Immobilienverband

Der Berliner Mietendeckel – Die Regelungen im Detail anhand von Beispielen

Der Mietendeckel

Am 18. 10. haben sich die SPD, Linke und Grüne auf einen Mietendeckel geeinigt. Für fünf Jahre wird die Miete auf dem Stand eingefroren, den sie am 18.6.2019 hatte. Auch bei Staffel- und Indexmietenwird  wird die Miete auf die am 18.6.2019 geschuldete Miete eingefroren. Ab 2022 soll es möglich sein, die Miete um 1,3 Prozent jährlich anzuheben.

 

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Dr. Christian Osthus

Stv. Bundesgeschäftsführer, Justitiar

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
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Der Berliner Mietendeckel – Die Regelungen im Detail anhand von Beispielen

Am 21. Oktober 2019 hat sich der Berliner Senat auf einen Gesetzentwurf zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung verständigt. Im Zentrum dieser steht das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG). Die endgültige Beschlussfassung des Senates soll am 21. November 2019 erfolgen, nachdem der Rat der Bürgermeister seine Stellungnahme abgegeben hat. Der Senat ist nicht gezwungen, dem Petitum des Rates zu folgen, so dass davon auszugehen ist, dass das Abgeordnetenhaus den vorliegenden Gesetzentwurf beraten wird. Mit einem Inkrafttreten ist im Februar 2020 zu rechnen.

Das MietenWoG sieht im Kern für den freien Wohnungsmarkt einen Mietenstopp vor. Hierzu modifiziert es die Regelungen des BGB im Bereich der Wiedervermietungen und der Anpassung von bestehenden Mietverträgen (insbesondere Kappung und Modernisierungsmieterhöhung). Nach herrschender Meinung hat das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz, Regelungen zu schaffen, die der Konzeption des BGB widersprechen. Es ist davon auszugehen, dass sich das Bundesverfassungsgericht und/oder der Berliner Verfassungsgerichtshof mit der Rechtmäßigkeit befassen wird, sofern entsprechende Verfahren beantragt werden.

Der Anwendungsbereich des Gesetzes soll auf solche Wohnungen begrenzt werden, die vor dem 1. Januar 2014 fertiggestellt wurden. Ausgenommen ist zudem der öffentlich geförderte Wohnungsbau. Die Regelungen sollen dem im BGB geregelten Mietrecht vorgehen. Soweit das MietenWoG keine konkurrierende Regelung trifft, gilt das BGB.

1. Wiedervermietungen

Im Bereich der Wiedervermietungen kommt es zunächst darauf an, ob das Gesetz zum Zeitpunkt der Wiedervermietung in Kraft getreten ist. Sofern dies noch nicht der Fall ist, kann sich der Vermieter noch an der Regelungen der Mietpreisbremse orientieren. Das bedeutet, dass sich der Vermieter an der Vormiete orientieren kann.

a) Vor Inkrafttreten

Beispiel 1 Abwandlung 1

Das Gesetz ist noch nicht in Kraft getreten. In dem im Jahr 2013 geschlossenen Vormietvertrag ist eine Miete von 12 € vereinbart gewesen. Der Vermieter möchte die Wohnung zum 1. Januar 2020 wiedervermieten. Der Vermieter darf bei der Wiedervermietung eine Miete von maximal 12 € (Vormiete i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB) veranschlagen.

Bei der Wiedervermietung sollte aber beachtet werden, dass diese später gekappt werden könnte, soweit die Voraussetzungen nach § 4 MietenWoG vorliegen (siehe unten Ziffer 2 b)).

b) Nach Inkrafttreten

Sobald das Gesetz in Kraft getreten ist, sind bei der Wiedervermietung drei Grenzen zu beachten. Ausgangsbasis ist für die Wiedervermietung in erster Linie die Stichtagsmiete. Das ist die Miete, die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbart war. Grundsätzlich kann mit dem Nachmieter eine Miete in selber Höhe vereinbart werden. Dies ist allerdings nur dann zulässig,

wenn diese die Obergrenze nach § 5 MietenWoG nicht überschreitet. Dies ist die zweite Grenze, die zu beachten ist. Kern dieser Vorschrift ist eine Tabelle, in der, je nach dem Jahr der Bezugsfertigstellung, zulässige Mietobergrenzen enthalten sind. Soweit die Wohnung eine nach § 5 Abs. 3 MietenWoG höhere Ausstattung aufweist, kann ein Zuschlag von 1 € hinzugerechnet werden. Dieser Zuschlag ist möglich, wenn drei der folgenden fünf Kriterien erfüllt sind (§ 5 Abs. 3 MietenWoG):

  • schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,
  • Einbauküche,
  • hochwertige Sanitärausstattung,
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)

Liegt die Vormiete (Stichtagsmiete) unterhalb der Grenze, dann ist die Stichtagsmiete zu beachten. Eine Erhöhung bis zur Obergrenze nach § 5 MietenWoG ist nicht zulässig.

