Immobilienverband

Empfehlung des IVD im Umgang mit dem Coronavirus

Regionale Regelungen zur Lockerung der Corona-Eindämmungsmaßnahmen

Deutschland befindet sich derzeit in einer Phase der Lockerung von Beschränkungen. Am 6. Mai 2020 beschlossen die Bundesregierung und die Länder weitere Lockerungen der Maßnahmen. Die Kontaktbeschränkungen sollen grundsätzlich bis zum 5. Juni 2020 verlängert werden, jedoch dürfen sich nun auch Angehörige aus zwei Haushalten treffen. Weiterhin sollen Geschäfte, unabhängig von der Größe, wieder öffnen dürfen, wobei Hygienemaßnahmen einzuhalten sind. Die Gastronomie soll schrittweise ebenfalls wieder geöffnet werden, wobei sich abzeichnet, dass die Länder hier in der genauen Ausgestaltung unterschiedliche Wege gehen. Schließlich wurden Lockerungen im Kultur- und Sportbereich sowie bei der Öffnung von Schulen und Kitas beschlossen. Großveranstaltungen sind weiterhin bis zum 31. August 2020 untersagt.

Wir haben hier für Sie eine Übersicht über die aktuellen Allgemeinverfügungen und Verordnungen der Bundesländer mit Stand 18.08.2020 erstellt. Bitte informieren Sie sich immer tagesaktuell über die regionalen Neureglungen und Besonderheiten.

Auf dieser Seite finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen, die uns derzeit erreichen. Dieser Katalog wird permanent fortgeführt. Zudem haben wir für Sie Merkblätter, Musterschreiben an Ihre Mieter, Handlungsempfehlungen und viele nützliche Links sowie eine Übersicht unseres aktuellen Webinarkalenders zusammengestellt.

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Dr. Christian Osthus

Stv. Bundesgeschäftsführer, Justitiar

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: info@ivd.net

RAin Annett Engel-Lindner

Referentin Immobilienverwaltung

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Ihre Fragen zum Coronavirus

Beginnt der neue Mietvertrag trotz der Corona-Pandemie zum vereinbarten Termin?

Ja, der Mietvertrag beginnt auch in der aktuellen Situation wie vertraglich festgelegt. Eventuell verzögert sich der Mietbeginn aber, da aktuelle Mieterinnen und Mieter aufgrund der Corona-Krise nicht wie geplant ausziehen können. Mieter sind zur Mietzahlung erst ab dem Tag verpflichtet, an dem die Wohnung tatsächlich bezogen wird. Es ist daher ratsam, dass sich Vermieter und zukünftiger Mieter in Verbindung zu setzen und abzustimmen, ob alles wie geplant ablaufen kann.

Ist eine Mietminderung rechtmäßig, wenn kein Handwerker kommt?

Nach Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache – Haus oder Wohnung – deren „vertragsgemäßen Gebrauch“ erheblich einschränkt, und zwar solange wie diese Einschränkung besteht. Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht.  Da es aber kein generelles Berufsverbot für Handwerker während der Pandemie gilt, können Handwerkertermine grundsätzlich stattfinden. Bei Reparaturen muss der Mieter coronabedingt den Zugang zur Wohnung nur gewähren, wenn diese dringend notwendig sind, zum Beispiel beim Rohrbruch. Wie die Gerichte das Risiko des Mietmangels auf Vermieter und Mieter in diesem Fall verlagert wird, ist bisher nicht absehbar.

Wie kann man Notartermine risikoärmer gestalten?

Üblich ist es, dass die Parteien des Kaufvertrages sich mit einem größeren Abstand hinsetzen. Man kann aber auch die Anzahl der teilnehmenden Personen vermindern. Beispielsweise könnte der Verkäufer den Käufer bevollmächtigen, ihn zu vertreten. Der Verkäufer könnte dann eine beglaubigte Vollmacht nachreichen. Oder der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer. 

