Immobilienverband

Aktuelle Gesetzesänderungen – worauf sich die Branche einstellen muss

2020 war in jeder Hinsicht ein besonderes Jahr, auch für die Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter. Das lag natürlich an der Corona-Pandemie, die die gesamte Wirtschaft und das gesellschaftlich Zusammenleben fest im Griff hatte und noch immer hat. Regulatorisch brachte sie die Absenkung des Umsatzsteuersatzes von 19 auf 16 Prozent mit sich, die insbesondere die Verwalter vor große Herausforderungen stellte, da eine zeitweise Absenkung insbesondere bei Dauerschuldverhältnissen wie beispielsweise Miet-, Stromlieferungs- oder Wartungsverträgen zahlreiche praktische Probleme verursachte. Seit dem 1. Januar gilt wieder der „alte“ Steuersatz, was ebenfalls administriert werden muss. Wie viele andere Branchen mussten auch viele Makler und Verwalter aufgrund von Versammlungsbeschränkungen und anderen Lockdown-Maßnahmen ihre Tätigkeit umorganisieren. Dies gilt z.B. noch immer für Eigentümerversammlungen. Wohnungsbesichtigungen sind dagegen weniger betroffen.

 

Neuregelung der Maklerprovision

Unabhängig von Corona war der Gesetzgeber trotz eigener Einschränkungen nicht untätig. Die für Makler wohl weitgehendste Änderung und Herausforderung bringt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die bisherige Praxis, wonach sich der Makler zwar vom Verkäufer beauftragen, sich aber vom Käufer bezahlen lässt, gehört seit dem 23. Dezember 2020 der Vergangenheit an. Seitdem muss grundsätzlich stets eine Innenprovision vereinbart werden, um mit dem Käufer eine Provision vereinbaren zu können, wobei diese deckungsgleich mit der des Verkäufers sein muss. Wird mit dem Käufer keine eigene Provisionsvereinbarung getroffen, so kann sich der Käufer nur mit maximal 50 Prozent an der mit dem Verkäufer vereinbarten Provision beteiligen. Trotz aller Schwierigkeiten bietet die Neuregelung aber auch eine Chance. Die Branche kann noch professioneller werden, weil der Wettbewerb zunehmen wird, der letztlich durch die beste Leistung entschieden wird.

 

WEG-Novelle

Am 1. Dezember 2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten, mit dem insbesondere Sanierungen und Modernisierungen einfacher werden sollen.

Beschlussfassungen über die Durchführung oder Gestattungen von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind nach § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Die Kosten haben prinzipiell diejenigen zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Zudem erhält jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ihm der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, ein barrierefreier Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss gestattet wird. Die Kosten trägt der jeweilige Eigentümer selbst (§ 20 Abs. 2 WEG). Wie sich die Neureglungen auf das Modernisierungsgeschehen auswirken, bleibt abzuwarten.

Durch den Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers, einen zertifizierten Verwalter verlangen zu können, hat der Gesetzgeber faktisch einen Sachkundenachweis eingeführt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Denn nach § 26a Abs. 1 WEG wird nur derjenige als Verwalter zertifiziert, der vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die Zertifizierung ist Teil einer ordnungsgemäßen Verwaltung, sie ist aber nicht mit einem echten Sachkundenachweis, also mit einer Berufszulassungsregelung gleichzusetzen, so dass die Forderung hiernach seitens der Branche aufrechterhalten wird.

Unbefriedigend ist zudem die leichtere Abberufung des Verwalters, die nun nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig ist. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.

 

Gesetz zum Erschweren missbräuchlicher Abmahnungen und zur Stärkung des fairen Wettbewerbs

Nachdem 2018 die Datenschutzgrundverordnung in Kraft getreten ist, hat eine Diskussion um die damit gestiegene Gefahr von Abmahnungen und deren missbräuchlicher Verwendung begonnen. Herausgekommen ist ein Gesetz, das Anfang Dezember 2020 in Kraft getreten ist. Zwar sind Verstöße gegen die DSGVO oder das Bundesdatenschutzgesetz abmahnbar, was bisher rechtlich umstritten war. Abmahnende Mitbewerber müssen in diesen Fällen ihre Kosten für eine Abmahnung künftig aber selbst tragen, wenn das abgemahnte Unternehmen weniger als 250 Mitarbeiter hat. Damit ist die Gefahr einer Abmahnung, zumindest von einem Mitbewerber, für kleinere Unternehmen künftig sehr gering. Auch generell sind die Anforderungen an die Aktivlegitimation eines Mitbewerbers gestiegen. Es muss ein echtes Konkurrenzverhältnis bestehen, um abmahnen zu können (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 UWG). Bisher konnte das „jeder Mitbewerber“. Zudem sind Anhaltspunkte geschaffen worden, die eine Abmahnung als missbräuchlich qualifizieren. So ist dies der Fall, wenn der Gegenstandswert oder die Vertragsstrafe unangemessen hoch angesetzt sind oder eine erhebliche Anzahl von Verstößen gegen die gleiche Rechtsvorschrift abgemahnt wird. Zwar sind die Begriffe allesamt recht unbestimmt, letztlich ist aber dennoch anzunehmen, dass sie Abmahnungen künftig unattraktiver machen und somit das legislative Ziel erreicht wird.

