Immobilienverband

Steuerrecht verhindert Klimaschutz

Verschiedene Vorschriften des Steuerrechts verhindern den Klimaschutz beim Gebäudebestand.

Einkommensteuer

Zu unterschieden ist in steuerlicher Hinsicht zwischen vermieteten und selbstgenutzten Wohnimmobilien.

§ 35 a EStG

Wer seine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt, versteuert keine Einkünfte aus der Vermietung. Daher kann er Kosten für die Modernisierung bzw. Sanierung auch nicht  als Werbungskosten geltend machen. Eine steuerliche Förderung ist in diesem Fall nur nach § 35 a EStG (haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen) möglich.

Die Kosten für haushaltsnahe Beschäftigungsleistungen, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, kann der Steuerpflichtige in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes und bis zu einem bestimmten Höchstbetrag von seiner Steuerschuld abziehen. Voraussetzung ist, dass die Leistung in seinem Haushalt erbracht worden oder zumindest hauswirtschaftlicher Natur ist. Ist der Abzugsbetrag höher als die Steuerschuld, verfällt die Steuerermäßigung, sie kann nicht vor- oder zurückgetragen werden.

Der Abzugsbetrag ist in drei Absätzen des § 35 a EStG wir folgt geregelt:

Vorschrift
Tätigkeit
Abzugsbetrag
§ 35 a Abs. 1 Haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis

nach § 8 a SGB IV (Minijob)

20 % der Aufwendungen

höchstens 510 EURO

§ 35 a Abs. 2 ·         Haushaltsnahes sozialversicherungspflichtiges Beschäftigungsverhältnis und

·         Haushaltsnahe Dienstleistungen

20 % der Aufwendungen

höchstens 4.000 EURO

§ 35 a Abs. 3 Handwerkerleistungen 20 % der Aufwendungen

höchstens 1.200 EURO

Damit auch derjenige, der seine Wohnung selbst nutzt, eine ausreichende steuerliche Förderung erhält, sollte In § 35 a ein neuer Absatz 4 angefügt werden, nach dem die Kosten für eine energetische Modernisierung der Wohnung ohne Beschränkung auf einen Höchstbetrag in mit20 Prozent von der Steuerschuld abgezogen werden können. Die energetische Modernisierung könnte unter Bezugnahme auf § 555 b Nrn. 1 und 2 BGB definiert werden.

Diese Abzugsmöglichkeit sollte alternativ zu etwaigen Zuschüssen gewährt werden. der Vorteil der steuerlichen Abzugsfähigkeit besteht darin, dass die Förderung niedrigschwellig ist, weil kein Antragsverfahren erforderlich ist und kein bestimmter energetischer Erfolg verlangt wird.

§ 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG

Investoren, die eine vermietete Immobilie erwerben, sind  in der Regel bereit, die Immobilie im Anschluss an den Erwerb umfangreich zu modernisieren. Insbesondere wollen Sie häufig eine energetische Modernisierung durchführen, um die Nebenkosten der Vermietung zu senken. Daran werden sie jedoch durch das Einkommensteuergesetz gehindert, weil das EStG in § 6 Abs. 1 Nr. 1 a eine Sonderregelung enthält, nach der die Kosten für derartige Maßnahmen entgegen den allgemeinen Regelungen des Handels- und Steuerrechts nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden dürfen, sondern nur mit dem Abschreibungssatz von 2% oder 2,5 % berücksichtigt werden, wenn die Gesamtsumme aller Aufwendungen in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts der Anschaffungskosten beträgt.

Die Sondervorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG über den sogenannten anschaffungsnahen Herstellungsaufwand sollte ersatzlos gestrichen werden. Die Vorschrift verhindert, dass der Erwerber eines Wohngebäudes diese nach dem Erwerb umfassen energetisch modernisiert. Bei Streichung der Vorschrift würden die allgemeinen Grundsätze über die Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand  gelten, die sich aus § 255 Abs. 2 HGB ergeben.

