Immobilienverband

IVD Erschwinglichkeitsindex

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser weiter in vielen Regionen erschwinglich – Baukindergeld mit deutlich positivem Effekt

Trotz gestiegener Immobilienpreise im vergangenen Jahr bleiben Wohnimmobilien für viele Durchschnittsverdiener in vielen Regionen Deutschlands erschwinglich. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser  sind aktuell ähnlich erschwinglich wie im Jahr 2010. Das Baukindergeld wirkt sich positiv aus und erhöht die Erschwinglichkeit deutlich. Das ist das Ergebnis des IVD-Erschwinglichkeitsindex aus dem dritten Quartal 2020.

Hoher Wert = Gute Erschwinglichkeit

Der Erschwinglichkeitsindex führt die Faktoren Immobilienpreise, Löhne und Gehälter sowie das Zinsniveau zusammen und gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an. Ist der Wert größer als hundert, gilt die Immobilie als erschwinglich. In diesem Fall müssen weniger als 25 Prozent des Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufgewendet werden.

Eigentumswohnungen bleiben erschwinglich

Der IVD Research verzeichnet aktuell für Eigentumswohnungen im mittleren Wohnwert einen bundesweiten Indexwert von 199,9 Punkten. Das entspricht einer anteiligen Belastung am Haushaltseinkommen von 12,5 Prozent. Unter Hinzunahme des staatlichen Baukindergelds (1 Kind) müssen sogar nur 8,8 Prozent (Indexwert von 282,7) des Einkommens für eine Bestandswohnung mit mittlerem Wohnwert ausgegeben werden.

Einfamilienhäuser erschwinglich - Baukindergeld entlastet

Bei Einfamilienhäusern fielen die Preissteigerungen zuletzt stärker als bei Eigentumswohnungen aus. Häuser im Bestand weisen im bundesweiten Durchschnitt einen Indexwert von 88,1 Punkten auf. Das entspricht einer anteiligen Belastung am Haushaltseinkommen von 28,4 Prozent. Mit dem Baukindergeld für zwei Kinder ließe sich die Belastung auf 19,8 Prozent reduzieren.  In vielen Klein- und Mittelstädten sind Häuser erschwinglicher,  In Mittelstädten zwischen 20.000 bis 100.000 Einwohnern beispielsweise verzeichnen Einfamilienhäuser im mittleren Wohnwert einen Indexwert von 130,8 Punkten. Mit einem Baukindergeld für zwei Kinder würde sich der Wert und damit die Erschwinglichkeit auf 222,6 Punkte deutlich erhöhen.

Entfristung des Baukindergeldes

Laut IVD Research sind Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser besonders abseits von Metropolen und Großstädten – vor allen in den ländlichen Regionen – nach wie vor erschwinglich. Der positive Effekt durch die Förderung des Baukindergeldes ist augenscheinlich. Der IVD setzt sich deshalb für eine Entfristung und Erweiterung des Baukindergeldes ein.

2. Februar 2021

Der IVD Erschwinglichkeitsindex - Q3 2020

In den unteren Boxen können Sie den jeweils gewünschten IVD-Erschwinglichkeitsindex herunterladen. Eine Tabelle mit allen Indexwerten der Städte können Sie hier herunterladen: Zu den Städtedaten

Die hier veröffentlichten und zur Verfügung gestellten Abbildungen (mit IVD-Logo) und Indexwerte können gerne, unter Angabe der Quelle "Immobilienverband IVD", weiterverwendet werden.

Für Medienvertreter stellen wir gern detaillierte Hintergrundinformationen und Grafiken zusammen. Bei einer geplanten Berichterstattung bitte an unseren Pressesprecher Heiko Senebald (heiko.senebald@ivd.net) wenden.

Eigentumswohnungen (Bestandsbauten)

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Eigentumswohnungen (Neubauten)

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Einfamilienhäuser

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Reihenhäuser

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Ältere Ausgaben des IVD-Erschwinglichkeitsindex

Sofern noch verfügbar, gelangen Sie hier zu älteren Veröffentlichungen des IVD-Erschwinglichkeitsindex:

Bedeutung und Berechnung

Der IVD-Erschwinglichkeitsindex beantwortet die Frage, ob der Erwerb einer Immobilie für den Käufer erschwinglich ist. Damit geht der Index weit hinaus über die Angabe von nackten Preisdaten, wie es meist üblich ist. Reine Preisangaben, entweder pro Wohneinheit oder Haus oder pro Quadratmeter, kann ein Laie kaum adäquat bewerten. Einen potenziellen Immobilienkäufer interessiert, ob er sich den Kauf und die daraus resultierende finanzielle Belastung leisten kann. Ihn interessiert die Erschwinglichkeit. Außerdem will er die Erschwinglichkeit an verschiedenen Orten vergleichen und wissen, ob die Erschwinglichkeit im Vergleich mit den vergangenen Jahren zu- oder abgenommen hat. All diese kontextualisierten Informationen finden sich im IVD-Erschwinglichkeitsindex.

Die Grundannahme des IVD-Erschwinglichkeitsindexes lautet, dass eine Haushaltsbelastung durch Immobilienerwerb von 25 Prozent erschwinglich ist. Mit diesem Wert sollte sichergestellt werden, dass die Belastung für das Wohnen, also inkl. Wohnnebenkosten und Rücklagen, unter 35-40 Prozent des Haushaltseinkommens liegt. Der Index ist so angelegt, dass bei einem Indexwert von 100 die Belastung durch Zins- und Tilgungszahlungen bei einem Viertel des verfügbaren Haushaltseinkommens liegt. Liegt der Indexwert darunter, muss mehr als ein Viertel des verfügbaren Einkommens aufgewendet werden, um den Kredit ordnungsgemäß zu bedienen. Die Erschwinglichkeit ist somit geringer. Liegt der Indexwert jenseits der 100, ist die Erschwinglichkeit entsprechend höher.

