Immobilienverband

Referentenentwurf zur Änderung des Grunderwerbsteuerrechts

Verschärfung der Besteuerung von share deals

Die vorgeschlagenen Regelungen werden den Bau neuer Wohnungen erheblich verteuern. In vielen Gegenden könnte der Wohnungsbau dadurch unrentabel werden  und eingestellt werden. Zum Ausgleich muss für den Erwerb neu gebauter Wohnungen eine Steuerbefreiung eingeführt werden. Hierfür hätte der Bund die Gesetzgebungsbefugnis, so dass die in demselben Gesetz geregelt werden könnte.

Ginge es nur um die Gerechtigkeit zwischen privaten Käufern und Unternehmen, könnte das Problem leichter gelöst werden, indem für den Erwerb der selbstgenutzten Wohnung ein Freibetrag eingeführt wird.

Bereits Ende November 2018 haben die Länderfinanzminister einen Gesetzesvorschlag zur Verschärfung der Besteuerung von Share Deals vorgelegt. Dieser Vorschlag ist vom Bundesfinanzministerium weitgehend unverändert übernommen worden und hat als Artikel 19 in den Referentenentwurf eines Gesetzes „zur weiteren steuerlichen Erleichterung der Elektromobilität und zur Änderung weiter Vorschriften“ eingefügt worden, den das BMF am 8. Mai veröffentlicht hat.

Die geplanten Änderungen

Die geplanten Änderungen entsprechend weitgehend den Formulierungsvorschlägen der Länderfinanzminister vom 29.11.2018.

  • Ausweitung der Spezialvorschrift für einen Gesellschafterwechsel bei grundbesitzenden Personengesellschaften gem. § 1 Abs. 2 a GrEStG auf grundbesitzende Kapitalgesellschaften durch Einfügung eines neuen § 1 Abs. 2 b GrEStG;
  • Absenkung der maßgeblichen Beteiligungsgrenzen von 95 % auf 90 % in sämtlichen Ergänzungstatbeständen (§§ 1 Abs. 2 a, 2 b, 3 und 3 GrEStG);
  • Verlängerung der bisherigen Fristen von 5 Jahren auf 10 bzw. 15 Jahren in den Ergänzungstatbeständen und bei den Steuerbefreiungstatbeständen der §§ 5, 6 und7 GrEStG.

Nach § 23 Abs. 17 sollen die Neuregelungen erstmals auf Erwerbsvorgänge angewendet werden, die nach dem 31. 12.2019 verwirklicht werden.

Stellungnahme des IVD

Die vorgeschlagenen Neuregelungen kommen nicht überraschend. Schon seit Längerem drängen die Bundesländer das BMF, die Besteuerung von share deals zu verschärfen. Die Länder rechen immer wieder vor, welche Steuern ihnen dadurch entgehen, dass Grundstücke nicht als Asset Deals , sondern als Share ‚Deals übertragen werden. Es wird als Verstoß gegen die Steuergerechtigkeit empfunden, dass Privatleute, die sich eine Wohnung kaufen, keine Möglichkeit zu derartigen Steuergestaltungen haben und deshalb immer die volle Grunderwerbsteuer zahlen müssen.

Wenn es dem Gesetzgeber tatsächlich darum ginge, die Steuergerechtigkeit zwischen den kleinen Leuten und großen Unternehmen herzustellen, könnte man dies besser dadurch erreichen, dass man den Erwerb der selbstgenutzten Wohnung von der Grunderwerbsteuer freistellt oder zumindest einen Freibetrag in Höhe des durchschnittlichen Preises für ein Eigenheim gewährt. Wenn der Gesetzgeber stattdessen den komplizierten Weg wählt und die Versteuer von Share Deals verschärft, zeigt dies, dass es ihm in Wahrheit nicht um Gerechtigkeit geht, sondern lediglich um eine Erhöhung seiner Steuereinnahmen.

Die Verschärfung der Besteuerung von Share Deals wird zu einer Verteuerung des Wohnungsbaus führen. Denn in den Ballungsräumen ist es praktisch nicht mehr möglich, dass der Vermieter selber ein Grundstück entwickelt und bebaut. Wegen der Vielzahl rechtlicher und sachlicher Probleme istin den Innenstädten eine Spezialisierung nötig geworden. In der Regel entwickelt und bebaut ein Unternehmen das Grundstück, um es dann an einen Investor zu verkaufen, der die Wohnungen langfristig vermietet. Dadurch entsteht bei der Errichtung von Wohnungen in Ballungsräumen die Grunderwerbsteuer zweimal, mitunter sogar dreimal. Da die Länder die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer seit 2007 extrem erhöht haben, sahen sich die Beteiligten Unternehmen gezwungen, besondere Techniken zu entwickeln, um die Steuerlast in Grenzen zu halten. Da Share Deals einen höheren Beratungsaufwand erfordern als Asset Deals und durchaus Probleme und Risiken mit sich bringen, sind die Unternehmen erst durch die Anhebung der Steuersätze zu share deals gedrängt worden. 

Erhebt man auch auf Share Deals die volle Grunderwerbsteuer, wird die Schaffung neuer Wohnungen in Zukunft erheblich teurer. Dementsprechend müssten die Investoren entsprechend höhere Anfangsmieten verlangen. Dies widerspricht aber allen Bemühungen der Mieten- und Wohnungsbaupolitik. Die Gefahr ist letztlich, dass der Neubau von Wohnungen nur noch in sehr  guten Lagen stattfindet, weil nur dort die erforderlichen Mieten erzielt werden können.

Dies könnte man verhindern, indem man im Grunderwerbsteuerrecht einen Vorsteuerabzug einführt, wie es ihn in der Umsatzsteuer gibt. Dies würde jedoch einen grundlegenden Umbau der Grunderwerbsteuer voraussetzen, der so einfach und schnell nicht möglich ist. Leichter wäre es dagegen, für Share Deals einen ermäßigten Steuersatz einzuführen, wie es in anderen Ländern gemacht wird. Das Problem ist allerdings, dass die Gesetzgebungshoheit für die Festlegung des Steuersatzes bei den Ländern liegt und der Bund hierauf allenfalls einen politischen und mittelbaren Einfluss hat. Möglich und notwendig wäre daher, dass der Bund für den Erwerb neu gebauter Wohnungen eine Steuerbefreiung einführt. Hierfür  hätte der Bund auch die Gesetzgebungsbefugnis.

Schließlich ist auch zu bedenken, dass die geplante Regelung den Industriestandort Deutschland benachteiligt. In der politischen Diskussion wird immer wieder betont, share deals beträfen wirtschaftlich betrachtet Grundstücke, die „in den Mantel einer Gesellschaft“ gekleidet seien. Durch die Neuregelung würde aber auch  sämtliche anderen Unternehmen betreffen, die Grundstücke in Deutschland besitzen. Dabei dürfte es sich vor allem um Industrieunternehmen handeln. Selbst wenn irgendwo in Amerika Aktien an einem deutschen Unternehmen verkauft werden, kann dadurch Grunderwerbsteuer ausgelöst werden.

Foto von Hans-Joachim Beck

Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

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