Immobilienverband

Instandhaltung: Darauf sollten Hauseigentümer achten

• Regelmäßige Inspektionen der Bausubstanz sparen Geld und Zeit
• Technische Anlagen vom Fachmann überprüfen lassen
• Rücklagen für Instandhaltung und Reparatur bilden

Das eigene Haus stellt einen wichtigen Baustein für die private Vermögensbildung und Altersvorsorge dar. Umso wichtiger ist es, dass Hauseigentümer sich regelmäßig um die Instandhaltung ihrer Immobilie kümmern, sagt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbandes IVD. „Hauseigentümer sollten diesem Thema hohe Priorität einräumen. Es geht dabei nicht nur darum, den Wohnwert zu erhalten. Länger anhaltende Abnutzung und Verschleiß können auch den Verkehrswert des Eigenheimes stark verringern. Regelmäßige Inspektionen verlängern nicht nur die Freude an den eigenen vier Wänden, sondern lohnen sich auch finanziell.“

 

Regelmäßige Inspektionen
Eine systematische Überprüfung der Keller- und Sockelbereiche, der Außenwände und Fassaden, des Dachs, der Türen, Fenster, Treppen und der Decken sowie Fußböden sollten Eigentümer alle zwei bis drei Jahre durchführen. In größeren zeitlichen Abständen, alle fünf bis zehn Jahre, sollte zudem ein Fachmann herangezogen werden. Denn viele Schäden, die sich langfristig entwickeln, sind für den Laien nur schlecht oder gar nicht erkennbar. Technische Anlagen wie Heizungssystem, Wärmepumpe, Solar- und Photovoltaikanlage sollten einmal im Jahr von Fachkräften inspiziert werden. Wird dies vernachlässigt, drohen Effizienzverluste oder sogar der Betriebsausfall. „Je früher ein Schaden oder eine Schadensquelle erkannt wird, desto einfacher und günstiger ist die Beseitigung“, so Hegenbarth.

 

Rücklagen für Instandhaltung bilden
Abgesehen von regelmäßigen Inspektionen ist es für den Werterhalt der Immobilie unverzichtbar, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Damit verfügen Hauseigentümer über schnell verfügbare Mittel, um Reparatur- und Instandhaltungskosten zu begleichen. „Da die Kosten ohnehin irgendwann anfallen, lohnt es sich, mit der Rücklagenbildung rechtzeitig zu beginnen“, sagt die IVD-Bundesgeschäftsführerin.
Eigenheimbesitzer unterliegen bei der Bildung von Instandhaltungsrücklagen keinerlei gesetzlichen Vorschriften. Grundsätzlich gilt: Je älter die Immobilie ist, desto höher sollten die Rücklagen sein. Zur Ermittlung der voraussichtlich notwendigen durchschnittlichen Instandhaltungsrücklagen kommen üblicherweise drei verschiedene Verfahren zur Anwendung.

 

1. Instandhaltungsrücklagen gemäß §28 der 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes
Die Verordnung sieht abhängig vom Alter der Immobilie drei verschiedene Ansätze für die Rücklagenbildung vor:
Bezugsfertig seit weniger als 22 Jahren: 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr.
Bezugsfertig seit mindestens 22 Jahren: 9 Euro pro Quadratmeter und Jahr.
Bezugsfertig seit mindestens 32 Jahren: 11,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr.
Die jährliche Rückstellungsumme beträgt demnach beispielsweise für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern 1.065 Euro bzw. 1.350 Euro bzw. 1.725 Euro.

 

2. Instandhaltungsrücklagen gemäß Verband Privater Bauherren (VPB)
Der VBP empfiehlt, mindestens einen Euro pro Quadratmeter und Monat, also 12 Euro pro Jahr zurückzulegen. Das Alter der Immobilien wird hierbei nicht berücksichtigt. Für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern müssten demnach pro Jahr 1.800 Euro zurückgelegt werden.

 

3. Instandhaltungsrücklagen gemäß der „Petersschen Formel“
Die „Peterssche Formel“ geht von der Annahme aus, dass innerhalb von 80 Jahren für die Instandhaltung eines Wohngebäudes das 1,5fache der Herstellungskosten anfällt. Um die Formel anwenden zu können, müssen die Herstellungskosten des Hauses bekannt sein.

 

Angenommen, das Beispielhaus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche wurde im Jahr 2010 gebaut. Die durchschnittlichen Herstellungskosten betrugen laut Statistischem Bundesamt 1.359 Euro pro Quadratmeter. Dann ergibt sich eine jährliche Rückstellungssumme pro Quadratmeter von 1.359 x 1,5/80 = 25,48 Euro. Auf die gesamte Wohnfläche umgerechnet ergibt sich ein jährlicher Rückstellungsbetrag von 3.822,18 Euro.

Dazu erklärt Hegenbarth: „Im Zweifel sollten Eigentümer einen Sachverständigen zu Rate ziehen. Ausgehend von einer gründlichen Prüfung der Bausubstanz kann er eine begründete Schätzung über den erwartbaren Instandhaltungsbedarf abgeben.“

 

Berlin, 05. August 2019

Foto von Heiko Senebald

Heiko Senebald

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