Zumindest sollte aber die Ausnahmevorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a Satz 2 EStG erweitert werden, so dass auch der Aufwand für Maßnahmen zur energetischen Sanierung nicht zu dem Aufwand im Sinne des Satzes 1 der Vorschrift gezählt wird. Nach dem geltenden Recht gilt die Ausnahmevorschrift nur für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, die ohnehin zu aktivieren sind, und für „Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen“. Durch die entsprechende Erweiterung der Ausnahmeregelung  bräuchten Aufwendungen zur energetischen Sanierung eines Gebäudes auch dann nicht aktiviert zu werden, wenn  an dem Gebäude andere Maßnahmen durchgeführt werden, die nach Satz 1 der Vorschrift als Herstellungsaufwand zu behandeln sind. Die betreffenden Maßnahmen könnten z. B. durch einen Verweis auf § 555 b Nrn. 1 und 2 BGB definiert werden.

Probleme bei dem Einbau einer Photovoltaikanlage

Der Einbau einer Photovoltaikanlage kann dazu führen, dass Genossenschaften und Vereine ihre steuerlichen Privilegien verlieren.

Genossenschaften und Vereine

Gem. § 3 Nr. 15 GewStG sind Genossenschaften und Vereine, die nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG von der Körperschaftsteuer befreit sind, auch von der Gewerbesteuer befreit. Diese Regelung ist an die Stelle der früheren Steuerbefreiung für gemeinnützige Wohnungsunternehmen getreten. Die Steuerbefreiung gilt aber nur für Wohnungsbaugenossenschaften und -vereine, die sich darauf beschränken, Wohnungen zur  Vermietung an ihre Mitglieder zu errichten oder zu erwerben. Unschädlich sind nur die Herstellung, der Erwerb und der Betrieb von Gemeinschaftsanlage und Folgeeinrichtungen, wenn sie mit der Haupttätigkeit in einem engen Zusammenhang stehen, überwiegend für Mitglieder bestimmt sind und der Betrieb durch die Genossenschaft oder den Verein notwendig ist.

Ob der Betrieb einer Photovoltaikanlage diese Voraussetzungen erfüllt, ist zweifelhaft.

Betreibt ein nach den § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG, § 3 Nr. 15 GewStG befreites  Wohnungsunternehmen eine Photovoltaikanlage, so ist dies gem. § 5 Abs. 1 Nr. 10 Buchstabe b Satz 3 KStG nur dann – mit Sicherheit - unschädlich, wenn die Einnahmen aus den nicht begünstigten Tätigkeiten insgesamt nicht mehr als 10 % der gesamten Einnahmen betragen. 

Um auch Genossenschaften und Vereinen i.S. des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG die Errichtung und den Betrieb einer Photovoltaikanlage zu ermöglichen, sollte die Vorschrift des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG um einen Satz 3 ergänzt werden, in dem geregelt wird, dass Einnahmen, die im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Betrieb einer Photovoltaikanlage stehen, bei Ermittlung der 10 % nicht mitzählen.

Das Gleiche gilt für den Betrieb einer Anlage mit Kraftwärmekopplung.

In dem Entwurf zur Einführung einer Sonderabschreibung für den Wohnungsbau  (§ 7 b EStG-neu) war eine entsprechende Regelung enthalten. Diese Vorschrift ist zwar vom Bundestag beschlossen worden. Der Bundesrat hat sie jedoch bisher mehrmals von der Tagesordnung abgesetzt.

Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff GewStG

Immobilienunternehmen, die nicht unter die Befreiung des § 3 Nr. 15 GewStG fallen, sind im wirtschaftlichen Ergebnis von der Gewerbesteuer befreit, wenn sie sich darauf beschränken, eigenes Vermögen zu verwalten und sich die Gewerblichkeit ihrer Einkünfte ausschließlich aus ihrer Rechtsform ergibt. Denn in diesem Fall greift die so genannte erweiterte Kürzung nach  § 9 Nr. 1 Satz 2 ff GewStG ein, nach der der Gewerbeertrag um die Erträge aus der Verwaltung und Vermietung der Wohnungen gekürzt wird. Voraussetzung für diese erweiterte Kürzung ist jedoch, dass das Unternehmen nur eigenen Grundbesitz oder eigenes Kapitalvermögen verwaltet. Daneben darf es lediglich Wohnungsbauten betreuen oder Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) errichten und veräußern. Jede andere originär gewerbliche Tätigkeit führt zur vollständigen Versagung der erweiterten Kürzung. Eine Geringfügigkeitsgrenze gibt es hier nicht, weil diese weder im Gesetz vorgesehen ist noch von der Finanzverwaltung im Billigkeitswege eingeräumt wird. Als unschädlich erkennt die Finanzverwaltung nur Tätigkeiten an, die der Verwaltung und Nutzung der Immobilie dienen und die für deren Nutzung und  Verwaltung zwingend erforderlich sind. Auch diese Tätigkeit muss aber vermögensverwaltend sein. Der Betrieb einer Photovoltaikanlage fällt daher mit Sicherheit nicht unter diese Billigkeitsregelung, weil es sich dabei nicht um eine vermögensverwaltende Tätigkeit handelt und weil diese außerdem zur sinnvollen Nutzung und Verwaltung der Immobilie nicht erforderlich ist.

Um die erweiterte Kürzung nicht zu verlieren, wird daher in der Praxis mitunter eine Gestaltung gewählt, bei der das Immobilienunternehmen einem Dritten die Dachfläche zum Betrieb einer Photovoltaikanlage überlässt[1]. Denn in diesem Fall erzielt das Immobilienunternehmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S. des § 21 EStG, nicht aber Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Bei dem Pächter darf es sich durchaus um eine Schwestergesellschaft handeln, nicht aber um einen Gesellschafter des Immobilienunternehmens.   Zu bedenken ist aber, dass der Eigentümer des Gebäudes an dem Unternehmen, dass die Dachfläche pachtet, nicht mehrheitlich beteiligt sein darf. Denn in diesem Fall würde eine sog. Betriebsaufspaltung vorliegen, aufgrund derer die Verpachtung als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird.

 Um Immobilienunternehmen die Errichtung einer Photovoltaikanlage zu ermöglichen und derartige problematische Vermeidungsgestaltungen überflüssig zu machen, sollte die Regelung in § 9 Nr. 1 Sätze 2 ff GewStG dahingehend erweitert werden, dass auch der Betrieb einer Photovoltaikanlage oder einer Anlage mit Kraftwärmekopplung unschädlich ist, wenn die Anlage baulich im Zusammenhang mit einem eigenen Gebäude steht.

Investitionszulage

Nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG sind Genossenschaften und Vereine unter bestimmten Voraussetzungen von der Körperschaft- und der Gewerbesteuer befreit. Diesen Vermietungsunternehmen nützt deswegen eine steuerliche Förderung von Maßnahmen zur energetischen Modernisierungen nichts. Für diese Unternehmen wäre daher eine Investitionszulage bzw. ein Zuschuss erforderlich. 

Wohnungseigentümergemeinschaften

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen besondere Probleme. Die Interessenlage ist bei den einzelnen Eigentümern aus mehreren Gründen unterschiedlich. Vermietende Eigentümer können die Kosten in der Regel als Werbungskosten geltend machen. Selbstnutzende Eigentümer können die Kosten nur im Rahmen des § 35 a EStG geltend machen. Einige Eigentümer sind finanziell beschränkt und könnten die Investition nur durch ein Darlehen finanzieren. Älter Eigentümer stimmen der Maßnahme nur zu, wenn sich diese noch zu ihren Lebzeiten amortisiert. Sie wollen sich in der Regel auch nicht mehr mit einem Darlehen belasten.

Hinzu kommen technische Unterschiede. Eigentümer, deren Wohnung beispielsweise an der Giebelwand liegt, würden von einer Dämmung wesentlich mehr profitieren als Eigentümer, deren Wohnung in der Mitte liegt.

Da Eigentümerversammlungen in der Regel nur einmal im Jahr durchgeführt werden, dauert die  Beschlussfassung über eine energetische Modernisierung in der Regel mehrere Jahre.

[1] Vgl. Schult, Helbig, ImmoStr 2010, S. 74, (769

Foto von Hans-Joachim Beck

Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
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