Immobilienverband

So argumentiert der IVD für seine Mitglieder im Deutschen Bundestag – ein Beispiel aus der täglichen Lobbyarbeit

Der IVD Bundesverband bringt sich grundsätzlich in alle Gesetzgebungsverfahren ein, die für seine Mitglieder von Interesse sind. Dies geschieht in vielfältiger Weise. So werden beispielsweise gezielt Gespräche mit Fachpolitikern, Staatssekretären und Ministern geführt oder Stellungnahmen verfasst. Oftmals nimmt der IVD auch Anhörungen im zuständigen Bundesministerium oder im jeweiligen Fachausschuss des Deutschen Bundestages teil. Am 7. November 2018 fand beispielsweise eine öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages statt, an der IVD-Präsident Jürgen Michael Schick den Abgeordneten als Sachverständiger für die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) Rede und Antwort stand. Inhaltlich ging es um das Mietrechtsanpassungsgesetz (BT-Drucksache 19/4672), mit dem die Mietpreisbremse deutlich verschärft und die Modernisierungsmieterhöhung eingeschränkt wurde. Zudem hat er klare Kante gegen die Pläne gezeigt, den Bezugszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs oder acht Jahre zu erweitern, was ein Einfrieren der Mieten zur Folge hätte. Das Thema ist nach wie vor virulent.

Sein Eingangsstatement und die Antworten auf die Fragen der Ausschussmitglieder lässt sich dem nachstehenden Auszug des Wortprotokolls des Deutschen Bundestages entnehmen. Das gesamte Protokoll mit allen Statements sowie Fragen und Antworten der Sachverständigen findet sich hier.

Auszug Wortprotokoll der 26. Sitzung Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz zum Mietrechtsanpassungsgesetz

S. 20

Jürgen Michael Schick: Sehr geehrter Vorsitzender, verehrte Damen, meine Herren, die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), für die ich hier spreche, bedankt sich für die Möglichkeit, sich heute zu den Entwürfen äußern zu dürfen. Ich darf vorausschicken, dass die BID den Regierungs-entwurf insgesamt ablehnt. Mit Sorge beobachten wir seit Jahren, dass das deutsche Mietrecht dafür missbraucht wird, von einer verfehlten Wohnungspolitik abzulenken. Mit dem Mietrecht sollen Wahlen gewonnen werden. Gezündet hat das Thema augenscheinlich bisher noch nicht. Unbeirrt legt man jedoch eine Schippe nach der anderen oben drauf. Das soziale Mietrecht bringen sie auch mit diesem Entwurf immer weiter in ein Ungleichgewicht. Aus unserer Sicht ist das Mietrecht aber nicht der Ort, die Wohnungsnot zu bekämpfen. Ich frage mich in der Tat, wie man das Geld für 1,5 Millionen Mietwohnungen akquirieren möchte, wenn das Mietrecht immer weiter nur den Mieter begünstigt und der Gesetzgeber auch hier in den Entwürfen nur seine Interessen im Blick hat. Das soziale Mietrecht enthält bereits heute viele Schutzmechanismen und das ist gut so. Der Mieter ist heute nicht schutzlos. Hier immer weiter draufzusatteln, das sehen wir natürlich in der Tat als schwierig an. Im Detail: Auch mit der Mietpreisbremse haben wir gelebten Mieterschutz. Meint ein Mieter, dass er zu viel zahlt, kann die Miete gerügt werden. Dass von der Rügemöglichkeit aber kaum Gebrauch gemacht wird, heißt ja nicht, dass der Schutz nicht ausreichend ist. Die Ursachen sind aus unserer Sicht vielfältiger. Aber wenn der Prophet nicht zum Berg kommt, dann muss ganz augenscheinlich der Berg zum Propheten kommen. So liest es sich im Entwurf. Wenn also der Mieter nicht rügt, dann muss die Rüge so möglich sein, dass sie endlich genutzt wird. Wir verstehen nicht, dass die Rüge ins

