Immobilienverband

Konjunkturpaket: Anwendung des neuen Umsatzsteuersatzes

Der Koalitionsausschuss hat am 3. Juni das Konjunkturpaket “Corona-Folgen bekämpfen, Wohlstand sichern, Zukunftsfähigkeit stärken” beschlossen. Danach soll für die Zeit vom Juli 2020 bis zum 31. Dezember 2020 der Umsatzsteuersatz von 19 auf 16 Prozent und von 7 auf 5 Prozent abgesenkt werden.

Am 29. Juni ist die Senkung der Mehrwertsteuer im Bundestag offiziell beschlossen worden - seit dem 1. Juli gelten die neuen Steuersätze.

Inhaltsverzeichnis

1. Anwendung des neuen Umsatzsteuersatzes

Gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz (UStG) kommt es für die Anwendung der geänderten Umsatzsteuersätze darauf an, wann die Leistung erbracht wird. Dagegen kommt es nicht darauf an, wann der Vertrag abgeschlossen worden ist, wann die Rechnung erstellt wird oder wann die Zahlung erfolgt. Das gilt auch dann, wenn der Kunde bereits vor dem 1.Juli 2020 gezahlt hat und der leistende Unternehmer die Einnahme deshalb bereits mit 19 Prozent versteuert hat. In diesen Fällen muss die Besteuerung in dem Monat korrigiert werden, in dem die Leistung erfolgt.

2. Immobilienmakler

Die Leistung des Maklers wird bei Vermittlung eines Kaufvertrages in dem Augenblick vollständig erbracht, in dem der Kaufvertrag zivilrechtlich wirksam vereinbart wird. Der abgesenkte Steuersatz ist deshalb von dem Makler dann anzuwenden, wenn der Kaufvertrag nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zivilrechtlich wirksam abgeschlossen wird.

Bei Vermittlung eines Mietvertrages kommt es darauf an, wann der Mietvertrag wirksam abgeschlossen wird.

2.1 Höhe des Provisionsanspruchs

  1. Der mit dem Kunden vereinbarte Preis ist – zumindest bei Verbrauchern – ein Bruttopreis. Wenn sich der Umsatzsteuersatz ändert, so ändert sich deshalb dadurch nicht automatisch der vereinbarte Preis.

Bereits abgeschlossene Vereinbarungen über die Maklerprovision müssen deshalb nicht geändert werden.

  1. Gemäß § 29 Abs. 1 i.V. mit Abs. 2 UStG hat der Kunde jedoch einen Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich, wenn der Vertrag „nicht später als vier Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes“ abgeschlossen wurde. Der Maklervertrag muss also vor dem März 2020 abgeschlossen worden sein. Im Ergebnis darf der Makler in diesen Fällen daher bei der Berechnung der Maklerprovision nur den von ihm geschuldeten abgesenkten Steuersatz zugrunde legen.
  2. Ist der Maklervertrag später abgeschlossen worden, so ist der Makler möglicherweise aufgrund einer ergänzenden Auslegung des Maklervertrages verpflichtet, den Provisionsanspruch entsprechend abzusenken.

2.2 Ausstellung der Rechnung

Gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 UStG ist der Makler verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen, da er eine Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück erbringt. Dies gilt sowohl bei Vermittlung eines Grundstückskaufs als auch eines Mietvertrags. Gemäß § 14 Abs. 4 Nr. 8 UStG muss die Rechnung neben den übrigen Angaben auch den anzuwenden Steuersatz sowie den Steuerbetrag ausweisen. Wird die Leistung nach Inkrafttreten des Gesetzes ausgeführt, sind dies 16 Prozent des Leistungsentgelts.

Ist der Maklervertrag mindestens vier Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes oder früher abgeschlossen worden, sollte der Makler von sich aus den Provisionsanspruch absenken. Hat er beispielsweise eine Provision von 7,14 Prozent des Kaufpreises vereinbart, so sollte er dem Kunden nur (6 + 16% =) 6,96 Prozent des Kaufpreises in Rechnung stellen.

Ist der Maklervertrag erst innerhalb der letzten vier Monate vor Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages abgeschlossen worden und hat der Kunde keinen Anspruch auf Absenkung der Maklerprovision, so muss die Rechnung wie folgt ausgestellt werden.

Kaufpreis100.000
Maklerprovision 7,14 %7.140
Darin enthaltene Umsatzsteuer (16 %)984,82

Die Steuer von 984,82 errechnet sich, indem eine Steuer von 16 % aus dem Bruttobetrag von 7.140 herausgerechnet wird: (7140 x 100 = 714000 : 116 = 6.155,17 x 16 % = 984,82)

Damit erhöht sich die Maklerprovision von 6 % auf 6,15 Prozent.