Ich kann meinen Kredit aufgrund coronabedingter Einnahmeausfälle nicht mehr bedienen. Welche Möglichkeiten habe ich?
Verbraucher können die während der Krisenzeit fälligen Tilgungs- und Zinszahlungen für drei Monate aufschieben. Das sieht das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz-und Strafverfahrensrecht vor. Anschließend verlängert sich der Darlehensvertrag um ebendiese Zeit. Voraussetzung ist: Infolge der Krise könnten die Betroffenen ihren Lebensunterhalt oder den Lebensunterhalt der Menschen, für die sie verantwortlich sind, nicht mehr angemessen bestreiten, wenn sie den Kredit weiter bedienen. Die Bundesregierung hat angekündigt, die Entwicklung der wirtschaftlichen Lage genau zu verfolgen, um die Regelung dann gegebenenfalls auf Kleinstunternehmen auszudehnen.
Dürfen Besichtigung noch stattfinden, u.a. in Wohnungen, die noch bewohnt sind?

Dies lässt sich angesichts der regional sehr unterschiedlichen Auslegung der Begriffe „Kontaktsperre“ und „Ausgangsbeschränkung“ derzeit nicht einheitlich beantworten. Bislang konnten insbesondere in Bundesländern mit Kontaktsperre Besichtigungen als Einzelbesichtigungen mit maximal 2 Personen durchgeführt werden.  Die Bundesländer haben allesamt Ansammlungen (mit mehr als 2 Personen) mit einigen Ausnahmen verboten. Beachten Sie die allgemeinen Hinweise zur Hygiene, desinfizieren Sie alle Kontaktgriffe und -flächen und lassen Sie Innentüren offen stehen.

Das Bundesland Bayern hat zwischenzeitlich die Ausgangsbeschränkungen konkretisiert und grundsätzlich auch Wohnungsbesichtigungen für unzulässig erklärt. Ausnahmsweise sind Wohnungsbesichtigungen möglich, wenn andernfalls Wohnungslosigkeit bzw. aus Vermietersicht Wohnungsleerstand und daraus resultierend erhebliche finanzielle Engpässe drohen, dann aber nur als Einzelbesichtigung und keine Massenbesichtigungen (https://www.stmi.bayern.de/miniwebs/coronavirus/faq/index.php). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass weitere Bundesländer nachziehen. Bitte informieren Sie sich tagesaktuell und regional.

Wie kann man die Anzahl der Wohnungsbesichtigungen reduzieren?

Der Makler oder der Verwalter kann die Wohnung von innen filmen und den Film dem Wohnungsinteressenten vorführen. Dies dürfte wohl keine Besichtigung im Rechtssinne sein, so dass der Mietvertrag wahrscheinlich widerrufen werden kann. Dadurch würde sich aber die Zahl derjenigen reduzieren, die die Wohnung in natura besichtigen wollen.

Darf ich den Notartermin durchführen?

Ja, Notartermine sollten in allen Bundesländern zulässig sein. Sie zählen zu wichtigen Angelegenheiten, die grundsätzlich keinen Aufschub erlauben, da dieser zu einem Rechtsverlust führen kann. In Berlin sind diese sogar ausdrücklich privilegiert. Nach Auskunft der Notarkammer in NRW sollen diese auch dort zulässig sein. 

Müssen Spielplätze gesperrt werden?

Spätestens seitdem Angela Merkel neue einschneidende Maßnahmen im Kampf gegen die Ausbreitung des Coronavirus bekannt gegeben hat, dürfen Spielplätze und Sportstätten nicht mehr benutzt werden. Hintergrund ist, dass auch und gerade Kinder und Jugendliche soziale Kontakte in höherer Frequenz haben, wie dies auf die hauptsächlich gefährdeten Bevölkerungsschichten zutrifft. Dies aber umfasst nicht nur öffentliche Spielplätze und Sportstätten, sondern insbesondere auch Spielplätze in Wohnungseigentumsanlagen und Mietshäusern. Es ist daher anzuraten, auch insoweit eine Schließung anzuordnen, wozu der bestellte Verwalter ohne weiteres berechtigt ist. Der Verwalter kann dies durch Anbringen eines Absperrbandes umsetzen.