Liegt die Vormiete (Stichtagsmiete) dagegen oberhalb der Mietobergrenze, hat diese keinen Bestandsschutz. Die Miete ist somit auf die Mietobergrenze nach § 5 MietWoG abzusenken, wobei ggfls. der Ausstattungszuschlag zu beachten ist.

Beispiel 2

Das Gesetz ist am 1. März 2020 in Kraft getreten. Am 18. Juni 2019 war für die Wohnung eine Miete von 6,50 € vereinbart. In der Mietentabelle ist für die 1995 fertiggestellte Wohnung eine Mietobergrenze von 8,13 € ausgewiesen. Der Mieter kündigt das Mietverhältnis zum 31. März 2020. Der Vermieter möchte die Wohnung zum 1. April 2020 wiedervermieten. Obwohl die Tabelle einen höheren Betrag ausweist, darf der Vermieter vom Nachmieter nicht mehr als 6,50 € verlangen (§ 3 Abs. 3 MietenWoG). Auf die Ausstattung kommt es nicht an.

Beispiel 2 Abwandlung 2

Das Gesetz ist in Kraft getreten. Für die Wohnung ist aufgrund einer vorherigen Modernisierung (nur neuer Balkon) eine Stichtagsmiete von 12 € vereinbart. Die Mietobergrenze liegt bei 8,13 €. Der Vermieter möchte die Wohnung wiedervermieten. Da die Stichtagsmiete oberhalb der zulässigen Mietobergrenze liegt, muss die Miete auf 8,13 € gesenkt werden (§ 3 Abs. 3 MietenWoG). Dass zuvor eine gebrauchswerterhöhende Modernisierung erfolgt ist, spielt keine Rolle.

Darüber hinaus ist eine weitere Grenze zu beachten. Liegt die zulässige Stichtagsmiete unterhalb von 5,02 € je Quadratmeter Wohnfläche und weist die Wohnung eine moderne Ausstattung nach § 5 Absatz 3 auf, darf die Miete bei Wiedervermietung um 1 €, höchstens jedoch auf 5,02 € je Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöht werden. Dies ergibt sich aus § 3 Abs. 3 Satz 2 MietenWoG.

Beispiel 3

Das Gesetz ist in Kraft getreten. Am 18. Juni 2019 war für die Wohnung eine Stichtagsmiete von 4,00 € vereinbart. Die Mietobergrenze beträgt für diese Wohnung aufgrund der Fertigstellung 6,04 €. Aufgrund der Ausstattung kann 1,00 € addiert werden. Der Vermieter möchte die Wohnung nun wiedervermieten. Eigentlich dürfte der Vermieter nicht mehr als 4,00 € verlangen, da er auf die Stichtagsmiete begrenzt ist (siehe Beispiel 1). Aufgrund der Sonderregelung nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MietenWoG kann der Vermieter die Miete bei der Wiedervermietung um 1,00 € auf 5,00 € erhöhen.

Beispiel 3 Abwandlung 1

Das Gesetz ist in Kraft getreten. Die am Stichtag vereinbarte Miete für die Wohnung beträgt 4,50 €. Bei der Wiedervermietung darf der Vermieter die Miete auf 5,02 € also um 0,52 € erhöhen.

 

NummerErstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
1.bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad6,45 €
2.bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad5,00 €
3.bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad3,92 €
4.1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad6,27 €
5.1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad5,22 €
6.1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad4,59 €
7.1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad6,08 €
8.1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad5,62 €
9.1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad5,95 €
10.1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad6,04 €
11.1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad8,13 €
12.2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad9,80 €

2. Anpassung von bestehenden Verträgen

In bestehenden Verträgen greift das Gesetz auch insoweit ein, als dass es Mieterhöhungen und Mietabsenkungen regelt.

a) Mieterhöhungen

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist seit dem 18. Juni 2019 nicht mehr möglich. Dies soll auch gelten, obwohl das Gesetz noch nicht in Kraft getreten ist. Maßgeblich für das laufende Mietverhältnis ist somit die am 18. Juni 2019 vereinbarte Stichtagsmiete. Staffel- und Indexmieten, welche die Stichtagsmiete überschreiten sind, entfalten keine Wirkung.