Denn 7.140 – 984,82 sind 6.155,18. Dies sind 6,15 des Kaufpreises von 100.000.

2.3 Vereinbarung neuer Verträge

Die Absenkung des Umsatzsteuersatzes soll nur bis zum Ablauf des Jahres 2020 gelten. Für Leistungen, die im Jahre 2021 erbracht werden, soll dann wieder der Steuersatz von 19 Prozent gelten.

Wenn der Makler in den letzten vier Monaten des Jahres 2020 seine Provision unter Zugrundelegung des Steuersatzes von 16 Prozent kalkuliert und beispielsweise eine Provision von 6,96 Prozent vereinbart, der Kauf- oder Mietvertrag aber erst im Jahre 2021 abgeschlossen wird, zahlt er mehr Umsatzsteuer an das Finanzamt als er von seinem Kunden erhält. Da § 29 UStG in diesem Fall nicht eingreift, kann er von seinem Kunden nur die vereinbarten 6,96 Prozent verlangen, muss aber 19 Prozent an sein Finanzamt abführen, so dass ihm nur 5,84 Prozent verbleiben. Um dies zu verhindern, sollte der Makler zumindest ab September 2020 seine Maklerprovision wie bisher unter Zugrundelegung eines Steuersatzes von 19 Prozent kalkulieren. Wird der Hauptvertrag noch im Jahre 2020 abgeschlossen, kann er auch auf einen Teil seiner Provision verzichten und den Kunden so stellen, als wenn er nur mit 16 % Umsatzsteuer kalkuliert hätte. Wird der Hauptvertrag im Jahre 2021 abgeschlossen, hat er richtig kalkuliert. Elegant wäre eine Vereinbarung, dass die Provision x EURO zuzüglich der gesetzlich geschuldeten Mehrwertsteuer beträgt. Dies ist bei Verträgen mit Verbrauchern aber nicht zulässig.

Möglicherweise ist es am einfachsten, wenn man die Provision weiterhin wie bisher vereinbart und dem Kunden erläutert, dass man die Provision entsprechend absenken werde, wenn der Hauptvertrag noch im Jahre 2020 abgeschlossen wird und die Umsatzsteuer nur 16 Prozent beträgt. Man könnte dem Kunden beispielsweise zusagen, dass man die Provision von 7,14 % auf 6,96% des Kaufpreises absenkt, wenn der Umsatz nur dem Steuersatz von 16 Prozent unterliegt.

Tabelle 1

Absenkung der mit 19 % kalkulierten Maklerprovision bei Geltung eines Steuersatzes von 16 %

Maklerprovision Netto19 %

Maklerprovision

Brutto 19 %

16 %

Maklerprovision

Brutto 16 %

6,01,147,140,966,96
5,51,0456,5450,886,38
5,00,955,950,805,80
4,50,855,350,725,22
4,00,764,760,644,64
3,50,6654,1650,564,06
3,00,573,570,483,48
2,50,4752,9750,402,90
2,00,382,380,322,32
1,50,2851,7850,241,74
1,00,191,190,161,16
0,50,0950,5950,080,58

Tabelle 2

Bruttorechnung der Maklerprovision mit 19 % kalkuliert

Herausrechnung einer Umsatzsteuer von 16 %

Maklerprovision Netto19 %

Brutto –

19 %

Maklerprovision

Netto

X 100 / 116

Enthaltene Umsatzsteuer von 16 % 
6,01,147,146,1550,9848 
5,51,0456,5455,6420,9027 
5,00,955,955,1290,8206 
4,50,855,354,61200,7379 
4,00,764,764,10340,6565 
3,50,6654,1653,01720,4827 
3,00,573,573,0770,4923 
2,50,4752,9752,56460,4103 
2,00,382,382,05170,3282 
1,50,2851,7851,53870,2462 
1,00,191,191,02580,1641 
0,50,0950,5950,51290,0820 

3. Vermieter und Verwalter

3.1 Absenkung des Umsatzsteuersatzes für die Monate Juli bis Dezember 2020Auswirkungen auf Gewerbemietverträge und die Honorarrechnungen des Verwalters


Die Absenkung des Umsatzsteuersatzes von 19 auf 16 Prozent klingt zwar zunächst erfreulich. Für Verwalter ergeben sich daraus jedoch erhebliche Mehrarbeiten. Gewerbemietverträge müssen geändert werden, wenn der Mietvertrag als Rechnung ausgestaltet ist. Das Verwalterhonorar muss in den meisten Fällen entsprechend abgesenkt werden. Nur wenn ein Bruttobetrag vereinbart ist und der Verwaltervertrag nach dem Februar abgeschlossen worden ist, kann das vereinbarte Honorar verlangt werden. Auch in diesen Fällen ist aber in der Rechnung die Umsatzsteuer von 16 Prozent auszuweisen.

