbyisten aus der Immobilienbranche werden nicht müde das Bestellerprinzip in ein negatives Licht zu rücken bzw. Nachteile aufzeigen zu wollen welche keine sind.
    Es bleibt zu hoffen, dass sich die Politiker nicht beeinflussen lassen und das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf baldmöglichst in Kraft tritt. In anderen EU Ländern wie z.B. Frankreich, Niederlande etc. ist dies längst Standard.

    Folgende haltlosen Argumente werden von Immobilienmaklern und deren Lobbyisten im Internet und sonstigen Medien gegen das Bestellerprinzip gestreut:
    • „Beim Immobilienkauf verlöre der Immobilienkäufer schlagartig den Makler als unabhängigen Berater, Dienstleister und markt- und sachkundigen Vertreter seiner Interessen, während der Verkäufer als Besteller einen zukünftig nur noch allein seine Interessen vertretenden Vertriebler gewinnt“
    Spätestens mit dem Beginn der Nullzinspolitik befindet sich die Immobilienbranche ausschließlich im ‚Verkäufermarkt‘. Dies bedeutet, dass aufgrund des nur noch stark begrenzten Immobilienangebots unter Maklern ein Kampf um verkaufswillige Eigentümer ausgebrochen ist.
    Selbstverständlich hat auch speziell aufgrund der aktuellen Marktsituation nur der Verkäufer Einfluss auf den Makler.
    Welche Details zwischen Verkäufer und Makler tatsächlich vereinbart werden wird der Käufer letztendlich nie erfahren.
    Der Arbeitsaufwand beim Verkauf einer Immobilie hat sich für Makler in den letzten 30 Jahren nicht verändert, die Provisionen sind aufgrund der stark gestiegenen Verkaufspreise in die Höhe geschossen. Die Höhe der Maklerprovision hängt direkt mit dem Verkaufspreis zusammen. Ein Makler ist selbstverständlich immer daran interessiert, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen.
    Ein Immobilienmakler in Bezug auf den Käufer einer Immobilie als Berater zu sehen, ist doch sehr fragwürdig. Sollten nach einem Immobilienkauf z.B. versteckte Mängel zum Vorschein kommen, ist der Käufer gegenüber dem Makler in der Beweispflicht.
    Dies bedeutet u.a. der Käufer muss auf eigenen Kosten externe Gutachter sowie einen Rechtanwalt einschalten.
    Aus diesem Grund greifen schon heute viele Käufer ‘vor dem Kauf’ auf externe und somit unabhängige Gutachter und somit Berater zurück.

    Die Möglichkeit für Käufer auf Berater zurückzugreifen bleibt bei einem Bestellerprinzip unverändert bestehen. Hinzu kommt, dass der Käufer dann in der Lage ist, Umfang und Art der Beraterleistung zu verhandeln. Man bezahlt nur die Kosten welche tatsächlich anfallen.
    • „Außerdem wird befürchtet, dass Verkäufer ihre Immobilie ohne ausreichende Fachkenntnisse auf eigene Faust verkaufen.“
    Für den Verkäufer besteht weiterhin die Möglichkeit auf Immobilienmakler oder die Leistung sonstiger Dienstleister zurückzugreifen, wenn dies gewünscht wird. Das Resultat wird sein, dass sich bei den Immobilienmaklern die Spreu vom Weizen trennt. Dies bedeutet, seriöse Dienstleister werden sich durchsetzen unseriöse verschwinden vom Markt. Die Dienstleistung wird transparenter und nachvollziehbarer als es bisher ist. Es entsteht ein Wettbewerbsdruck auf die Immobilienmakler was wiederum zur Folge hat, dass die Qualifikation und somit auch die Qualität der Dienstleistung steigt. Ein echter Wettbewerb entsteht wovon der Kunde aufgrund fallender Kosten profitieren wird.
    • „Es ist damit zu rechnen, dass Makler mit den Verkäufern vereinbaren, die Provision auf den Kaufpreis aufzuschlagen.“
    Eigentümer wie auch Immobilienmakler werden unabhängig vom Bestellerprinzip, immer den am Markt höchst möglichen zu erzielenden Verkaufspreis aufrufen. Die Nebenkosten kommen in der aktuellen Situation nur noch obendrauf.
    • „Das Bestellerprinzip konnte bereits in breiten Mietkreisen keine Verbesserung des Wohnraumstandards, keinen Mietstillstand und erst recht kein vermehrtes erschwingliches Wohnungsangebot bringen.“
    Für Mietwohnungen wurde das Bestellerprinzip 2015 eingeführt. Gegenüber aller Unkenrufe hat es sich schnell bewährt. Viele Makler mussten ihre Courtage senken, weil Vermieter nicht bereit waren diese bisher überzogenen Preise zu bezahlen.
    Das Bestellerprinzip ist nicht dafür gedacht um das Wohnungsangebot bzw. den Wohnraumstandard zu erhöhen. Ziel ist, Immobilienkäufer zu entlasten und deren Position zu stärken.
    Die Rechtsgrundlage auf der sich die Makler berufen wurde vor über 100 Jahren im BGB niedergeschrieben und bis heute nie verändert oder angepasst, es ist daher an der Zeit.
    • „Die Einführung des Bestellerprinzips könnte zu einer finanziellen Mehrbelastung führen, da Käufer aufgrund der höheren Kaufpreise letztlich auch mehr Grunderwerbsteuer zahlen müssten. Statt das Bestellerprinzip auszuweiten, wäre es sinnvoller, die Grunderwerbsteuer zu senken.“
    Selbst dann würde der Kunde günstiger wegkommen.
    Unabhängige Experten sagen jedoch voraus, dass die Provisionssätze beim Immobilienkauf durch das Bestellerprinzip, wie auch zuvor beim Mietwohnungsmarkt, stark sinken werden.
    Unabhängig davon das Bestellerprinzip auszuweiten, spricht nichts dagegen, zukünftig auch über die Grunderwerbsteuer nachzudenken bzw. diese zu senken.

    Das Bestellerprinzip sagt nichts anders aus als, dass derjenige der die Vermarktungsleistung bestellt, diese auch bezahlt!
    Fazit: Einige Immobilienmakler haben vor lauter Gier ihr eigenes Grab geschaufelt und sind nun überrascht, wenn sie darin begraben werden!

  2. Erik sagt:

    „Wenn die Politik die Makler zwingt, nur noch für den Verkäufer tätig zu sein, dann bleibt der Käufer schutzlos.“

    -> Tut die Politik doch gar nicht. Ich kann als Kaufinteressent/Käufer weiterhin einen Makler bestellen. Dann wird der Makler für mich tätig.