Sofern es um eine Modernisierungsmieterhöhung geht, kommt es darauf an, ob das Gesetz bereits in Kraft getreten ist. Soweit dies noch nicht der Fall ist, gelten die Regelungen über die Modernisierungsmieterhöhung nach dem BGB fort. Sobald das Gesetz in Kraft getreten ist, werden nur noch privilegierte Maßnahmen zugelassen. Hierbei handelt es sich um die § 6 MietenWoG abschließend aufgeführten Maßnahmen:

  • aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung,
  • zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
  • zur Nutzung erneuerbarer Energien,
  • zur energetischen Fenstererneuerung,
  • zum Heizanlagenaustausch,
  • zum Aufzugsanbau oder
  • zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.

Beabsichtigt der Vermieter, die Kosten einer Modernisierung auf die Miete umzulegen, so ist der IBB die Mieterhöhung anzuzeigen, wenn sich die Miete hierdurch um nicht mehr als 1,00 € pro Quadratmeter erhöht und die Mietobergrenze nach § 5 MietenWoG um nicht mehr als 1,00 € überschritten wird und wenn es sich um eine der abschließend aufgezählten privilegierten Modernisierungsmaßnahmen handelt. Kettenmodernisierungen sind unzulässig, soweit sie während der Geltungsdauer den Höchstbetrag von insgesamt 1,00 € überschreiten.

Beispiel 3

Der Vermieter plant nach Inkrafttreten einen Aufzugsanbau. Die aktuelle Miete beträgt 8,00 €. Die Obergrenze nach der Mietentabelle liegt bei 8,13 €. Die Modernisierung wird nicht vorgenommen, da das Erhöhungspotential von 0,13 € zu gering ist, damit die Maßnahme für den Vermieter wirtschaftlich ist.

Beispiel 3 Abwandlung 1

Statt 8,00 € beträgt die Miete 7,50 €. Vor der Modernisierung liegt die Obergrenze bei 8,13 €. Nach Anbau des Aufzuges liegen drei Kriterien vor, die nach § 5 MietenWoG einen Aufschlag von 1,00 € auf die Obergrenze ermöglichen. Nach der Modernisierung und Anzeige der Maßnahme gegenüber der IBB kann der Vermieter eine Mieterhöhung von 1,00 € auf 8,50 € verlangen, da die Obergrenze durch die Modernisierung auf 9,13 € angestiegen ist.

Die Mieterhöhung entfaltet auch Wirkung für nachfolgende Mietverhältnisse. Das bedeutet, dass die gegenüber der IBB angezeigte Miete an die Stelle der Stichtagsmiete tritt und unter Umständen auch die Mietobergrenze anhebt. Wird die Wohnung in einem mietvertragslosen Zustand modernisiert, können die Kosten bei der Wiedervermietung berücksichtigt werden, wobei bei dieser Regel noch nicht ganz klar ist, ob dies auch Maßnahmen umfasst, die vor dem Geltungszeitraum des Gesetzes (seit 18. Juni 2019 oder Inkrafttreten) vorgenommen wurden.

Modernisierungen, die den Gebrauchswert (z.B. Balkon, Fahrradständer, Müllboxen etc.) erhöhen, können zwar vorgenommen werden. Sie können nach Inkrafttreten aber nicht zu einer Mieterhöhung führen.

Neben der Anzeige gegenüber der IBB ist auch weiterhin eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB erforderlich, damit eine Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. Die weiteren Vorschriften des BGB (Härtefalleinwand, Sonderkündigungsrecht etc.) bleiben unberührt.

b) Mietabsenkungen

Nach § 4 MietenWoG soll der Mieter in einem laufenden Mietverhältnis bei der Senatsverwaltung einen Antrag auf Kappung bzw. Absenkung der Miete stellen können, wenn die Miete überhöht ist, wobei dies Regelung erst nach neun Monaten nach Inkrafttreten der übrigen Regelungen gelten soll (ggfls. November 2020). Eine Miete ist nach § 4 Abs. 2 MietenWoG überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze nach den §§ 5 oder 6 um mehr als zwanzig Prozent überschreitet und nicht von der Senatsverwaltung entsprechend § 7 MietenWoG genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 € und bei mittleren Wohnlangen 0,09 € von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 € auf die Mietobergrenze aufzuschlagen. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, die Wohnlagezuordnung durch Rechtsverordnung festzusetzen.

