Wer sein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilt, sollte folgende steuerlichen Konsequenzen bedenken:
Erbschaft- und Schenkungsteuer
In der Erbschaft- und Schenkungsteuer werden Eigentumswohnungen mit dem Vergleichswert bewertet, während Mehrfamilienhäuser mit dem Ertragswert bewertet werden. Der Vergleichswert der Eigentumswohnungen ergibt sich aus dem Kaufpreis, der bei einem Verkauf erzielt werden könnte, während der Ertragswert aus den erzielbaren Mieten errechnet wird. Wird die Immobilie erst nach der Aufteilung vererbt oder verschenkt, ergibt sich deswegen eine sehr viel höhere Steuerlast.
Einkommensteuer, „Spekulationsgewinn“
Wird die Eigentumswohnung nach der Aufteilung verkauft, kommt es für die Berechnung der sog. Spekulationsfrist des § 23 EStG nicht auf das Datum der Aufteilung an, sondern auf den Zeitpunkt der Anschaffung des Mehrfamilienhauses.
Einkommensteuer, Gewerblicher Grundstückshandel
Der Gewinn aus der Veräußerung der Eigentumswohnungen ist immer steuerpflichtig, wenn ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Nach der sog. Drei-Objekt-Regel liegt eine gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekt verkauft werden, die der Verkäufer weniger als 10 Jahre in seinem Eigentum hatte oder die er innerhalb dieser Zeit modernisiert hat. Hat der Verkäufer keinen Bezug zur Immobilienbranche, verkürzt sich dieser Zeitraum auf fünf Jahre. Dabei gilt jede Eigentumswohnung als selbständiges Objekt, auch wenn sämtliche Wohnungen an einen einzigen Erwerber verkauft werden. Die bloße Aufteilung in Eigentumswohnungen setzt dagegen die Frist für die erforderliche Besitzdauer nicht erneut in Lauf. Wer sein Mehrfamilienhaus vor mehr als 10 Jahren angeschafft hat und in den letzten 10 Jahren keine verkaufsfördernden Maßnahmen durchgeführt hat, kann also auch mehr als drei Wohnungen verkaufen, ohne dadurch zum gewerblichen Grundstückshändler zu werden.
