Immobilienverband

Steuerliche Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030

Das Bundeskabinett hat am 15. Oktober die steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen ab 1. Januar 2020 beschlossen. Danach können Aufwendungen energetischer Sanierungen ab 2020 für einen befristeten Zeitraum von zehn Jahren durch einen prozentualen Abzug von 20 Prozent bis maximal 40.000 Euro pro Objekt von der Steuerschuld abgesetzt werden.

Durch die Neuregelungen sollen folgende Maßnahmen aus dem von der Bundesregierung beschlossenen Eckpunkten des Klimaschutzprogramms 2030 umgesetzt werden:

  • Steuerliche Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutzten Wohnungen,
  • Befristete Anhebung der steuerlichen Entfernungspauschale und Einführung einer Mobilitätsprämie,
  • Absenkung des Umsatzsteuersatzes für die Beförderung von Personen im Schienenbahnfernverkehr ,
  • Einführung einer Möglichkeit der Gemeinden, bei der Grundsteuer für Sondergebiete für Windenergieanlagen einen erhöhten Hebesatz einzuführen.

Die Änderungen sollen grundsätzlich bereits ab dem Jahr 2020 gelten, die Anhebung der Entfernungspauschale jedoch erst ab dem Jahr 2021.

Energetische Sanierung der selbstgenutzten Wohnung

Wer Baumaßnahmen an einer vermieteten Immobilie durchführt, kann die Kosten grundsätzlich als Werbungskoten (bzw. Betriebsausgaben) abziehen. Das gilt natürlich auch für Maßnahmen zur energetischen Sanierung.

Handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnung, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, können die Kosten nach dem geltenden Recht lediglich im Rahmen des § 35 a Abs. 3 EStG steuerlich geltend gemacht werden. Nach dieser Vorschrift können Kosten für Handwerkerleistungen in Höhe von 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 1.200 EURO jährlich, von der Steuerschuld abgezogen werden. Begünstigt sind nur die Arbeitskosten, nicht jedoch die Kosten für das Material.

Um die energetische Sanierung selbstgenutzter Wohnungen zu fördern soll mit § 35 c EStG eine neue Vorschrift in das Einkommensteuergesetz eingefügt werden. Wie bei § 35 a EStG erfolgt die Förderung durch einen Abzug von der Steuerschuld in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes der begünstigten Aufwendungen. Dadurch wird erreicht, dass die Auswirkung unabhängig von der Höhe des persönlichen Steuersatzes ist. Die Einkommensteuer ermäßigt sich nach der neuen Vorschrift im Jahr des Abschlusses der begünstigten Maßnahme und in dem Folgejahr um jeweils 7 Prozent der Kosten, höchstens jedoch um 7.000 EURO, und im dritten Jahr um 6 Prozent, höchstens 6.000 EURO. Damit beträgt die Förderung insgesamt höchstens 20 Prozent der Kosten und 40.000 EURO. Die begünstigten Kosten sind auf 200.000 EURO begrenzt. Anders als nach § 35 a EStG sind dabei auch Materialkosten begünstigt.

Voraussetzungen

Die Wohnung muss bei Durchführung der Maßnahme mindestens 10 Jahre alt sein. Mit der Herstellung der Wohnung muss spätestens zehn Jahre vor der Durchführung der Maßnahme begonnen worden sein.

Selbstnutzung

Die Wohnung muss in dem jeweiligen Kalenderjahr, in dem die Steuerermäßigung beansprucht wird, ausschließlich zu einen Wohnzwecken genutzt werden. Ein häusliches Arbeitszimmer ist insofern unschädlich ebenso wie die unentgeltliche Überlassung eines Teils der selbstgenutzten Wohnung. Mit der Wohnung dürfen jedoch keine Einkünfte erzielt werden. 

Begünstigte Maßnahmen

Begünstigt sind folgende Maßnahmen:

  • Wärmedämmung von Wänden und Dachflächen,
  • Erneuerung der Fenster oder Außentüren,
  • Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage,
  • Erneuerung der Heizungsanlage,
  • Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und
  • Optimierung bestehender Heizungsanlagen, wenn diese älter als zwei Jahre sind.

Energetische Anforderungen

Die Bundesregierung soll eine Verordnung erlassen, in der die Mindestanforderungen an die energetischen Maßnahmen festgelegt werden. Um den Gleichlauf der steuerlichen Förderung mit der Förderung durch die KfW sicherzustellen, sollen die in der Verordnung geregelten Voraussetzungen den Anforderungen entsprechen, die in den Förderrichtlinien der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) enthalten sein werden, die  noch konzipiert werden müssen.