Blaue hinein tatsächlich im Referentenentwurf zu finden ist. Nun ist zwar die Textform erforderlich. Die Rüge selbst kann aber völlig unbestimmt sein. Die könnte quasi ganz beiläufig erfolgen. Der Vermieter muss dann aber reagieren. Wahrscheinlich muss er per Feststellungsklage eine Erklärung erwirken, dass die Miete in Ordnung ist. Das halten wir so für nicht akzeptabel. Aus Sicht der BID sollte es bei der aktuellen Regelung bleiben. Will man als Mieter rügen, ist es aus meiner Sicht durchaus zumutbar auch einen Satz zum Grund der Rüge zu verlieren. Das ins Blaue hinein zu tun, ist nicht akzeptabel. Der Kabinettsentwurf sieht zudem vor, dass der Vermieter künftig vor Vertragsabschluss darüber informieren muss, ob und von welcher Ausnahme er Gebrauch macht. Ein Kreuz im Mietvertrag soll reichen. Aus unserer Sicht ist aber die Rechtsfolge problematisch, falls diese Informationspflicht möglicherweise aus Unachtsamkeit nicht erfüllt wird, weil ein Mitarbeiter des Vermieters möglicherweise das Kreuz nicht macht. Wenn wir uns vorstellen, dass wir zurückfallen auf die Vergleichsmiete plus zehn Prozent auch bei einer Neubauwohnung, dann ist natürlich die Diskrepanz maximal groß zwischen der erlaubten Neubaumiete und der Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Da sprechen wir über eine Diskrepanz von, je nach Stadt, fünf, acht oder zehn Euro pro Quadratmeter pro Monat. Das halten wir für nicht akzeptabel. An Sie als die Mitglieder des Deutschen Bundestages appellieren wir, es nicht zu übertreiben. Öffnen Sie das vorliegende Paket nicht und erliegen Sie auch nicht der Versuchung, den Bezugszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlängern. Wir als BID lehnen daher jede Verlängerung des Bezugszeitraumes entschieden ab. Dies würde zum Einfrieren der Mietpreisentwicklung führen. Gerade in den nachgefragten Städten würden die Mieten staatlich nach unten korrigiert. Mit jedem Jahr der Ausweitung des Bezugszeitraumes. Man kann das ja wunderbar rechnen. Würde die Vergleichsmiete um 10 bis 20 Cent pro Quadratmeter pro Monat gesenkt, würde die Verlängerung des Bezugszeitraumes insgesamt zu massiven Wertverlusten von Wohnungsbeständen führen, da dringende Investitionen ausbleiben würden. Mietspiegel sollten aus unserer Sicht ein Abbild der tatsächlichen Marktverhältnisse sein. Wir sprechen hier von der modifizierten, nicht von der manipulierten Marktmiete. Die jetzt nach unten zu korrigieren, damit es sozial-politisch passt, das halten wir für falsch. Manchmal ist weniger mehr. So verhält es sich auch mit den Mietrechtsreformen. Die hier vorgeschlagenen Änderungen stehen im Widerspruch zu den sonstigen politischen Zielsetzungen, auch der Bundesregierung, beim Klimaschutz und bei der Wohnraumversorgung. Deswegen würden wir bitten, wenn Sie weitere Verschärfungen im sozialen Mietrecht vornehmen, dann aber bitte auf keinen Fall über die im Gesetzentwurf geplanten Änderungen hinaus. Vielen Dank.

(...)

S. 26

(...) Meine zweite Frage richtet sich an Herrn Schick vom BID und betrifft den Betrachtungszeitraum. Dieser ist nicht unmittelbar Gegenstand dieses Gesetzgebungs-verfahrens, wird aber in diversen Zusammen-hängen gefordert. Gefordert wird eine Ausweitung des Betrachtungszeitraums von derzeit vier auf sechs, beziehungsweise auf acht Jahre oder eine gänzliche Aufhebung des Betrachtungszeitraums unter Einbeziehung aller Mieten. Können Sie skizzieren, welche Auswirkungen das für die Investitionsfähigkeit von Unternehmen mit Blick auf Beleihungswerte von Immobilen hätte, die auch für die Fremdkapitalaufnahmemöglichkeit verantwortlich sind und damit

für die Investitionsfähigkeit in Neubauten sowie in Modernisierungen. Wo geht der Zug hin, wenn wir weiter an der Schraube drehen würden?