3.2 Anwendung des abgesenkten Steuersatzes für die Mietzeiträume Juli bis Dezember 2020

Werden Gewerberäume umsatzsteuerpflichtig vermietet, so unterliegen Mieten, die für die Zeiträume Juli bis Dezember 2020 gezahlt werden, dem Steuersatz von 16 Prozent. Gemäß § 27 Abs. 1 UStG ist für die Anwendung des abgesenkten Steuersatzes maßgebend, wann die Leistung ausgeführt wird, für die der Mieter seine Miete zahlt. Es kommt nicht darauf an, wann die Mieten gezahlt werden, sondern wann die Leistung des Vermieters erbracht wird.

Nachzahlungen von Mieten, die der Mieter für die Monate vor Juli 2020 leistet, unterliegen daher unverändert dem Steuersatz von 19 Prozent.

3.3 Der Mietvertrag ist nicht als Rechnung ausgestaltet

Bei umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gewerberäumen wird vertraglich geregelt, dass der Mieter die Miete zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer zu zahlen hat.

Ist die Rechnung für die Monate Juli bis Dezember 2020 noch nicht ergangen, kann von vorneherein eine korrekte Rechnung erstellt werden.

Hat der Mieter für die Monate Juli bis Dezember 2020 schon eine Rechnung mit 19 Prozent Umsatzsteuer erhalten, genügt zur Berichtigung der Rechnung eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Mieter (Abschnitt 14 c Abs. 6 UStAE) und die Übersendung einer korrigierten Rechnung. .

3.4 Ausgestaltung des Mietvertrages als Rechnung

Häufig wird der Mietvertrag so formuliert, dass er zugleich die Voraussetzungen einer Rechnung erfüllt und dem Mieter den Vorsteuerabzug ermöglicht, ohne dass ihm eine gesonderte Rechnung übersandt wird. Hierzu werden in dem Mietvertrag der Steuersatz und die Umsatzsteuer mit einem absoluten Betrag ausgewiesen. Wenn der Mietvertrag als Rechnung ausgestaltet ist, muss die Berichtigung der Rechnung dadurch erfolgen, dass der Mietvertrag geändert und an den neuen Steuersatz angepasst wird (Vgl. hierzu das BMF Schreiben vom 11.8.2006 in der Rz 23 Abs. 2 und Abschnitt 183 Abs. Umsatzsteuerrichtlinien 2007 zu der Anhebung des Steuersatzes von 16 auf 19 Prozent zum 1.1.2007). Da die Umsatzsteuer ab Januar 2021 wieder 19 Prozent betragen wird, müsste der Vertrag für Zeiträume ab Januar 2021 wieder geändert werden. Sinnvoll dürfte es daher sein, die Vertragsänderung von vorneherein auf die Monate Juli bis Dezember 2020 zu beschränken.

Wird der Mietvertrag nicht geändert, würde der Vermieter eine falsche Rechnung ausstellen und müsste die fehlerhaft ausgewiesene Umsatzsteuer von 19 Prozent gemäß § 14 c Abs. 1 UStG an sein Finanzamt zahlen, auch wenn der Mieter ihm nur die 16 Prozent zahlt. Der Mieter könnte trotzdem nur die gesetzliche Umsatzsteuer von 16 Prozent als Vorsteuer abziehen.

3.5 Schriftformerfordernis

Wird der Vertrag geändert und die Miete herabgesetzt, so handelt es sich um eine Vertragsänderung, die grundsätzlich unter §§ 550, 578 BGB fällt. Dass die Herabsetzung der Miete durch die Absenkung des Umsatzsteuersatzes verursacht ist, dürfte insofern unerheblich sein. Zwar gilt das Schriftformerfordernis nach der Rechtsprechung des BGH z.B. nicht, wenn die durch eine Wertsicherungsklausel erhöhte Miete eingefordert wird (BGH, Urt. vom 5.2.2014, Az. XII ZR 65/13) oder wenn eine unwesentliche Vereinbarung vorgenommen wird, die nicht länger als ein Jahr gilt und frei widerruflich ist (BGH, Urt. vom 15.11.2015, AZ. XII ZR 114/14). Ob nach diesen Grundsätzen auch im vorliegenden Fall von dem Schriftformerfordernis abgesehen werden kann, etwa weil die Änderung nur für einen beschränkten Zeitraum von sechs Monate gilt, ist aber noch ungeklärt und durchaus fraglich. Vorsichtshalber sollte man deshalb das Formerfordernis des § 550 BGB einhalten.

