Immobilienverband

Absenkung des Umsatzsteuersatzes von 19 auf 16 Prozent

Praxistipps

Zum 1. Juli 2020 ist der Umsatzsteuersatz für Leistungen, die der Regelbesteuerung unterliegen, von 19 auf 16 Prozent herabgesetzt worden. Ab dem 1. Januar 2021 soll wieder der Steuersatz von 19 Prozent gelten. Für die Betriebskostenabrechnung 2019 gilt weiterhin der Steuersatz von 19 Prozent.

Für Verwalter ergeben sich daraus jedoch erhebliche Mehrarbeiten und Haftungsrisiken.

Alle Eingangsrechnungen müssen daraufhin überprüft werden, ob der leistende Unternehmer die Umsatzsteuer in der richtigen Höhe in Rechnung gestellt hat. Anderenfalls muss man die Rechnung beanstanden.

Gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz (UStG) ist der abgesenkte Umsatzsteuersatz auf die Leistungen anzuwenden, die in den Monaten Juli bis Dezember 2020 erbracht werden. Es kommt also nicht darauf an, wann der Vertrag über die Leistung abgeschlossen wurde, wann die Rechnung ausgestellt worden oder diese bezahlt worden ist. Sind Waren geliefert worden, wie etwa Heizöl oder Kohle, kommt es darauf an, wann die Lieferung erfolgt ist und der Leistungsempfänger die Verfügungsmacht über die Ware erhalten hat.

Dauerleistungen

Dauerleistungen gelten nach der Rz. 23 des BMF-Schreibens vom 30. Juni 2020 in dem Augenblick als ausgeführt, in dem der Abrechnungszeitraum endet. Dabei handelt es sich in der Regel um Dienstleistungen zur Wartung und Pflege wie etwa die Gartenpflege, Schneebeseitigung und die Heizungswartung. Voraussetzung ist aber, dass die Bezahlung vereinbarungsgemäß nach einem Abrechnungszeitraum erfolgt.

Zweifel bestanden daher, wie Fälle zu beurteilen sind, in denen die Wartungsfirma jeweils nach Durchführung der Arbeiten eine Rechnung ausstellt. Hierzu hat das Bundesministerium der Finanzen am 4. November ein ergänzendes Schreiben veröffentlicht. Danach sind von den Dauerleistungen i.S. der Rz. 23 des BMF-Schreibens vom 30. Juni 2020 wiederkehrende Leistungen abzugrenzen, die „zeitpunktbezogen in regelmäßigen Abständen einmal oder mehrfach jährlich erbracht werden“. Derartige Leistungen werden an dem Tag ausgeführt, an die Leistung erbracht wird (Rz. 21 des BMF-Schreibens vom 4.11.2020). Dies gilt m.E. auch dann, wenn in dem Vertrag zusätzlich ein Notdienst vereinbart ist, dafür aber kein gesondertes Entgelt zu zahlen ist. Denn in diesem Fall stellt der Notdienst umsatzsteuerlich eine unselbständige Nebenleistung zu der Wartung dar.