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Beispiel 4

Vermieter V vermietet 2018 an den Mieter eine Wohnung zu einem Preis von 11,50 € je Quadratmeter. Die Wohnung, die sich in einer mittleren Lage befindet, war erstmals 2012 bezugsfertig. Aufgrund der Ausstattung ist ein Zuschlag von 1,00 € zu berücksichtigen. Die Mietobergrenze liegt bei 12,85 € ((9,8 € + 1 - 0,09) x 1,2 = 12,85 €). M kann keinen Antrag auf Absenkung bzw. Kappung nach § 4 stellen.

Beispiel 4 Abwandlung 1

Vermieter V vermietet 2018 an den Mieter eine umfassend sanierte Altbauwohnung zu einem Preis von 11,50 € je Quadratmeter. Die Wohnung war erstmals 1917 bezugsfertig. Die Wohnung befindet sich in einer Seitenstraße des Savignyplatzes. Somit ist von einer guten Lage auszugehen. Aufgrund des Datums der ersten Bezugsmöglichkeit und des Sanierungszustandes liegt die Mietobergrenze bei 9,82 € ((6,45 + 1 + 0,74) x 1,2 = 9,82). M kann einen Antrag stellen, der zu einer Absenkung der Miete von 11,50 € auf 9,82 € führt.

IVD-Blitzumfrage: 90,6 Prozent der Immobilienprofis rechnen in Berlin mit deutlich weniger Investitionen in den Neubau

„Der Berliner Senat hat heute den Berliner Mietendeckel beschlossen und stürzt die Hauptstadt damit in ein wohnungspolitisches Chaos. Über viele Jahre hinweg wird dieser Beschluss negative Folgen in Berlin haben.“ Das sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick und bezieht sich dabei auf eine aktuelle IVD-Umfrage.

In der Blitz-Umfrage unter Berliner und Brandenburger Immobilienunternehmen sagen 90,6 Prozent der Befragten, dass es durch den Mietendeckel deutlich weniger Investitionen in den Neubau (54,4 Prozent) oder gar einen kompletten Investitionsstopp (36,2 Prozent) geben wird.

99,3 Prozent der Immobilienprofis schätzen ein, dass es zukünftig deutlich weniger (43,6 Prozent) oder gar keine Investitionen (55,7 Prozent) in Modernisierungen von Bestandswohnungen mehr geben wird.

Der jetzt beschlossene Mietendeckel wird sich laut IVD-Umfrage auch negativ auf das Kaufverhalten im Hinblick auf Bestandsimmobilien auswirken. So rechnen 86,5 Prozent der Unternehmen damit, dass es weniger Ankauf (64,9 Prozent) oder gar einen Ankaufsstopp (21,6 Prozent) geben wird.

„Der Berliner Mietendeckel ist in Wahrheit ein Mietensenkungsgesetz. Der Mietendeckel ist ein Angriff auf unser Grundgesetz, er sorgt für Rechtsunsicherheiten, politische Instabilität und Spaltung der Gesellschaft. Die einzige Möglichkeit, diesem Irrweg der Berliner Landespolitik zu entkommen, führt über Karlsruhe. Die Opposition im Berliner Abgeordnetenhaus und die deutsche Bundespolitik müssen unverzüglich nach Verabschiedung des Gesetzes ein Normenkontrollverfahren beantragen“, sagt IVD-Präsident Schick.

Der Mietendeckel

Am 18. 10. haben sich die SPD, Linke und Grüne auf einen Mietendeckel geeinigt.

Mietenstopp

Für fünf Jahre wird die Miete auf dem Stand eingefroren, den sie am 18.6.2019 hatte.

Auch bei Staffel- und Indexmietenwird  wird die Miete auf die am 18.6.2019 geschuldete Miete eingefroren. 

Ab 2022 soll es möglich sein, die Miete um 1,3 Prozent jährlich anzuheben.

Mietobergrenze

Gesetzlich  werden Mietobergrenzen festgelegt. die sich an dem Mietspiegel 2013 orientieren. Danach betrugen die Mieten vor sechs Jahren für normal ausgestattete Wohnungen (also mit Sammelheizung und Bad) zwischen 5,95 und 9,80 Euro. Auf diese Werte sollen, entsprechend den in Berlin seit 2013 gestiegenen Einkommen13,4 Prozent aufgeschlagen werden.