Eine Verletzung der Schriftform ermöglicht beiden Parteien des Mietvertrages nach Ablauf eines Jahres nach Übergabe der Mietsache, die jederzeitige ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Ein für eine bestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag wird dadurch kündbar wie ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenerer Mietvertrag. Dies kann in der derzeitigen wirtschaftlichen Situation erhebliche Probleme mit sich bringen.

Zur Wahrung der Schriftform ist nicht nur erforderlich, dass eine Urkunde hergestellt wird, die beide Parteien unterschreiben. Wegen des Prinzips der Einheit der Vertragsurkunde müssen nachträgliche Änderungen des Vertragsinhalts in einem Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten werden. Dieser muss zwar nicht gegenständlich mit dem ursprünglichen Mietvertrag verbunden werden, er muss aber den ursprünglichen Mietvertrag und sämtliche Nachträge aufführen.

Unterlässt man die Änderung des Mietvertrages, so ist dies nicht strafbar. Die Rechtsfolge besteht lediglich darin, dass der Vermieter die fälschlich ausgewiesen Umsatzsteuer von 19 Prozent an sein Finanzamt abführen muss. Unternehmerisch muss abgewogen werden, ob das Risiko einer Kündigung des Mietvertrages größer ist als das Risiko, für die Monate Juli bis Dezember 2020 eine um 3 Prozent überhöhte Umsatzsteuer zahlen zu müssen. Macht der der Mieter seinen Anspruch auf Absenkung der Miete geltend, so muss man dem zwar nachkommen, sicherlich aber nur unter Wahrung der Schriftform des § 550 BGB.

3.6 Das Verwalterhonorar

Verwalter müssen den Steuervorteil aus der Senkung des Steuersatzes in den meisten Fällen an ihre Vertragspartner weitergeben und ihre Honorarrechnung für die Monate Juli bis Dezember 2020 an den abgesenkten Umsatzsteuersatz anpassen. Sie haben deshalb durch die Absenkung des Umsatzsteuersatzes normalerweise keinen Vorteil, sondern nur Mehrarbeit. Den Vorteil haben die Vermieter, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, wie insbesondere Vermieter von Wohnungen, aber auch die Vermieter von Gewerberäumen, die umsatzsteuerfrei vermietet werden. Sind die Vermieter zum Vorsteuerabzug berechtigt, weil sie Gewerberäume umsatzsteuerpflichtig vermieten, hat die Absenkung des Umsatzsteuersatzes auch für die Vermieter keinen wirtschaftlichen Vorteil.

3.7 Die Rechnung über das Verwalterhonorar

Ist in dem Verwaltervertrag vereinbart, dass das Verwalterhonorar X EURO „zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer“ beträgt, stellt der Verwalter dem Eigentümer für die in den Monaten Juli bis Dezember 2020 erbrachte Leistung eine Rechnung über das vereinbarte Nettohonorar zuzüglich der Umsatzsteuer von 16 % aus.

3.8 Vereinbarung eines Bruttohonorars

Wenn ein Bruttohonorar vereinbart ist, etwa weil der Eigentümer nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, muss man zwischen Verwalterverträge unterscheiden, die vor dem März 2020 abgeschlossen worden sind und solchen, die nach dem Februar 2020 abgeschlossen wurden. Wenn der Verwaltervertrag vor dem März 2020 abgeschlossen wurde, muss der Verwalter gemäß § 29 UStG das Honorar absenken und den Steuervorteil an den Eigentümer weitergeben. Hierzu ist aus dem vereinbarten Bruttohonorar der Nettobetrag herauszurechnen und dieser mit 16 % Umsatzsteuer zu belasten. Ist ein Bruttohonorar von beispielsweise 100 EURO vereinbart, so ist folgende Rechnung anzustellen:

100 x 100 = 10000 : 119 = 84,03 (Nettobetrag)

84,03 x 16 % = 13,44 (16 % Umsatzsteuer)

84,03 + 13,44 = 97,47 (Bruttobetrag)

Für die in den Monaten Juli bis Dezember 2020 erbrachte Leistung ist dem Eigentümer daher ein Honorar von nur 97,47 statt 100 in Rechnung zu stellen.

