Immobilienverband

Mietendeckel in Berlin (Entwurf)

Am 2. September hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Referentenentwurf des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) veröffentlicht. Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema und Stellungnahmen des IVD.

 

Referentenentwurf (Stand 30.08.2019) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

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Heiko Senebald

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Mietendeckel: 260 Städte teurer als Berlin – Hauptstadtmieten zu Provinzpreisen

Der IVD weist auf die gravierenden Verwerfungen hin, die der geplante Berliner Mietendeckel zur Folge hätte. Aktuell beläuft sich die Berliner Marktmiete für eine Wohnung mit gutem Wohnwert auf etwa 11 Euro pro Quadratmeter. Laut Gesetzentwurf sollen die staatlich erlaubten Höchstmieten zwischen 3,92 Euro und maximal 9,80 Euro liegen, woraus sich für Wohnungen mit Bad im Median eine erlaubte Höchstmiete von 6,27 Euro ergibt. Damit würde die Bundeshauptstadt Berlin im Vergleich mit den 300 teuersten Städten in Deutschland auf Position 261 im unteren Drittel landen und mit Städten in strukturschwachen Regionen gleichziehen. So würden Mieter im Durchschnitt je Quadratmeter beispielsweise in Konz (Rheinland-Pfalz) mit 7,00 Euro, in Geldern (Nordrhein-Westfalen) mit 6,80 Euro, in Ottweiler (Saarland) und Bad Berka (Thüringen) mit 6,50 Euro und in Castrop-Rauxel (Nordrhein-Westfalen) mit 6,30 Euro in demselben Segment sogar mehr zahlen als in der Hauptstadt.

Quelle: Marktdaten des IVD (ausgewählte Städte namentlich gekennzeichnet)


Dazu erklärt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD: „Die willkürlich festgelegten Mietobergrenzen, die komplett von Angebot und Nachfrage abgekoppelt sind, negieren die Unterschiede hinsichtlich Kaufkraft, Wohnungsnachfrage und Wirtschaftsdaten.“ Die Folge wäre, dass die austarierten Lebensverhältnisse zwischen strukturschwachen Gebieten mit niedrigeren Einkommen und Lebenshaltungskosten auf der einen Seite und Boom-Regionen mit höheren Einkommen und Lebenshaltungskosten auf der anderen Seite komplett aus der Balance geraten würden. „Wenn die Mieten in der Hauptstadt unter das Niveau in Umland- und in strukturschwachen Regionen sinken, wird der Zuzug nach Berlin weiter forciert – mit der Folge steigender Nachfrage bei schon jetzt mangelndem Angebot.“
Vermieter wiederum würde der Mietendeckel dazu zwingen, erhebliche wirtschaftliche Einbußen hinzunehmen. Bei einer Wohnung mit rund 70 Quadratmeter Fläche und guter Ausstattung würde sich ein jährlicher Mietverlust von fast 4.000 Euro, das heißt rund einem Drittel, ergeben. Bei der geplanten Laufzeit von vorerst fünf Jahren würden sich die Mindereinnahmen einer solchen Wohnung auf 20.000 Euro summieren. Ein Verstoß gegen die Mietobergrenzen soll eine Ordnungswidrigkeit darstellen und mit Geldbußen bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Dazu Schick: „Für Vermieter wird die Neuvermietung eine echte Zwickmühle. Sie können wählen zwischen einem staatlich garantierten langsamen Ruin oder dem Risiko, wegen Bußgelds sofort in die Insolvenz zu rutschen. Die meisten Vermieter jedoch werden sich für eine dritte Option entscheiden – sie werden dem Berliner Mietwohnungsmarkt den Rücken kehren. Getreu dem Motto: Lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende. Die Scherben wird der Senat allein aufkehren müssen.“

Details zum Mietendeckel in Berlin

Am 2. September hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Referentenentwurf des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) veröffentlicht. Bei genauem Hinsehen stellt sich heraus, dass der sog. Berliner Mietendeckel nichts anderes ist als eine Verschärfung des durch Bundesrecht geregelten Wohnraummietrechts und insbesondere der Mietpreisbremse. Wieso das Land Berlin das Recht haben sollte, diese bundesgesetzlichen Regeln zu ändern, ist nicht ersichtlich.

Einen Mietendeckel gibt es bereits. Das ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Nach § 558 Abs. 2 BGB darf der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Während die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem BGB anhand  der tatsächlichen Mieten festgestellt wird, ist die Mietobergrenze in Berlin allerdings anhand des „gesunden Volksempfindens“ der Regierenden festgesetzt worden.

Nach § 3 Abs. 3 Berliner MietWoG darf der Vermieter die Miete, die am 18.6.2019 galt, bis zur Mietobergrenze erhöhen, allerdings jährlich nur um 1,3 Prozent (atmender Deckel). Eine entsprechende Regelung enthält bereits das BGB: Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die bestehende Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten in drei Jahren insgesamt um höchstens 15 Prozent erhöht werden. Durch den Berliner Mietendeckel ist die Kappungsgrenze also auf 1,3 Prozent jährlich abgesenkt worden.