Die Berechnung des Erschwinglichkeitsindexes fußt auf einer Reihe von Annahmen, mit denen ein durchschnittliches Objekt, ein durchschnittlicher Käufer und eine durchschnittliche Finanzierung definiert werden. Damit wird sichergestellt, dass die Erschwinglichkeitswerte über Raum und Zeit hinweg vergleichbar sind und die Erschwinglichkeitswerte reale Transaktionsbedingungen abbilden.

Objektannahmen

Der IVD-Erschwinglichkeitsindex wurde für die nachfolgenden Objektarten erstellt:

  • Einfamilienhäuser
  • Reihenmittelhäuser
  • Eigentumswohnungen (Bestandsbauten)
  • Eigentumswohnungen (Neubauten)

Für diese Immobilienkategorien wurden die Indizes für mittleren und guten Wohnwert erstellt. Das sind die beiden am häufigsten nachgefragten Qualitätsniveaus. Mittlerer Wohnwert bezeichnet ein Objekt, das in Bausubstanz und Ausstattung einem durchschnittlichen Standard entspricht und sich in einem allgemeinen Wohngebiet befindet. Guter Wohnwert bezeichnet ein Objekt mit guter Ausstattung und Bausubstanz in ruhiger, guter Wohnlage. Bei Eigentumswohnungen setzt der Index eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche an, bei Einfamilienhäusern ein bezugsfreies Bestandsobjekt inklusive Garage und ortsüblich großem Grundstück mit einer Wohnfläche von 125 Quadratmetern (mittlerer Wohnwert) beziehungsweise 150 Quadratmetern (guter Wohnwert). Für Reihenmittelhäuser mit mittlerem Wohnwert wird eine Wohnfläche von 110 Quadratmetern angesetzt und mit gutem Wohnwert eine Wohnfläche von rund 130 Quadratmetern. Eine Garage haben diese Reihenmittelhäuser nicht. Grundlage der Preisdaten sind die IVD-Wohn-Preisspiegel. Alle Objektpreise beziehen sich auf bezugsfreie Objekte.

Käuferannahmen

Als Käufer wird ein Haushalt mit mindestens zwei Personen angenommen. Das ist plausibel, da in den meisten Fällen Paare mit oder ohne Kindern Wohneigentum erwerben. Eine typische Einkommensstruktur bei Familien mit Kindern dürften 1,75 Vollverdiener sein. Damit soll die sich in den vergangenen Jahren geänderte Einkommensstruktur privater Haushalte berücksichtigt werden. Die Zahlen zum verfügbaren Nettoeinkommen pro Kopf einer jeweiligen Stadt stammen von Michael Bauer Research.

Finanzierung

Bei der Definition der durchschnittlichen Fremdfinanzierung wird von einem Fremdkapitalanteil von 75 Prozent und einem Eigenkapitalanteil von 25 Prozent, bezogen auf den Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten, ausgegangen. Das entspricht nach wie vor tatsächlich üblichen Gegebenheiten am Markt. Die monatliche Annuität wurde so angesetzt, dass das Darlehen rechnerisch nach 30 Jahren getilgt wurde. Etwaige zukünftige Zinsänderungen nach Auslauf einer Zinsbindung bleiben jedoch unberücksichtigt. Bei den Erwerbsnebenkosten wurden die im jeweiligen Bundesland zum Zeitpunkt der Betrachtung gültigen Grunderwerbsteuersätze (3,5 bis 6,5 Prozent) zuzüglich zwei Prozent Kaufnebenkosten für Grundbuch und Notar berücksichtigt. Sie liegen also zwischen 5,5 und 8,5 Prozent. Eine Maklerprovision wurde nicht berücksichtigt. Das ist plausibel, weil lediglich etwa 40 Prozent der zum Kauf angebotenen Häuser und Wohnungen von Maklern betreut werden und die Provisionshöhe vielerorts Verhandlungssache ist. Quelle der Zinsdaten ist die Bundesbank Zeitreihe BBK01.SUD118, Effektivzinssätze von Banken in Deutschland, Neugeschäft, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre.

Darstellungsweisen und weitere Hinweise zur Methodik

Die Erschwinglichkeit wird in erster Linie auf Städtebasis errechnet. Darauf aufbauend werden daraus aggregierte Indizes ermittelt, wie die Erschwinglichkeit für Deutschland, für einzelne Städteklassen und Bundesländer. Weiterhin wurde das Baukindergeld berücksichtigt, das zurzeit noch mit beantragt werden könnte.

Aggregierte Erschwinglichkeitswerte von Stadtklassen, Bundesländern oder gesamt Deutschland wurden gewichtet um eine realistischeres Abbild in den Segmenten zu erzeugen. Hinzugezogen wurden nur Städte mit vollständigen Preisreihen. Vereinzelt fehlende Werte sowie die Werte der Quartale 2-4 (Preisdaten wurden zur Vereinfachung dem 1. Quartal eines Jahres zugeordnet) wurden linear interpoliert. Städte mit Preisabweichungen von über 33 Prozent wurden aus den Betrachtungen entfernt.

Erschwinglichkeitswerte von über 1000 wurden auf 1000 normiert, damit aggregierte Betrachtungen nicht durch zu starke Ausreißer verzerrt werden. Vereinzelt kommt es durch das Hinzuziehen von Baukindergeld dazu, dass die monatliche Belastung auf null sinkt. Eine Erschwinglichkeit nach dem IVD-Erschwinglichkeitsindex lässt sich dann nicht mehr errechnen. Entsprechende Städte wurden aus den Tabellen und aggregierten Betrachtungen entfernt.