3.9 Abschluss des Verwaltervertrags erst nach dem Februar 2020

Ist der Verwaltervertrag erst nach dem Februar 2020 abgeschlossen worden und ist ein Bruttohonorar vereinbart, muss der Verwalter zwar den Rechnungsbetrag nicht absenken, gemäß § 14 Abs. 4 Nr. 8 UStG ist er aber verpflichtet, in seiner Rechnung den Steuersatz von 16 % und den absoluten Betrag der Umsatzsteuer ausweisen. Dies sind nicht 16 Prozent des vereinbarten Honorars, sondern 13,79 Prozent. Ist ein Bruttohonorar von beispielsweise 100 EURO vereinbart, so ist folgende Rechnung anzustellen:

Vereinbartes Honorar100
Darin enthalten Umsatzsteuer (16%)13,79

4. Absenkung des Umsatzsteuersatzes für die Monate Juli bis Dezember 2020 Prüfung der Eingangsrechnungen

Verwalter und Vermieter müssen in den nächsten Monaten sorgfältig prüfen, ob die Ihnen in Rechnung gestellten Leistungen dem richtigen Umsatzsteuersatz unterworfen worden sind. Hat der leistende Unternehmer die Umsatzsteuer zu Unrecht mit 19 Prozent berechnet, so zahlt der Vermieter zu viel und stellt ggf. den Mietern zu hohe Betriebskosten in Rechnung. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, weil er Gewerberäume umsatzsteuerpflichtig vermietet. Denn gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 UStG kann der Empfänger der Leistung die Umsatzsteuer nur in der Höhe als Vorsteuer abziehen, in der diese gesetzlich geschuldet wird, auch dann, wenn der leistende Unternehmer ihm eine höhere Umsatzsteuer in Rechnung gestellt hat und obwohl er diese gemäß § 14 c UStG sogar an sein Finanzamt abführen muss. Die Immobilienverbände haben das BMF gebeten, für die Monate Juli bis Dezember 2020 eine Vereinfachungsregelung zu erlassen, nach der der Leistungsempfänger die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer von 19 Prozent als Vorsteuer abziehen darf, wenn der leistende Unternehmer diese Steuer an sein Finanzamt abgeführt hat. Ob eine solche Regelung kommt ist aber ungewiss.

Die nachfolgenden Ausführungen orientieren sich an dem BMF-Schreiben zu der Absenkung des Umsatzsteuersatzes auf 16 Prozent, das im Entwurf bereits vorliegt (III C 2 – S 7030/20/1009 004 2020/0562372). Das Schreiben lehnt sich an das BMF-Schreiben vom 11.8.2006 an, das zur Anhebung des Steuersatzes von 16 auf 19 Prozent zum 1.1.2007 ergangen ist. Die Formulierungen in dem neuen BMF-Schreiben passen daher teilweise nicht so recht auf die Situation zum 1.7.2020, da es jetzt nicht um die Anhebung, sondern die Absenkung des Steuersatzes geht. Es geht daher gegenwärtig nicht um die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen man Teilleistungen auf die Zeit vor den 1.7.2020 vorziehen kann, sondern ob und wie man Teilleistungen, die schon vor dem 1.7.2020 erbracht worden sind, zu unselbständigen Leistungen machen kann. Die Frage nach dem Vorziehen von Teilleistungen wird sich aber zum 1.1.2021 stellen.

Wie sich aus § 27 Abs. 1 UStG ergibt, gilt der Steuersatz von 16 Prozent für alle Umsätze, die in den Monaten Juli bis Dezember 2020 ausgeführt werden. Der Steuersatz von 16 Prozent gilt daher auch dann, wenn vor dem Juli 2020

  • der Vertrag über die Leistung geschlossen,
  • die Rechnung ausgestellt
  • oder bezahlt worden ist
  • oder Anzahlungen geleistet worden sind.

Dies gilt auch in den Fällen der sog Istbesteuerung. Obwohl in diesen Fällen die Steuerschuld bei dem leistenden Unternehmer durch den Zahlungseingang entsteht (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 a Satz 4 UStG), kommt es auch in diesen Fällen für die Frage, welcher Steuersatz anzuwenden ist, ausschließlich auf den Zeitpunkt an, in dem die Leistung erbracht worden ist (§ 27 Abs. 1 Satz 2 UStG).

Sind vor dem Juli 2020 Anzahlungen für Leistungen geflossen, die erst in den Monaten Juli bis Dezember 2020 erbracht werden, so ist nachträglich der Steuersatz von 16 Prozent anzuwenden. Für diese Anzahlungen entsteht daher nachträglich eine um 3 Prozentpunkte niedrigere Steuerschuld.