Wird ein Mietverhältnis neu begründet, darf der Vermieter höchstens 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach dem Berliner Mietendeckel darf er die Mietobergrenze nicht überschreiten. Miete im Sinne der Mietobergrenze ist gemäß § 3 Abs. 4 die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände. Nach der Definition in § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche dagegen durch das Entgelt für den Wohnraum gebildet.

Insbesondere enthält das Berliner MietenWoG aber eine Verschärfung der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse enthält vier Ausnahmen. Von diesen gilt im Rahmen des Berliner Mietendeckels nur die Neubauausnahme.

War die Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter sie nach dem BGB erneut vereinbaren. Dadurch soll der Vermieter vor einem Wertverlust geschützt werden und die Finanzierung gesichert bleiben. Nach dem Berliner Mietendeckel ist die Vormiete dagegen nicht geschützt. Der Vermieter soll verpflichtet sein, die Miete bei der Wiedervermietung auf die Mietobergrenze abzusenken. Lediglich für Neubauten, die ab dem 1.1.2014 erstmalig bezugsfertig wurden, soll dies nicht gelten. Wer eine vorher fertiggestellte Wohnung oder eine modernisierte Altbauwohnung vermietet, soll dagegen gezwungen sein, die Miete auf die Mietobergrenze abzusenken. Mieter werden die die Möglichkeit haben, den Vermieter durch Kündigung des Mietverhältnisses faktisch zu einer Absenkung der Miete zu zwingen. Damit werden die Immobilienwerte sinken und etliche Finanzierungen in Wanken geraten.

Neubauten, die ab dem 1.1.2014 fertiggestellt wurden, sind von dem Mietendeckel verschont. Diese Wohnungen dürfen bei der Erst- und bei der Wiedervermietung zu Marktpreisen vermietet werden. Lediglich § 5 WiStG ist zu beachten. Dadurch will man verhindern, dass der Neubau von Wohnungen noch weiter zurückgeht.

Nach § 556 f Satz 1 BGB sind Wohnungen, die nach dem 1. 10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietpreisbremse verschont. Der Stichtag für die Befreiung wurde durch das Berliner MietenWoG also auf den 1. Januar vorverlegt. 

Wurde die Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert, greift die Mietpreisbremse gem. § 556 f Satz 2 BGB bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung nicht ein. Bei einer Wiedervermietung kann der Vermieter wieder die bei der Erstvermietung vereinbarte Miete verlangen, weil diese als Vormiete geschützt ist. Diese Befreiung gilt nach dem Berliner Mietendeckel nicht, so dass auch nach einer umfassenden Modernisierung die Miete durch die Mietobergrenze begrenzt ist. Dies gilt auch bei der Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Da die nach der Modernisierung in der Vergangenheit vereinbarte Miete nicht als Vormiete geschützt ist, gilt bei der zweiten Vermietung dieser Wohnung die Mietobergrenze. Dies dürfte in vielen Fällen zu Härten führen.

Ist die Wohnung in den letzten drei Jahren vor der Neuvermietung modernisiert worden, kann der Vermieter gemäß § 556 e Abs. 2  BGB die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete um die nach § 559 BGB zulässige Modernisierungsmieterhöhung anheben. Diese Ausnahme ist durch den Berliner Mietendeckel für Berlin gestrichen worden. Wer eine Modernisierung i.S. der §§ 555 b, 559 BGB durchführt, muss also damit rechnen, dass der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht und er leer ausgeht. Modernisierungen im Rahmen des Mieterwechsels werden in Berlin nicht zu einer Anhebung der zulässigen Miete berechtigen.

Die Kosten für eine Modernisierung können nach der Änderung des § 559 BGB durch das MietanpG in Höhe von 8 Prozent zu einer Erhöhung der Miete verwendet werden. Nach § 6 Berliner MietenWoG genügt eine Anzeige der Mieterhöhung, wenn die Miete durch die Modernisierungsmieterhöhung die Mietobergrenze nicht übersteigt. Übersteigt die Miete durch die Modernisierungsmieterhöhung die Mietobergrenze, bedarf sie der Genehmigung durch das Bezirksamt.

Härtefälle

Führt die Begrenzung der Miethöhe nach den §§ 3-6 des Mietendeckels auf Dauer zu Verlusten des Vermieters oder zur Substanzgefährdung der Mietswache, kann das Bezirksamt eine angemessene Erhöhung genehmigen.

Rechtsbehelfe

Vor verwaltungsgerichtlichen Klageverfahren gegen Maßnahmen und Entscheidung nach diesem Gesetz findet ein Vorverfahren nicht statt. Rechtsbehelfe haben keine aufschiebende Wirkung.

Herabsetzung der Miete

Der Mieter kann eine Herabsetzung der Miete auf die Mietobergrenze verlangen, wenn folgende drei Voraussetzungen erfüllt sind.