Besteht für den Eigentümer einer vermieteten Immobilie (Mehrfamilienhaus) eine (Fürsorge-) Pflicht bei einem Corona Verdachtsfall oder einer Quarantäne eines Bewohners die anderen Hausbewohner zu informieren? Welche Pflichten hat ein WEG-Verwalter in solchen Fällen?

Den Verwalter treffen hier keine originären Pflichten. Die Anordnung der Quarantäne erfolgt durch Behörde/ ggf. Polizei und diese sind auch für die weiteren Maßnahmen zuständig.

Kann die Firmeninhaberin für mich als Hausverwalter eine Ausnahmegenehmigung im Falle einer Ausgangssperre erstellen?

Derzeit besteht keine Ausgangssperre, sondern lediglich eine Beschränkung. Danach sind Wege zur Arbeit, zu Einkäufen und Ärzten etc. unter Einhaltung der Abstandsregelungen und Hygienemaßnahmen zulässig. Sie sollten lediglich ein aktuelles Ausweisdokument bei sich führen und ggf. eine Bestätigung der Firma besitzen, die belegt, dass Sie sich auf dem Arbeitsweg befinden. Ausnahmen von einer etwaigen Ausgangssperre werden vermutlich nur die Behörden erstellen können. Dies bleibt abzuwarten.

Darf ein Arbeitnehmer der Arbeit fernbleiben, weil er Angst vor Ansteckung hat?

Grundsätzlich darf ein Arbeitnehmer die Arbeit nicht verweigern, weil die Ansteckungsgefahr bei der Arbeit oder auf dem Weg dorthin erhöht sein könnte. Der Arbeitgeber sollte Sorge dafür tragen, dass alle erforderlichen Schutzmaßnahmen (Bekleidung, Handschuhe, Desinfektionsmittel, Waschmöglichkeiten, ggf. Mundschutz), Mindestabstand 1,5 m bei Kontakt mit anderen Personen eingehalten werden können. Im Einzelfall kann der Arbeitgeber aber bei einer konkreten Gefährdung aufgrund seiner Fürsorgepflicht verpflichtet sein, den Arbeitnehmer von der Arbeit freizustellen oder Arbeit im Homeoffice zu erlauben, wenn diese Möglichkeit besteht.

Dürfen Handwerker die Wohnung betreten?

Berufliche Tätigkeit ist auch im Fall der Ausgangsbeschränkung erlaubt. Wenn zu Hause ein Notfall vorliegt, z. B. ein Wasserschaden, Heizungsausfall, eine kaputte Toilette, dann darf ein Handwerker kommen. Alle Arbeiten, die nicht notwendig sind, sollten allerdings auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Wo möglich, ist ein Mindestabstand von 1,5 m und die allgemeinen Hygieneregeln im Umgang mit dem Corona-Virus einzuhalten.

Wie reagiere ich bei einem Verdachtsfall im Unternehmen oder bei infizierten Mitarbeitern?

Bestand Kontakt mit einer Person, bei der das Coronavirus nachgewiesen wurde, sollte unverzüglich und unabhängig von Symptomen das kommunale Gesundheitsamt kontaktiert werden. Derzeit wird davon ausgegangen, dass es nach einer Ansteckung bis zu 14 Tage dauern kann, bis Krankheitszeichen auftreten. Bürgerinnen und Bürger sollten im Verdachtsfall den Arzt und/oder das Gesundheitsamt anrufen, nicht unangekündigt in die Praxis gehen, und das weitere Vorgehen gemeinsam besprechen. Sollten Sie nach Reisen in ein Risikogebiet mit Symptomen wie Fieber Husten oder Atemnot erkranken, dürfen Sie nicht reisen, solange Sie krank sind. Suchen Sie in diesem Fall nach telefonischer Anmeldung einen Arzt auf. Falls Sie auf dem Rückflug mit den oben genannten Symptomen erkranken, melden Sie sich beim Bordpersonal.