4.1 Behandlung bei dem leistenden Unternehmer

Nach § 27 Abs. 1 Satz 3 UStG muss der leistende Unternehmer die Anzahlung in dem Voranmeldungszeitraum, in dem sie bei ihm eingegangen sind, dem Steuersatz von 19 Prozent unterwerfen. Erst bei Erteilung der Schlussrechnung ist eine entsprechende Korrektur vorzunehmen (vgl. BMF-Schreiben Rz. 12).

Beispiel

Handwerker H vereinbart mit dem Vermieter V im April 2020, dass er in dessen Gewerberäumen verschiedene Baumaßnahmen durchführt. Als Entgelt wird ein Nettobetrag von 50.000 EURO zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. H beginnt mit den Arbeiten im Mai. Im Juli werden die Arbeiten abgeschlossen und abgenommen. Die Schlussrechnung stellt H am 20. Juli.

Das Entgelt vereinnahmt H in den Monaten Mai bis Juli wie folgt:

ZahlungRate NettoSteuersatzSteuer
15.5.10.00019 %1.900
15.6.20.00019 %3.800
20.7.20.00016 %3.200
JuliSteuerminderung30.000 x 3 % = 900 
 Zu zahlen3.200 – 900 =2.300

Lösung

H muss die Anzahlungen entsprechend den Zahlungseingängen in seinen Umsatzsteuervoranmeldungen für Mai und Juni angeben und dem Steuersatz von 19 Prozent unterwerfen. Im Juli ist die Schlussrechnung anzumelden und die Restzahlung dem Steuersatz von 16 Prozent zu unterwerfen. Die für den Monat Juli zu zahlende Umsatzsteuer vermindert sich allerdings durch die nachträgliche Anwendung des Steuersatzes von 16 Prozent um jeweils 3 Prozent für die in den Vormonaten vereinnahmten Anzahlungen von 10.000 und 20.000 EURO. auf (3.200 – 900 =).

4.2 Behandlung bei dem Empfänger der Leistung

Ist der Empfänger der Leistung zum Vorsteuerabzug berechtigt, so kann er die in der Anzahlung enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen, wenn er die Rechnung über die Anzahlung erhalten und die geforderte Anzahlung geleistet hat. In dem obigen Beispiel könnte V also im Mai 1.900 EURO und im Juni 3.800 EURO als Vorsteuern abziehen. Bei Eingang der Schlussrechnung kann V nur Vorsteuern in Höhe von 2.300 EURO abziehen. Eine korrekte Schlussrechnung müsste wie folgt aussehen:

  Umsatzsteuer
Nettopreis50.000 
Umsatzsteuer 16%+ 8.0008.000
Bruttopreis58.000 
Anzahlung 1 netto- 10.000 
Darauf entfallende Umsatzsteuer 19%- 1.900- 1.900
Anzahlung 2 netto- 20.000 
Darauf entfallene Umsatzsteuer 19%- 3.800- 3.800
Restbetrag brutto= 22.300= 2.300
   

4.3 Behandlung von Dauerleistungen

Als Verwalter hat man es häufig mit Dauerleistungen zu tun. Verträge über Wartungen und Versorgungsleistungen werden in der Regel für einen längeren Zeitraum abgeschlossen. Dauerleistungen werden an dem Tag ausgeführt, an dem der vereinbarte Leistungszeitraum endet (BMF-Schreiben, Rz. 23, Abschnitt 13.1 Abs. 3 UStAE). Endet der Leistungszeitraum in den Monaten Juli bis Dezember 2020, unterliegt die Leistung also insgesamt dem Steuersatz von 16 Prozent.

Beispiel

Vermieter V hat mit dem Handwerksunternehmen einen 10-Jahresvertrtag über die Wartung der Heizungsanlage zum Pauschalpreis von jährlich 3.000 EURO netto abgeschlossen. Der Abrechnungszeitraum läuft jeweils vom 1.1. bis zum 31.12.

Lösung

Es liegt eine Dauerleistung vor, die aufgrund der vereinbarten Abrechnungsmethode in jährlichen Teilleistungen erbracht wird. Die Im Jahre 2020 geleisteten Wartungsarbeiten gelten daher als am 31.12.2020 erbracht. Anzuwenden ist der Steuersatz von 16 %.

Für die Teilleistung, die nach dem 31.12.2020 erbracht werden, ist wieder der Steuersatz von 19 Prozent anzuwenden.