Neben dem Baujahr und der Ausstattung soll auch die Lage berücksichtigt werden. Für einfache Lagen soll ein Abschlag von 28 Cent/Quadratmeter berücksichtigt werden, für mittlere Lagen ein Abschlag von 9 Cent/Quadratmeter und für gute Lagen ein Zuschlag von 74 Cent/Quadratmeter.  Die Tabelle sollen am 22. Oktober veröffentlicht werden.

Mieterwechsel

Bei einer Wiedervermietung nach Auszug des Mieters darf die neue Miete höchstens so hoch sein wie die Vormiete. Lag diese über der Mietobergrenze, muss die Miete auf die Mietobergrenze abgesenkt werden.

Besonders niedrige Mieten (unter 5 EURO/Quadratmeter) dürfen bei der Wiedervermietung  um bis zu  einen EURO auf höchstens 5 EURO/Quadratmeter angehoben werden.

Behördliche Absenkung der Miete

Eine Miete, die mehr als 20 Prozent über der Mietobergrenze liegt, kann auf Antrag auf 120 Prozent der Mietobergrenze abgesenkt werden. Die Regelung soll erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet werden.

Die ursprüngliche Absicht, dass die Miete abgesenkt werden kann, wenn diese mehr als 30 % des Haushaltseinkommens der Mieter beträgt, wurde aufgegeben.

Modernisierungen

Modernisierungsmieterhöhungen sind bis zu einer Höhe von 1 EURO/ Quadratmeter lediglich anzeigepflichtig.

Modernisierungsmieterhöhungen, die darüber hinausgehen sind nur zulässig, wenn für die Modernisierungsmaßnahme Förderprogramme genutzt werden. Gefördert werden  ausschließlich Maßnahmen, die die Barrierefreiheit herstellen oder für eine energetische Sanierung erforderlich sind. Die Mieterhöhung darf lediglich einen zusätzlichen EURO betragen.

Erfasste Wohnungen

Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus („Sozialwohnungen“), Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren, werden von dem Mietendeckel nicht erfasst.
Dagegen werden auch möblierte Wohnungen und Studierendenwohnungen von dem Gesetz erfasst

Rechtsbehelfe

Es bleibt dabei, dass ein außergerichtliches Rechtsbehelfsverfahren ausgeschlossen wird. Der Eigentümer muss unmittelbar Klage erheben. Diese wird keine aufschiebende Wirkung haben.

Verabschiedung

Das Gesetz soll im ersten Quartal 2020 verabschiedet werden.

Verfassungswidrigkeit

Nach Ansicht der Immobilienverbände ist das Gesetz verfassungswidrig, weil  die Gesetzgebungsbefugnis für das Mietrecht dem Bund zusteht. Darüber hinaus stehen die geplanten Regelungen im Widerspruch zu dem bundesgesetzlich geregelten Mietrecht und sind deshalb unwirksam.

Mietendeckel: 260 Städte teurer als Berlin – Hauptstadtmieten zu Provinzpreisen

Der IVD weist auf die gravierenden Verwerfungen hin, die der geplante Berliner Mietendeckel zur Folge hätte. Aktuell beläuft sich die Berliner Marktmiete für eine Wohnung mit gutem Wohnwert auf etwa 11 Euro pro Quadratmeter. Laut Gesetzentwurf sollen die staatlich erlaubten Höchstmieten zwischen 3,92 Euro und maximal 9,80 Euro liegen, woraus sich für Wohnungen mit Bad im Median eine erlaubte Höchstmiete von 6,27 Euro ergibt. Damit würde die Bundeshauptstadt Berlin im Vergleich mit den 300 teuersten Städten in Deutschland auf Position 261 im unteren Drittel landen und mit Städten in strukturschwachen Regionen gleichziehen. So würden Mieter im Durchschnitt je Quadratmeter beispielsweise in Konz (Rheinland-Pfalz) mit 7,00 Euro, in Geldern (Nordrhein-Westfalen) mit 6,80 Euro, in Ottweiler (Saarland) und Bad Berka (Thüringen) mit 6,50 Euro und in Castrop-Rauxel (Nordrhein-Westfalen) mit 6,30 Euro in demselben Segment sogar mehr zahlen als in der Hauptstadt.