Verbot der Doppelförderung

Können die Aufwendungen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden, etwa weil die Kosten für die Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung abzugsfähig sind, ist eine Steuerermäßigung nach § 35 c EStG ausgeschlossen. Das Gleiche gilt, wenn die Kosten als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sind. Nimmt der Eigentümer für die Maßnahme die steuerliche Förderung für Modernisierungsaufwendungen eines Gebäudes in Anspruch, das in einem Sanierungsgebiet liegt oder das unter Denkmalschutz steht (§ 10 f EStG), oder macht er die Aufwendungen nach § 35 a EStG geltend, ist eine Förderung nach § 35 c EStG ausgeschlossen. Das Gleiche gilt, wenn er für die Maßnahme zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse nach anderen Förderprogrammen wie etwa der KfW-Förderung in Anspruch nimmt.

Fachunternehmen, Rechnung und Bezahlung

Mit der Durchführung muss ein Fachunternehmen beauftragt werden, Dieses muss nach Durchführung der Arbeiten bescheinigen, dass die Maßnahme die  Voraussetzungen der Verordnung erfüllt.

Der Steuerpflichtige muss sich für die Aufwendungen eine Rechnung geben lassen und diese per Überweisung bezahlen. Bei Barzahlung entfällt die Begünstigung.

Kritische Würdigung

Eigenheimbesitzer

Ob die geplante Neuregelung wirklich etwas bewirken wird, hängt davon ab, wie hoch die Anforderungen sein werden, die die geplante Verordnung aufstellt. Nur wenn die Anforderungen an die Einsparung von Co² maßvoll sind, kann auch der kleine Eigenheimbesitzer dazu gebracht werden, seine Wohnung energetisch zu sanieren.

Vermietete Immobilien

Für vermietete Immobilien sind leider keine steuerlichen Verbesserungen vorgesehen. Die Immobilienwirtschaft fordert seit Langem, dass die Vorschrift über den sog. “Anschaffungsnahe Herstellungsaufwand“ geändert wird. Nach der Vorschritt des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG werden Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die der Erwerber eines Gebäudes innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung durchführt, fiktiv in Herstellungskosten umqualifiziert, so dass die Aufwendungen nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden können, sondern über die Abschreibung von 2 Prozent auf 50 Jahre verteilt werden müssen. Die Vorschrift ist systemwidrig und sollte deshalb abgeschafft werden. Wenn man sich dazu nicht durchringen kann, sollte aber zumindest eine Ausnahme geschaffen werden, wonach Kosten der energetischen Sanierung nicht umqualifiziert werden.

Ein weiteres Problem ist die Gewerbesteuer für Vermieter, die gleichzeitig Strom herstellen und in das Netz einspeisen. Die Vermietung von Wohnungen (und Gewerberäumen) unterliegt nicht der Gewerbesteuer, weil es sich um Vermögensverwaltung handelt. Die Herstellung und der Verkauf von Strom sind dagegen gewerbesteuerpflichtig. In bestimmten Fällen führen jedoch die Herstellung und der Verkauf von Strom dazu, dass auch die gesamten Mieteinnahmen gewerbesteuerpflichtig werden. Dieses Risiko kann kein Vermieter eingehen, sodass man von der Herstellung von Solarstrom und Strom aus Kraftwärmekopplungsanlagen lieber die Hände lässt. Die Erzeugung von Mieterstroms hat sich daher bisher nicht durchsetzen können. Betroffen von dem Problem sind alle Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der GmbH oder der gewerblich geprägten GmbH & Co. KG sowie alle Personengesellschaften. Will man die dezentrale Erzeugung von Strom wirklich fördern, muss man sicherstellen, dass dies nicht zur Gewerbesteuerpflicht der Vermietungseinnahmen führt.

Soweit es um steuerbefreite Genossenschaften geht, hat der Gesetzgeber  bereits etwas getan. Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus ist in § 5 Absatz 1 Nummer 10 Körperschaftsteuergesetz (KStG) ist eine Regelung eingeführt worden, nach der Stromlieferungen aus Mieterstromanlagen für Wohnungsbaugenossenschaften und -vereine steuerlich unschädlich sind. Die Steuerbefreiung des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG bleibt erhalten, wenn die übrigen Einnahmen nur wegen der Stromlieferungen aus Mieterstromanlagen zwar die bisherige Unschädlichkeitsgrenze von 10 Prozent der Gesamteinnahmen übersteigen, die Einnahmen aus diesen Stromlieferungen aber nicht mehr als 20 Prozent ihrer Gesamteinnahmen betragen.

Besser wäre es, im Gewerbesteuergesetz allgemein zu regeln, dass derartige Einnahmen niemals zur Steuerpflicht der Vermietungseinkünfte führen.

Foto von Hans-Joachim Beck

Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: beck@ivd.net

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