 

Umwandlungen noch weiter erschweren

Anfang 2021 beginnt das parlamentarische Verfahren zu dem Anfang November 2020 von der Bundesregierung beschlossenen Baulandmobilisierungsgesetz. Dies sieht u.a. vor, dass Aufteilungen in Eigentumswohnungen unter den Vorbehalt der Genehmigung gestellt werden sollen. Bisher ist dies nur in bestimmten Erhaltungsgebieten im Sinne des Baugesetzbuches der Fall. Nach dem Gesetzentwurf soll dieser Genehmigungsvorbehalt befristet für fünf Jahre in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gelten. Es ist davon auszugehen, dass die Bundesländer von der Ermächtigungsgrundlage in den Gebieten Gebrauch machen werden, in denen bereits die Mietpreisbremse und/oder Kappungsgrenzenverordnung gelten. Ob die Regelung wirklich kommt, ist noch nicht sicher, da zahlreiche Abgeordnete aus der Unionsfraktion Widerstand angekündigt haben. Die Gründe, weshalb die CDU und CSU als Parteien der Eigentümer und Häuslebauer dagegen sein müssen, liegen auf der Hand. So nutzt das Gesetz nur denjenigen, die bereits eine Eigentumswohnung haben. Denn die Preise werden aufgrund der höheren Nachfrage steigen. Derjenige, der Eigentum erwerben will, entweder als Selbstnutzer oder als Vermieter, muss auf den teuren Neubau ausweichen. Der Mieter wird eigentlich nicht weiter geschützt, da dieser bereits von einer Kündigungsschutzbeschränkung und einem Vorkaufsrecht bereits ausreichend vor dem Verlust seiner Wohnung geschützt ist.

 

Mietspiegelreform

Im Mietrecht ist auf Bundesebene in dieser Legislaturperiode nicht mehr viel zu erwarten. Es gibt einen Gesetzentwurf, in dem geregelt werden soll, wie Mietspiegel künftig aufgestellt werden. Um die Datenbasis zu verbreitern soll zudem ein Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter und Mieter begründet werden. Zudem soll künftig im sachlichen und örtlichen Anwendungsbereich eines qualifizierten Mietspiegels eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr mit drei Vergleichswohnungen begründet werden dürfen. Ob das Vorhaben in dieser Legislaturperiode abgeschlossen wird, muss als offen bezeichnet werden. Die Chance, dass es nichts wird, ist gegeben, da man bereits seit vielen Jahren über das Thema diskutiert und das Thema politisch auch nicht sehr attraktiv ist oder anders gesagt, der Wähler es einem nicht dankt.

 

Mietendeckel Berlin

Seit Jahren dreht sich die Interventionsspirale, seit Jahren weitet sich die Regulierung wie ein schillernder Ölteppich aus. Da wäre es doch einmal angebracht, wenn die Branche eine Deregulierung erfahren würde. Auf freiwilliger Basis ist dies zwar nicht absehbar. Einen Beitrag könnte es aber vom Bundesverfassungsgericht leisten, das derzeit über die Verfassungsgemäßheit des Berliner Mietendeckels berät. Eine Entscheidung wird für das zweite Quartal 2021 erwartet. Dass das Gericht das Gesetz kassiert, scheint mehr als wahrscheinlich. Die Frage ist nur, was kommt danach. Es ist kaum anzunehmen, dass man keinen Versuch unternehmen wird, die Mietenentwicklung nicht erneut zu begrenzen, auch wenn die Mietpreisbremse gerade um weitere fünf Jahre verlängert wurde.

 

Bundestagswahl

Voraussichtlich im September 2021 wird der neue Deutsche Bundestag gewählt. Dann gibt es einen neuen Koalitionsvertrag, in dem sicher weiteres Unheil vereinbart wird. Absehbar ist schon jetzt, dass es im Bereich der Energieeffizienz im Gebäudebereich zu Neuregelungen kommen wird. Zwangsmaßnahmen zur Sanierung werden dabei immer wahrscheinlicher. Denn auf freiwilliger Basis werden die Klimaziele sicherlich nicht erreicht, so dass die politische Interessenvertretung sich in diesem Bereich stärker engagieren muss, erstrecht, wenn es nach der Bundestagswahl ein Bündnis mit den Grünen gibt.