Vereinbarung einer Bruttorechnung

Hat die Wartungsfirma mit dem Eigentümer ein Bruttoentgelt vereinbart, etwa weil er Verbraucher ist, so ändert sich das vereinbarte Entgelt durch die Änderung des Steuersatzes nicht. Gemäß § 29 UStG hat der Kunde jedoch einen Anspruch auf „Weitergabe“ des Steuervorteiles, wenn der Vertrag mindestens vier Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes, also vor dem März 2020, abgeschlossen worden ist. Bei derartigen „Altverträgen“ kann der Kunde verlangen, dass das Entgelt, wenn es dem Steuersatz von 16 Prozent unterliegt, ermäßigt und wie folgt berechnet wird:

Vereinbartes Bruttoentgelt2.000
Bruttoentgelt soweit es dem Steuersatz von 16 Prozent unterliegt1.949,57

Abrechnungszeitraum vom 1. Juli 2020 bis zum 30.6.2021

Geht der Abrechnungszeitraum beispielsweise jeweils vom 1.7. bis zum 30.6., so würde das gesamte Entgelt für den Zeitraum vom 1.7.2020 bis zum 30.6.2021 wieder dem Steuersatz von 19 Prozent unterliegen. Um dies zu vermeiden, kann man einen kürzeren Abrechnungszeitraum vom 30.6.2020 bis zum 31.12.2020 vereinbaren. Gemäß der Rz. 25 des BMF-Schreibens vom 11.8.2006 müsste diese Vereinbarung allerdings vor dem 1.1.2021 getroffen werden.

Lieferung von Strom, Gas und Wasser

Die Lieferungen von Strom, Gas und Wasser durch die Versorgungsunternehmen werden nach Ablesezeiträumen (z.B. vierteljährlich) abgerechnet. Sofern die Ablesezeiträume in den Monaten Juli bis Dezember 2020 enden, unterliegt grundsätzlich die Lieferung des gesamten Ablesezeitraums dem für das zweite Halbjahr 2020 geltenden Steuersatz. Eine Ausnahme gilt, wenn nach den Liefer- und Vertragsbedingungen vor dem 1.7.2020 ausgeführte Lieferungen gesondert abgerechnet werden. (BMF-Schreiben Rz. 33). In diesem Fall unterliegen die vor dem 1.7.2020 ausgeführten Lieferungen ohne Rücksicht auf den Ablauf des allgemeinen Ablesezeitraums noch dem Steuersatz von 19 Prozent.

Das Gleiche gilt für die Steuererhöhung zum 1.1.2021. Soweit der Ablesezeitraum nach dem 31.12.2020 endet, unterliegen sämtliche Lieferungen des Ablesezeitraums wieder dem Steuersatz von 19 Prozent. Wenn aber Lieferungen, die vor dem 1.1.2021 ausgeführt wurden gesondert abgerechnet werden und dies den Liefer- und Vertragsbedingungen entspricht, unterliegen diese noch dem Steuersatz von 16 Prozent.

Eine gesonderte Zählerabrechnung zum 1.7.2020 ist nicht erforderlich. Die Finanzverwaltung akzeptiert, dass die Ergebnisse der Ablesezeiträume, in die der Stichtag fällt, im Verhältnis zwischen den Tagen vor und ab dem Stichtag aufgeteilt werden (BMF-Schreiben vom 11.8.2006, Rz. 33). Das dürfte für beide Stichtage gelten, also sowohl für den 1.7.2020 als auch den 1.1.2021. Ist der Ablesezeitraum länger als drei Monate, verlangt die Finanzverwaltung allerdings, dass das Versorgungsunternehmen bei der Aufteilung eine Gewichtung vornimmt, damit die Verbrauchsunterschiede in den Zeiträumen vor und ab dem Stichtag berücksichtigt werden.

4.4 Teilleistungen

Werklieferungen und Werkleistungen unterliegen einer Steuer von 16 Prozent, wenn sie nach dem 30.6.2020 ausgeführt werden. Wenn Sie nach dem 31.12.2020 ausgeführt werden, unterliegen sie wieder einer Steuer von 19 Prozent. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Leistung wirtschaftlich teilbar ist und auch tatsächlich in Teilleistungen erbracht wird (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 a Sätze 2 und 3 UStG, vgl. u.a. BMF-Schreiben vom 12.10.2009).