Quelle: Marktdaten des IVD (ausgewählte Städte namentlich gekennzeichnet)


Dazu erklärt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD: „Die willkürlich festgelegten Mietobergrenzen, die komplett von Angebot und Nachfrage abgekoppelt sind, negieren die Unterschiede hinsichtlich Kaufkraft, Wohnungsnachfrage und Wirtschaftsdaten.“ Die Folge wäre, dass die austarierten Lebensverhältnisse zwischen strukturschwachen Gebieten mit niedrigeren Einkommen und Lebenshaltungskosten auf der einen Seite und Boom-Regionen mit höheren Einkommen und Lebenshaltungskosten auf der anderen Seite komplett aus der Balance geraten würden. „Wenn die Mieten in der Hauptstadt unter das Niveau in Umland- und in strukturschwachen Regionen sinken, wird der Zuzug nach Berlin weiter forciert – mit der Folge steigender Nachfrage bei schon jetzt mangelndem Angebot.“
Vermieter wiederum würde der Mietendeckel dazu zwingen, erhebliche wirtschaftliche Einbußen hinzunehmen. Bei einer Wohnung mit rund 70 Quadratmeter Fläche und guter Ausstattung würde sich ein jährlicher Mietverlust von fast 4.000 Euro, das heißt rund einem Drittel, ergeben. Bei der geplanten Laufzeit von vorerst fünf Jahren würden sich die Mindereinnahmen einer solchen Wohnung auf 20.000 Euro summieren. Ein Verstoß gegen die Mietobergrenzen soll eine Ordnungswidrigkeit darstellen und mit Geldbußen bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Dazu Schick: „Für Vermieter wird die Neuvermietung eine echte Zwickmühle. Sie können wählen zwischen einem staatlich garantierten langsamen Ruin oder dem Risiko, wegen Bußgelds sofort in die Insolvenz zu rutschen. Die meisten Vermieter jedoch werden sich für eine dritte Option entscheiden – sie werden dem Berliner Mietwohnungsmarkt den Rücken kehren. Getreu dem Motto: Lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende. Die Scherben wird der Senat allein aufkehren müssen.“

Mietendeckel: 260 Städte teurer als Berlin – Hauptstadtmieten zu Provinzpreisen

Am 2. September hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Referentenentwurf des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) veröffentlicht. Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema und Stellungnahmen des IVD.

Referentenentwurf (Stand 30.08.2019) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

Details zum Mietendeckel in Berlin

Am 2. September hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Referentenentwurf des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) veröffentlicht. Bei genauem Hinsehen stellt sich heraus, dass der sog. Berliner Mietendeckel nichts anderes ist als eine Verschärfung des durch Bundesrecht geregelten Wohnraummietrechts und insbesondere der Mietpreisbremse. Wieso das Land Berlin das Recht haben sollte, diese bundesgesetzlichen Regeln zu ändern, ist nicht ersichtlich.

Einen Mietendeckel gibt es bereits. Das ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Nach § 558 Abs. 2 BGB darf der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Während die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem BGB anhand  der tatsächlichen Mieten festgestellt wird, ist die Mietobergrenze in Berlin allerdings anhand des „gesunden Volksempfindens“ der Regierenden festgesetzt worden.

Nach § 3 Abs. 3 Berliner MietWoG darf der Vermieter die Miete, die am 18.6.2019 galt, bis zur Mietobergrenze erhöhen, allerdings jährlich nur um 1,3 Prozent (atmender Deckel). Eine entsprechende Regelung enthält bereits das BGB: Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die bestehende Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten in drei Jahren insgesamt um höchstens 15 Prozent erhöht werden. Durch den Berliner Mietendeckel ist die Kappungsgrenze also auf 1,3 Prozent jährlich abgesenkt worden.

Wird ein Mietverhältnis neu begründet, darf der Vermieter höchstens 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach dem Berliner Mietendeckel darf er die Mietobergrenze nicht überschreiten. Miete im Sinne der Mietobergrenze ist gemäß § 3 Abs. 4 die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände. Nach der Definition in § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche dagegen durch das Entgelt für den Wohnraum gebildet.

Insbesondere enthält das Berliner MietenWoG aber eine Verschärfung der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse enthält vier Ausnahmen. Von diesen gilt im Rahmen des Berliner Mietendeckels nur die Neubauausnahme.

