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Bundestag entscheidet über Reform der Grundsteuer

Der Deutsche Bundestag stimmt am morgigen Freitag, 18. Oktober 2019, über das von der Bundesregierung und den Koalitionsfraktionen eingebrachte Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer ab. Zuvor hatte sich der Finanzausschuss auf das Reformmodell geeinigt. Der Beschluss des Bundesrates könnte am 8. November 2019 erfolgen. Hier die Kernpunkte und folgen des Gesetzentwurfs.

Kernpunkte

  • Das Bewertungsverfahren ist wertabhängig. Wohngrundstücke werden im Ertragswertverfahren bewertet, Geschäftsgrundstücke im Sachwertverfahren. Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert bewertet.
  • Die Gemeinden behalten das Recht, den Hebesatz in eigener Zuständigkeit festzusetzen.
  • Bei Wohngrundstücken (z.B. Ein-, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser) wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten angeknüpft. Um Unterschiede zwischen den Gemeinden zu erfassen werden Zu- und Abschläge entsprechend den Mietniveaustufen gemacht.
  • Für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke ist ausschließlich ein vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden.
  • Das land- und forstwirtschaftliche Vermögen wird nach einem standardisierten, ertragswertorientierten Verfahren bewertet, und zwar bundeseinheitlich nach dem Eigentümerprinzip. Die land- und forstwirtschaftlichen Wohngebäude werden im Grundvermögen erfasst und der Grundsteuer B unterworfen.
  • Die Steuermesszahl, die auf den Grundsteuerwert anzuwenden ist, wird vor dem Hintergrund der angestrebten Aufkommensneutralität (Grundsteueraufkommen bundesweit derzeit etwa 14,7 Mrd. €) ausdifferenziert und beträgt bei den wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens 0,34 v. T und bei den wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens 0,55 v.T.
  • Die Steuermesszahl ermäßigt sich um 25 % für Wohngrundstücke, wenn es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt oder sich die Wohnungen im Eigentum bestimmter Rechtsträger befinden (Gebietskörperschaften, gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften oder von der Körperschaftsteuer befreite Genossenschaften und Vereine).
  • Die Gemeinden erhalten die Möglichkeit, für baureife aber unbebaute Grundstücke eine Grundsteuer C mit einem höheren Hebesatz einzuführen.
  • Die erste Hauptfeststellung nach neuem Recht erfolgt auf den Stichtag 1.1.2022, die darauf folgende Hauptfeststellung auf den 1.1.2029. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt damit sieben Jahre.
  • Die neuen Grundsteuerwerte sollen den Grundsteuerfestsetzungen durch die Kommunen ab dem 1.1.2025 zugrunde gelegt werden.
  • Die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis des Bundes wird festgeschrieben, unabhängig davon, ob die Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 2 GG erfüllt sind.
  • Durch eine Änderung des Grundgesetzes wird den Ländern die Möglichkeit verschafft, abweichende Modelle einzuführen.

Folgen

Durch die neue Bewertung werden die Werte der Grundstücke gegenüber den bisherigen Einheitswerten erhebliche ansteigen. Bei Wohngrundstücken gilt dies insbesondere für Gebiete, in denen die Bodenwerte in den letzten Jahren angestiegen sind. Um dies auszugleichen wird zwar die Steuermesszahl, mit der der Grundstückswert multipliziert wird, erheblich abgesenkt, für Wohngrundstücke beispielsweise von bisher 3,5 vom Tausend auf 0,34 vom Tausend. Dass die Grundsteuerbelastung durch die neue Bewertung nicht ansteigt, kann dadurch jedoch nicht garantiert werden. Denn die Höhe der Steuerbelastung wird letztlich allein durch den Hebesatz bestimmt, den die Gemeinde beschließt. Solange die Grundsteuer bei vermieteten Grundstücken auf die Mieter als Teil der Betriebskosten umgelegt wird, dürften der Anhebung der Hebesätze politisch Grenzen gesetzt sein. Sollte die Umlagefähigkeit ganz oder teilweise abgeschafft werden, muss damit gerechnet werden, dass die Hebesätze erheblich angehoben werden, um die Wertsteigerungen der Immobilie abzuschöpfen.