Betriebskostenabrechnungen

Zweifel bestehen teilweise, welcher Umsatzsteuersatz bei Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2020 zugrunde zu legen ist. Bei Vermietungen, bei denen zur Umsatzsteuer optiert wurde, stellt sich die Frage, wann der Umsatz aus den abgerechneten Betriebskosten bewirkt wurde: Im Monat der jeweiligen Mietzahlung oder am Ende des Abrechnungszeitraums. Für die Betriebskostenabrechnung 2019 ist diese Frage eindeutig zu beantworten: Da während des gesamten Jahres 2019 der Umsatzsteuersatz von 19 Prozent galt, muss die Abrechnung mit dem Steuersatz von 19 Prozent erfolgen, auch wenn die Abrechnung selbst erst im zweiten Halbjahr 2020 erstellt wird.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020 wird erst im nächsten Jahr erstellt. Bereits jetzt wird jedoch schon diskutiert, wie sich die Absendung des Umsatzsteuersatzes im zweiten Halbjahr 2020 auswirkt. In Rz.24 des BMF-Schreibens vom 30.6.2020 hat die Finanzverwaltung folgendes erklärt: „Bei der Abrechnung von Nebenleistungen, für die ein anderer Abrechnungszeitraum als für die Hauptleistung vereinbart ist, richtet sich die Anwendung des zutreffenden Umsatzsteuersatzes nach dem Zeitpunkt der Ausführung der jeweiligen Hauptleistung (z.B. monatliche Zins für eine steuerpflichtige Vermietung mit monatlichem Abschlag für die Nebenleistung und jährlicher Abrechnung der Nebenleistung)“. Die Vorauszahlung auf die Nebenkosten müssen also demselben Umsatzsteuersatz unterworfen werden, wie die Miete selbst.

Hinsichtlich der Behandlung des Spitzenausgleichs (Erstattung oder Abschlusszahlung hat nun die Finanzverwaltung in ihrem Schreiben vom 4.11.2020 in der Rz. 15 folgendes geregelt: Sofern die Hauptleistung in Zeiträumen des ersten und des zweiten Halbjahres 2020 erbracht worden ist, soll die Ausgleichszahlung grundsätzlich der jeweiligen Hauptleistung zugeordnet werden. Wann der Abrechnungszeitraum für Betriebskostenabrechnung endet, soll also nicht maßgeblich sein. Auch wenn der Abrechnungszeitraum im zweiten Halbjahr 2020 endet - etwa am 31.12.20202 - soll die Abrechnungsspitze den beiden Halbjahren anteilig zugeordnet werden. Bezieht sich die Abrechnung auf das gesamte Jahr, müssen also 50 Prozent der Abrechnungsspitze dem Steuersatz von 19 Prozent unterworfen werden und 50 Prozent dem Steuersatz von 16 Prozent.

Beispiel

Die vereinbarte Vorauszahlung auf die Betriebskosten beträgt monatlich 100 EURO zuzüglich Umsatzsteuer, für das Jahr 2020 also 1.200 EURO. Die Abrechnung für das Jahr 2020 ergibt einen Gesamtaufwand an Betriebskosten von 1.400 netto.

Daraus ergibt sich eine Nachzahlung von netto 200 EURO und brutto 235 EURO.

Der Nachzahlungsbetrag für das 1. Halbjahr beträgt 100 EURO + 19 EURO (USt) = 119

Der Nachzahlungsbetrag für das 2. Halbjahr beträgt 100 EURO + 16 EURO (UST) = 116 EURO-

Aus dem Nahzahlungsbetrag ergibt sich ein weiterer Vorsteuerabzug des Mieters von 35.

Aus dem Gesamtaufwand ergibt sich eine Vorsteuerabzug des Mieters von (133 + 112 =) 245.

 

Berechnungsbeispiele

Geleistete Vorauszahlung 1. Halbjahr 2020 600  

Zuzüglich 19 % USt = 114
Gesamt 714
Aufwand lt. Abrechnung 1. Halbjahr700
Zuzüglich 19 % USt=133
Gesamt833
Nachzahlung 1. Halbjahr 2020 (833 – 714 =)119 brutto

Nachzahlung 1. Halbjahr 2020 netto 100 EURO zuzüglich 19 EURO Umsatzsteuer

Geleistete Vorauszahlungen 2. Halbjahr 2020 600

Zuzüglich USt 16 % =96
Gesamt696
Aufwand lt. Abrechnung 2. Halbjahr700
Zuzüglich 16 % USt =112
Gesamt812
Nachzahlung 2 Halbjahr 2020 (812 – 696 =)116 brutto
Nachzahlung 2 Halbjahr 2020 (700 – 600 =)100 netto

Foto von Hans-Joachim Beck

Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

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