Vorziehen von Teilleistungen

Wenn absehbar ist, dass die Gesamtleistung erst nach dem 31.12.2020 erbracht werden wird, sollte man prüfen, ob die Möglichkeit besteht, Teilleistungen zu vereinbaren, die in der Zeit von Juli bis Dezember 2020 erbracht werden. Für die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen dies zulässig ist, kann man das BMF-Schreiben vom 11.8.2006 heranziehen, in dem die Übergangsprobleme bei Anhebung der Steuersätze zum 1.1.2007 behandelt werden. Die Interessenlage ist insofern ähnlich wie bei der Anhebung des Steuersatzes zum 1.1.2021. Nach der Rz. 21 des damaligen BMF-Schreibens vom 11.8.2006 werden „vor dem 1.1.2007 erbrachte Teilleistungen“ anerkannt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • „Es muss sich um einen wirtschaftlich abgrenzbaren Teil einer Werklieferung handeln.
  • Der Leistungsteil muss, wenn er Teil einer Werklieferung ist, vor dem 1.1.2007 abgenommen worden sein; ist er Teil einer Werkleistung, muss er vor dem 1.1.2007 vollendet oder beendet worden sein.
  • Vor dem 1.1.2007 muss vereinbart worden sein, dass für Teile einer Werklieferung oder Werkleistung entsprechende Teilleistungen zu zahlen sind. Sind für Teile einer Werklieferung oder Werkleistung zunächst keine Teilentgelte gesondert vereinbart worden, muss die vertragliche Vereinbarung vor dem 1.1.2007 entsprechend geändert werden.
  • Das Teilentgelt muss gesondert abgerechnet werden.“

Dementsprechend müsste es möglich sein, den Steuersatz von 16 Prozent zur Anwendung zu bringen, wenn man vor dem 1.1.2021 Teilleistungen vereinbart und diese auch noch vor dem Jahreswechsel abnimmt. Allerdings, muss man sich darüber im Klaren sein, dass auch die Gewährleistungsfristen entsprechend eher zu laufen beginnen.

Das neue BMF-Schreiben ist insofern nicht direkt einschlägig, weil es nur die Absenkung des Steuersatzes zum 1.7. 2020 behandelt und wegen der unterschiedlichen Interessenlage die Richtung der Regelungen eine völlig andere ist.

Vermeidung von Teilleistungen, die vor dem 1.7.2020 erbracht sind

Auch wenn das Werk erst in den Monaten Juli bis Dezember vollendet wird, unterliegen Teilleistungen, die vor dem 1.7.2020 erbracht werden, noch dem Steuersatz von 19 Prozent, Damit auf die gesamte Leistung der Steuersatz von 16 Prozent angewendet werden kann, müsste man vermeiden, die Voraussetzungen von Teilleistungen zu erfüllen. Ob dies nach dem 30.6.2020 noch möglich ist, erscheint fraglich. Denn die gesonderte Abnahme und Abrechnung dürfte in diesen Fällen schon vor dem 1.7.2020 erfolgt sein.

4.5 Umsatzsteuerpflichtige Vermietung an Garagen

Die Vermietung von Wagenabstellplätzen und Garagen ist nicht nach § 4 Nr. 12 a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Nur wenn die Vermietung an einen Wohnungsmieter erfolgt und die Garage in räumlicher Nähe zu der Wohnung liegt, umfasst die Steuerfreiheit der Wohnungsvermietung auch die Vermietung der Garage.

Ist der Mieter der Garage kein Wohnungsmieter, ist die Vermietung daher umsatzsteuerpflichtig. Bei vielen Vermietern macht sich das nicht bemerkbar, weil die Summe der umsatzsteuerpflichtigen Umsätze unter 22.000 EURO liegt und sie daher Kleinunternehmer sind (§ 19 Abs. 1 UStG, „Die …Umsatzsteuer wird nicht erhoben, wenn der in Satz 2 bezeichnete Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer im vorangegangenen Kalenderjahr 22.000 Euro nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50 000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen wird.“). Ist die Schwelle überschritten, unterliegen die Einnahmen aus der Vermietung der Garagen jedoch der Umsatzsteuer.

Da die Garagenmieter in der Regel nicht Unternehmer, sondern Verbraucher sind, wird eine Nettomiete vereinbart. Ist der Vertrag über die Gargenmiete mehr als vier Monate vor Inkrafttreten des Gesetzes, also vor dem März 2020, abgeschlossen worden, hat der Mieter gemäß § 29 UStG einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm den Steuervorteilweiterreicht.

Beispiel

Die Garagenmiete ist mit 50 EURO monatlich vereinbart. Die Miete ist daher für die Monate Juli bis Dezember 2020 auf 48,73 EURO zu ermäßigen.

50 x 100 = 5000

5.000: 119 = 42,01

42,01 x 16 % = 6,72

42,01 + 6,72 = 48,73

4.6 Kurzfristige Vermietung

Das gleiche gilt bei der kurzfristigen Vermietung von Wohnräumen. Denn auch diese Vermietung ist nicht nach § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings wird es sich in der Regeln nicht um Altverträge i.S. des § 29 UStG handeln, so dass der Mieter keinen Anspruch auf Absenkung der Miete hat.

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Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

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