Die tatsächliche Höhe der Miete spielt letztlich bei der Ermittlung des Grundstückswertes keine Rolle mehr, da stattdessen typisierte durchschnittliche Mieten angesetzt werden. Überwiegend wird daher der Grundstückswert in Zukunft von dem Bodenwert bestimmt. Wohngrundstücke mit einer guten Lage und relativ niedrigen Mieten werden deswegen im Verhältnis zu Wohngrundstücken mit hohen Mieten und einer schlechteren Lage benachteiligt. Innerhalb einer Gemeinde werden sich dadurch erhebliche Verschiebungen der Steuerlast ergeben.

Um diese Effekte zu vermeiden, wollen einige Länder wie insbesondere Bayern von der neuen Öffnungsklausel im Grundgesetz Gebrauch machen und ein wertunabhängiges Flächenmodell einführen.

Ermittlung des Grundstückswertes für Wohngrundstücke

Die Ermittlung des Grundstückswertes dürfte für Wohngrundstücke ohne übermäßigen Aufwand möglich sein. Erforderlich ist nur die Ermittlung der Wohnfläche, die Nettokaltmiete lt. Anlage 39 zum BewG, die für die Gemeinde geltende Mietniveaustufe, das Baujahr des Gebäudes, der Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße.

Nach § 250 Abs. 2 BewG-E werden die Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und das Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren bewertet.

Dem Ertragswertverfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass sich der Wert eines Grundstücks aus seinem nachhaltig erzielbaren Reinertrag ergibt. Im Ertragswertverfahren ist daher der auf den Bewertungsstichtag bezogene Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Erträge zu ermitteln. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die Nutzungsdauer eines Gebäudes – im Gegensatz zum Grund und Boden – begrenzt ist. Während die Erträge oder Ertragsanteile für ein Gebäude nur für die am Bewertungsstichtag verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert werden können, sind die dem Grund und Boden zuzurechnenden Anteile des Ertrags für eine unbegrenzte Nutzungsdauer als „ewige Rente“ zu kapitalisieren. Diesem Verfahren liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Teil der Mieten für den Grund und Boden gezahlt wird und nach Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes nur der Wert des Grund und Bodens verbleibt. Im Ergebnis wird daher der jährliche Reinertrag des Grundstücks entsprechend der Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und der Wert des Grund und Bodens entsprechend der Restnutzungsdauer auf den Bewertungsstich tag abgezinst.

Für Wohngrundstücke wird nicht der tatsächliche Mietertrag berücksichtigt, sondern ein typisierter durchschnittlicher Sollertrag angesetzt, der vor allem von der von der Lage des Grundstücks abhängt. Dadurch soll eine weitestgehend automatisierte Feststellung von Grundsteuerwerten ermöglich werden. Den Unterschieden der einzelnen Grundstücksarten wird durch den Ansatz verschiedener Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze Rechnung getragen.

Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags

Nach § 254 BewG-E ergibt sich bei Wohngebäuden der Rohertrag des Grundstücks aus den in Anlage 39 zum BewG-E angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Die Zahlen sind aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleitet worden. Danach ist die Höhe der Miete von Bundesland, Gebäudeart, Wohnungsgröße und Baujahr des Gebäudes abhängig. Dadurch erübrigt sich in Fällen, in denen die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich überlassen wird, die Ermittlung einer üblichen Miete i.S. des § 79 Abs. 2 BewG.

Für Wohnungseigentum gelten die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage/Tiefgarage) soll die Nettokaltmiete mit einem Festwert in Höhe von 35 €/Monat angesetzt werden.

Teil I der Anlage 39 zu § 254 BewG-E enthält folgende monatlichen Nettokaltmieten in EURO je Quadratmeter Wohnfläche (Auszug)

(Tabelle: Wertverhältnisse zum 1. Januar 2022)

Zur Berücksichtigung von Unterschieden im Mietniveau verschiedener  Gemeinden eines Bundeslandes sind diese Nettokaltmieten durch Ab- oder Zuschläge nach Teil II der Anlage 39 zum BewG-E anzupassen. Dabei handelt es sich um gemeindebezogene Mietniveaustufen, die auf der Eingruppierung nach § 12 Abs.3 des Wohngeldgesetzes i.V. mit § 1 Abs. 3 und Anlage 1 der Wohngeldverordnung beruhen.

(Tabelle: Mietniveaustufen)

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (vgl. § 8 Abs. 3 ImmoWertV) werden im Rahmen der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Hierzu gehören z. B. Baumängel und Bauschäden, wirtschaftliche Überalterung, sowie Bodenverunreinigungen.

Das Ertragswertverfahren nach den §§ 252 bis 257 BewG-E stellt sich somit schematisch wie folgt dar.

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