  • Die Miete übersteigt die Mietobergrenze
  • Die Miete übersteigt 30 % des Gesamteinkommens des Mieterhaushalts
  • Die Miete übersteigt die Miete, die nach den §§ 5 und 6 genehmigt worden ist oder zu genehmigen wäre.

Mietobergrenze nach § 5

Die Mietobergrenze bestimmt sich ausschließlich nach dem Baujahr und der Ausstattung. Die Lage der Wohnung spielt dagegen keine Rolle.

Nummer Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
1 Bis 1918 mit Sammelheizung und Bad 6,45
2 Bis 1918  mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00
3 Bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92
4 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und Bad 6,27
5 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22
6 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59
7 1950 – bis 1964  mit Sammelheizung und Bad - 6,08
8 1950 – 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62
9 1965 – 1972 mit Sammelheizung und Bad 5,95
10 1973 – 1990 mit Sammelheizung und Bad 6,04
11 1991 – 2002 mit Sammelheizung und Bad 8,13
12 2003 – 2013 mit Sammelheizung und Bad 9,80

Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent.

Wurde die Mietsache in den letzten 15 Jahren modernisiert, erhöht sich die Mietobergrenze um di erfolgte „Modernisierungsumlage“, höchstens jedoch um 1,40 EURO.  Wird die Mietsache nach Inkrafttreten dieses Gesetzes modernisiert, erhöht sich die Mietobergrenze um 1,00 EURO.

IVD warnt vor Umsetzung des Eckpunktepapiers zum Berliner Mietendeckel

Der Berliner Senat hat heute das Eckpunktepapier zum Mietendeckel-Gesetz beschlossen. Das Papier sieht ein Mietenmoratorium vor. Demnach sollen für fünf Jahre die Mieten aller nicht preisgebundenen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern nicht erhöht werden. Außerdem soll eine Mietpreisobergrenze eingeführt werden. Mieter, die mehr bezahlen, sollen Anspruch auf eine Mietsenkung auf Antrag haben. Weder die Höhe der Mietpreisobergrenze noch die Kriterien, an denen sich diese Grenze orientiert, sind derzeit bekannt. Der Mietendeckel soll nach Inkrafttreten rückwirkend ab dem heutigen Tag gelten. Verstöße sollen als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 500.000 Euro Bußgeld geahndet werden.

„Mietenmoratorium klingt in den Ohren der Mieter gut. Der Vorschlag ist aber aus mehreren Gründen klar verfassungswidrig. Das Land hat keine Gesetzgebungskompetenz, da der Bund den Bereich mit dem Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch abschließend geregelt hat. Zudem würde durch einen solchen Mietendeckel die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG völlig ausgehöhlt werden”, sagt Jürgen-Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, und ergänzt: „Dass dies so ist und Änderungen im Mietrecht nicht mehr Wohnraum bringen, sondern Investitionen abwürgen, weiß auch der Berliner Senat. Doch, statt eine vernünftige Wohnungsbaupolitik in Gang zu setzen, die auf eine Verbreiterung des Angebots setzt, riskiert die Landesregierung Jahre der Rechtsunsicherheit bis die Verfassungsmäßigkeit geklärt ist.”

Auch Kerstin Huth, Vorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg, warnt vor der Umsetzung des Mietendeckels: „Der Mietendeckel wird den Wohnungsbestand in Berlin schädigen. Sichtbar wird das erst in einigen Jahren. Vermieter werden die Aufwendungen für Instandsetzungen zurückfahren. Energetische Modernsierungen werden aufgeschoben oder gestrichen. Die Leidtragenden werden die Mieter sein. Und diejenigen, die eine Wohnung suchen, haben ebenfalls keine Vorteile. Denn es wird damit keine einzige neue Wohnung geschaffen. Die Vermieter werden stets denjenigen nehmen, der das geringste Ausfallrisiko hat.“

Schick ergänzt: „Der Senat sendet mit dem Mietendeckel faktisch an alle Entwickler in der Hauptstadt ein Stopp-Signal. Dabei fehlten allein 2017 schon 135.000 Wohnungen. Die Fertigstellungszahlen hinken dem weit hinterher. Die Bevölkerung und damit der Bedarf an mehr Wohnraum wachsen jedoch weiter. Der Berliner Senat muss endlich die schreiende Erfolglosigkeit der eigenen Wohnungspolitik eingestehen und eine Kehrtwende vollziehen.“

Mit dem heutigen Senatsbeschluss beginnt das Gesetzgebungsverfahren. Laut bisher bekanntem Zeitplan soll die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bis Ende August auf Grundlage des Eckpunktepapier einen Gesetzentwurf ausarbeiten, über den der Senat voraussichtlich am 15. Oktober beschließen wird. Das Abgeordnetenhaus soll bis zum 20. Dezember über den Mietendeckel beschließen. Inkrafttreten soll das Gesetz am 11. Januar 2020.

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