War die Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter sie nach dem BGB erneut vereinbaren. Dadurch soll der Vermieter vor einem Wertverlust geschützt werden und die Finanzierung gesichert bleiben. Nach dem Berliner Mietendeckel ist die Vormiete dagegen nicht geschützt. Der Vermieter soll verpflichtet sein, die Miete bei der Wiedervermietung auf die Mietobergrenze abzusenken. Lediglich für Neubauten, die ab dem 1.1.2014 erstmalig bezugsfertig wurden, soll dies nicht gelten. Wer eine vorher fertiggestellte Wohnung oder eine modernisierte Altbauwohnung vermietet, soll dagegen gezwungen sein, die Miete auf die Mietobergrenze abzusenken. Mieter werden die die Möglichkeit haben, den Vermieter durch Kündigung des Mietverhältnisses faktisch zu einer Absenkung der Miete zu zwingen. Damit werden die Immobilienwerte sinken und etliche Finanzierungen in Wanken geraten.

Neubauten, die ab dem 1.1.2014 fertiggestellt wurden, sind von dem Mietendeckel verschont. Diese Wohnungen dürfen bei der Erst- und bei der Wiedervermietung zu Marktpreisen vermietet werden. Lediglich § 5 WiStG ist zu beachten. Dadurch will man verhindern, dass der Neubau von Wohnungen noch weiter zurückgeht.

Nach § 556 f Satz 1 BGB sind Wohnungen, die nach dem 1. 10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietpreisbremse verschont. Der Stichtag für die Befreiung wurde durch das Berliner MietenWoG also auf den 1. Januar vorverlegt. 

Wurde die Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert, greift die Mietpreisbremse gem. § 556 f Satz 2 BGB bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung nicht ein. Bei einer Wiedervermietung kann der Vermieter wieder die bei der Erstvermietung vereinbarte Miete verlangen, weil diese als Vormiete geschützt ist. Diese Befreiung gilt nach dem Berliner Mietendeckel nicht, so dass auch nach einer umfassenden Modernisierung die Miete durch die Mietobergrenze begrenzt ist. Dies gilt auch bei der Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Da die nach der Modernisierung in der Vergangenheit vereinbarte Miete nicht als Vormiete geschützt ist, gilt bei der zweiten Vermietung dieser Wohnung die Mietobergrenze. Dies dürfte in vielen Fällen zu Härten führen.

Ist die Wohnung in den letzten drei Jahren vor der Neuvermietung modernisiert worden, kann der Vermieter gemäß § 556 e Abs. 2  BGB die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete um die nach § 559 BGB zulässige Modernisierungsmieterhöhung anheben. Diese Ausnahme ist durch den Berliner Mietendeckel für Berlin gestrichen worden. Wer eine Modernisierung i.S. der §§ 555 b, 559 BGB durchführt, muss also damit rechnen, dass der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht und er leer ausgeht. Modernisierungen im Rahmen des Mieterwechsels werden in Berlin nicht zu einer Anhebung der zulässigen Miete berechtigen.

Die Kosten für eine Modernisierung können nach der Änderung des § 559 BGB durch das MietanpG in Höhe von 8 Prozent zu einer Erhöhung der Miete verwendet werden. Nach § 6 Berliner MietenWoG genügt eine Anzeige der Mieterhöhung, wenn die Miete durch die Modernisierungsmieterhöhung die Mietobergrenze nicht übersteigt. Übersteigt die Miete durch die Modernisierungsmieterhöhung die Mietobergrenze, bedarf sie der Genehmigung durch das Bezirksamt.

Härtefälle

Führt die Begrenzung der Miethöhe nach den §§ 3-6 des Mietendeckels auf Dauer zu Verlusten des Vermieters oder zur Substanzgefährdung der Mietswache, kann das Bezirksamt eine angemessene Erhöhung genehmigen.

Rechtsbehelfe

Vor verwaltungsgerichtlichen Klageverfahren gegen Maßnahmen und Entscheidung nach diesem Gesetz findet ein Vorverfahren nicht statt. Rechtsbehelfe haben keine aufschiebende Wirkung.

Herabsetzung der Miete

Der Mieter kann eine Herabsetzung der Miete auf die Mietobergrenze verlangen, wenn folgende drei Voraussetzungen erfüllt sind.

  • Die Miete übersteigt die Mietobergrenze
  • Die Miete übersteigt 30 % des Gesamteinkommens des Mieterhaushalts
  • Die Miete übersteigt die Miete, die nach den §§ 5 und 6 genehmigt worden ist oder zu genehmigen wäre.

Mietobergrenze nach § 5

Die Mietobergrenze bestimmt sich ausschließlich nach dem Baujahr und der Ausstattung. Die Lage der Wohnung spielt dagegen keine Rolle.

