Immobilienverband

Sonderabschreibung zur steuerlichen Förderung des Wohnungsneubaus

Am 28.6.2019 hat der Bundesrat der Einführung eines neuen § 7 b EStG zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus zugestimmt. Der Bundestag hatte das Gesetz schon am 29.11.2018 beschlossen. Der Bundesrat hatte dem Gesetz zunächst jedoch nicht zugestimmt, sondern es von der Tagesordnung des 14.12.2018 abgesetzt. Einige Länder bemängelten, dass in dem Gesetz keine Mietobergrenze festgelegt wird. Schließlich ist das Gesetz auf Antrag des Landes Bayern jedoch wieder auf die Tagesordnung genommen worden. Eine Mietobergrenze ist nicht eingefügt worden; allerdings ist auch die Obergrenze von 3.000 EURO nicht angehoben worden.

Die Höhe der Sonderabschreibung

Die neue Sonderabschreibung kann für den Bau oder die Anschaffung neuer Wohnungen in Anspruch genommen werden. Sie beträgt in den ersten vier Jahren 5 Prozent jährlich, so dass zusammen mit der Normalabschreibung von 2 Prozent jährlich 7 Prozent abgeschrieben werden können. Ab dem Jahr 5 ist der Restwert auf die restlichen (50 – 4 =) 46 Jahre gleichmäßig zu verteilen.

Höchstbemessungsgrundlage

Für die Sonderabschreibung gilt jedoch eine Höchstbemessungsgrundlage von 2.000 EURO, während die Normalabschreibung für die gesamten tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorgenommen werden kann.

Obergrenze für die Anschaffungs-bzw. Herstellungskosten

Die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten dürfen nicht mehr als insgesamt 3.000 EURO betragen. Im Fall der Anschaffung bezieht sich diese Obergrenze auf den Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten. Die Sonderabschreibung wird rückgängig gemacht, wenn die Baukostenobergrenze in den ersten drei Jahren nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.

Neuer Wohnraum

Voraussetzung ist, dass neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen wird. Dieser muss für die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken geeignet sein und die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllen. Danach muss die Wohnfläche mindestens 23 m² betragen. Im Fall der Anschaffung gilt eine Wohnung als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. In diesem Fall kann die Sonderabschreibung nur von dem Käufer in Anspruch genommen werden. Nicht erforderlich ist, dass die Wohnung ein selbständiges Wirtschaftsgut darstellt. Begünstigt ist daher auch der Ausbau eines Dachgeschosses oder die Aufstockung eines Mehrfamilienhauses.

Verwendung der Wohnung

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Das häusliche Arbeitszimmer des Mieters wird den Wohnzwecken dienenden Räumen zugerechnet. Wohnungen, die zur vorübergehenden Beherbergung von Fremden genutzt werden, dienen nicht Wohnzwecken.

Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen ist auf 2.000 EURO begrenzt.

Zeitliche Voraussetzungen

Die Baumaßnahmen zur Herstellung der Wohnung müssen aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrages oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige durchgeführt werden.

Verluste

Negative Einkünfte aus der Vermietung des betreffenden Gebäudes können – abweichend von der Grundregel des § 37 Abs. 3 Satz 8 EStG - bereits im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung der Wohnung durch Herabsetzung der Vorauszahlungen oder im Lohnsteuerermäßigungsverfahren berücksichtigt werden.

Mieterstromanlagen

Die verabschiedete Gesetzesfassung enthält eine zusätzliche Regelung, nach der Stromlieferungen aus Mieterstromanlagen für Wohnungsbaugenossenschaften und-vereine steuerlich unschädlich sind. Die Steuerbefreiung des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG bleibt erhalten, wenn die übrigen Einnahmen nur wegen der Stromlieferungen aus Mieterstromanlagen zwar die bisherige Unschädlichkeitsgrenze von 10 Prozent der Gesamteinnahmen übersteigen, die Einnahmen aus diesen Stromlieferungen aber nicht mehr als 20 Prozent ihrer Gesamteinnahmen betragen. Diese Regelung ist erstmals für den Veranlagungszeitraum 2019 anzuwenden.

Beispiel

Abschreibungen je Quadratmeter bei Baukosten von 3.000 EURO je Quadratmeter

 

Baukosten 3.000 EURO / Quadratmeter
Abschreibungen gemäß § 7 und § 7 b – neu  EStG je Quadratmeter
  Sonderabschreibung gem. § 7 b¨:
5 %, begünstigte Bemessungsgrundlage: 2.000 €
Normalabschreibung gem. § 7 Abs. 4 EStG

2 %

Bemessungsgrundlage:

3.000 €

Summe
Jahr 1:  100 60 160
Jahr 2:  100 60 160
Jahr 3   100 60 160
Jahr 4 100 60 160
Summe 400 240 640
Restwert 2.360

Zu verteilen auf
(50 – 4) = 46 Jahre
2.360 : 46 = 51,30

   
Jahr 5 51,30  
Jahr 6 51,30  
Jahr 7 51,30  
Jahr 8 51,30  
Jahr 9 51,30  
Jahr 10 51,30  
    
  307,80  
Summe AfA

640 + 307,80 =

947,80  
Restwert nach 10 Jahren:
3.000 – 947,80 =
2.052,20  
 

Ohne die neue Sonderabschreibung würde der Restwert nach 10 Jahren
2.400 EUR=betragen  (3.000 – (3.000 x 20 %=) 600 )

Foto von Hans-Joachim Beck

Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: beck@ivd.net

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