S. 32

(...) Wir reden bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht von der Marktmiete, sondern von der modifizierten Marktmiete und wenn es jetzt Rufe nach einer Verlängerung des Betrachtungszeitraumes gibt – der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre –, was ist das dann anderes als Manipulation? Modifizieren, manipulieren – helfen Sie mir mit der Vokabel. Vielleicht finden wir da sprachlich noch etwas anderes. Ein staatlich organisierter Mietenstopp jedenfalls wäre aus unserer Sicht mit der sozialen Marktwirtschaft nicht vereinbar. Frau Bayram, Sie haben zwischengefragt, wo denn die Verantwortung der Wohnungswirtschaft bleibt? Das kann ich Ihnen sagen. Beim Wohnungsgipfel haben wir gesagt, wir wollen bauen. Und deswegen sind wir der dezidierten Ansicht, dass das Mietrecht nicht der Ort ist, um die Wohnungsnot zu bekämpfen. Die Änderungsvorschläge, die hier diskutiert werden, sind aus unserer Sicht im Wesentlichen aus der Not geborene Placebos. Wir wollen aber nicht länger den Mangel verwalten. Das macht Herr Siebenkotten. Wir wollen gerne den Mangel beseitigen. Und deswegen glauben wir, dass dies genau die Trennschärfe in den Diskussionen ist. Die einen wollen Mangel verwalten, wir wollen den Mangel beseitigen. Und deswegen brauchen wir aus unserer Sicht auch keine weiteren Änderungen im Mietrecht. Wir brauchen Wohnungen. Das ist das, was die Menschen da draußen von uns erwarten. Wir brauchen bezahlbare Wohnungen. Wird das Mietrecht weiter verschärft, nimmt die Bereitschaft in Mietwohnungen zu investieren definitiv ab. Und das stärkste Instrument, das heute diskutiert worden ist an staatlicher Einflussnahme, ist die Verlängerung des Betrachtungszeitraumes. Und die Frage von Dr. Luczak war: Was bedeutet das eigentlich für die Praxis?

Abg. Dr. Heribert Hirte (Vorsitz): Wenn ich kurz dazwischen grätschen darf: Wir wollen das eigentlich so, dass die Fragen konkret beantwortet werden und nur die Fragen, die konkret an den Sachverständigen gerichtet wurden.

S. 33

SV Jürgen Michael Schick: Ich hatte das mit dem Hinterfragen auch als Frage verstanden. Jetzt zur Frage von Dr. Luczak.

Abg. Dr. Heribert Hirte (Vorsitz): Genau und nur die.

Mit jedem Jahr der Ausweitung des Betrachtungszeitraumes wird die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 bis 20 Cent pro Quadratmeter pro Monat nach unten gesenkt. Also durch die Verlängerung des Betrachtungszeit-raumes kommt es zu einem massiven Wertverlust von Wohnungsbeständen. Dringende Investitionen bleiben aus. Zudem wirkt sich das Einfrieren und Absenken von Mieten direkt auf den Beleihungswert von Immobilien aus. Und wenn die Beleihungswerte von Immobilien sinken, dann sinken am Ende des Tages auch die Werte ganzer Vermietungsunternehmen. Und geringere Beleihungswerte – das ist jetzt die dezidierte Antwort auf die konkrete Frage – wirken sich natürlich auch negativ auf die Kreditfähigkeit von Vermietungsunternehmen aus. Und wenn Sie jetzt fragen, was hat denn das Mietrecht mit der Neubautätigkeit zu tun: Das kann ich Ihnen sagen. Wenn die Kreditfähigkeit von Vermietungsunter-nehmen abgesenkt wird, dann ist natürlich unmittelbar die

Neubauaktivität oder eine Modernisierungsbereitschaft betroffen. Durch die geplanten Änderungen im Bereich der Modernisierung ist es ohnehin schwierig. Aber genau da ist die Krux und da ist auch das Neubauthema betroffen. Also, Mietspiegel sollen das Abbild von Marktverhältnissen sein. Diese jetzt nach unten zu korrigieren, das halten wir für sozialpolitisch falsch. Ich will Ihnen auch gerne in Euro pro Quadratmeter sagen, was es bedeutet, wenn es zu einer Ausweitung des Betrachtungszeitraumes auf sechs Jahre kommen sollte. In Berlin würde das eine Absenkung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Euro pro Quadratmeter pro Monat von 48 Euro-Cent betragen. Sie wollen das. Aber wir halten das für eine Korrektur nach unten. In Hannover um 48 Euro-Cent. In Stuttgart um 53 Euro-Cent. Das ist eine definitive Entwertung von Wohnungs-beständen. Das wäre ein Einfrieren von Mieten. Ich glaube, dass deutlich geworden ist, dass geringere Beleihungswerte unmittelbar die Kreditwürdigkeit betreffen. Also, kein Kredit bedeutet kein Neubau und kein bezahlbares Wohnen sowie keine Modernisierung. Das ist das Thema. Deswegen lassen Sie mich schließen: Ich glaube, wir brauchen uns nicht über Mietrecht zu unterhalten. Wir haben keinen Mangel an Regulierungen, wir haben einen Mangel an Wohnungen.

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Foto von Dr. Christian Osthus

Dr. Christian Osthus

Stv. Bundesgeschäftsführer, Justitiar

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Wortprotokoll der Anhörungen zum Mietrechtsanpassungsgesetz im Deutschen Bundestag

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