Nummer Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
1 Bis 1918 mit Sammelheizung und Bad 6,45
2 Bis 1918  mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00
3 Bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92
4 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und Bad 6,27
5 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22
6 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59
7 1950 – bis 1964  mit Sammelheizung und Bad - 6,08
8 1950 – 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62
9 1965 – 1972 mit Sammelheizung und Bad 5,95
10 1973 – 1990 mit Sammelheizung und Bad 6,04
11 1991 – 2002 mit Sammelheizung und Bad 8,13
12 2003 – 2013 mit Sammelheizung und Bad 9,80

Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent.

Wurde die Mietsache in den letzten 15 Jahren modernisiert, erhöht sich die Mietobergrenze um di erfolgte „Modernisierungsumlage“, höchstens jedoch um 1,40 EURO.  Wird die Mietsache nach Inkrafttreten dieses Gesetzes modernisiert, erhöht sich die Mietobergrenze um 1,00 EURO.

IVD warnt vor Umsetzung des Eckpunktepapiers zum Berliner Mietendeckel

Der Berliner Senat hat heute das Eckpunktepapier zum Mietendeckel-Gesetz beschlossen. Das Papier sieht ein Mietenmoratorium vor. Demnach sollen für fünf Jahre die Mieten aller nicht preisgebundenen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern nicht erhöht werden. Außerdem soll eine Mietpreisobergrenze eingeführt werden. Mieter, die mehr bezahlen, sollen Anspruch auf eine Mietsenkung auf Antrag haben. Weder die Höhe der Mietpreisobergrenze noch die Kriterien, an denen sich diese Grenze orientiert, sind derzeit bekannt. Der Mietendeckel soll nach Inkrafttreten rückwirkend ab dem heutigen Tag gelten. Verstöße sollen als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 500.000 Euro Bußgeld geahndet werden.

„Mietenmoratorium klingt in den Ohren der Mieter gut. Der Vorschlag ist aber aus mehreren Gründen klar verfassungswidrig. Das Land hat keine Gesetzgebungskompetenz, da der Bund den Bereich mit dem Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch abschließend geregelt hat. Zudem würde durch einen solchen Mietendeckel die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG völlig ausgehöhlt werden”, sagt Jürgen-Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, und ergänzt: „Dass dies so ist und Änderungen im Mietrecht nicht mehr Wohnraum bringen, sondern Investitionen abwürgen, weiß auch der Berliner Senat. Doch, statt eine vernünftige Wohnungsbaupolitik in Gang zu setzen, die auf eine Verbreiterung des Angebots setzt, riskiert die Landesregierung Jahre der Rechtsunsicherheit bis die Verfassungsmäßigkeit geklärt ist.”

Auch Kerstin Huth, Vorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg, warnt vor der Umsetzung des Mietendeckels: „Der Mietendeckel wird den Wohnungsbestand in Berlin schädigen. Sichtbar wird das erst in einigen Jahren. Vermieter werden die Aufwendungen für Instandsetzungen zurückfahren. Energetische Modernsierungen werden aufgeschoben oder gestrichen. Die Leidtragenden werden die Mieter sein. Und diejenigen, die eine Wohnung suchen, haben ebenfalls keine Vorteile. Denn es wird damit keine einzige neue Wohnung geschaffen. Die Vermieter werden stets denjenigen nehmen, der das geringste Ausfallrisiko hat.“

Schick ergänzt: „Der Senat sendet mit dem Mietendeckel faktisch an alle Entwickler in der Hauptstadt ein Stopp-Signal. Dabei fehlten allein 2017 schon 135.000 Wohnungen. Die Fertigstellungszahlen hinken dem weit hinterher. Die Bevölkerung und damit der Bedarf an mehr Wohnraum wachsen jedoch weiter. Der Berliner Senat muss endlich die schreiende Erfolglosigkeit der eigenen Wohnungspolitik eingestehen und eine Kehrtwende vollziehen.“

Mit dem heutigen Senatsbeschluss beginnt das Gesetzgebungsverfahren. Laut bisher bekanntem Zeitplan soll die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bis Ende August auf Grundlage des Eckpunktepapier einen Gesetzentwurf ausarbeiten, über den der Senat voraussichtlich am 15. Oktober beschließen wird. Das Abgeordnetenhaus soll bis zum 20. Dezember über den Mietendeckel beschließen. Inkrafttreten soll das Gesetz am 11. Januar 2020.

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