Immobilienverband

Steuerliche Behandlung der coronabedingten Mietausfälle

Wegen der Corona Pandemie haben viele Vermieter ihren Wohnungsmietern im Jahre 2020 die Miete gestundet und für die Nachzahlung eine Ratenzahlung vereinbart. Diese Mieten werden häufig erst im Jahr 2021 eingehen.

Für die Frage, welche Beträge in der Einkommensteuererklärung 2020 anzugeben ist, kommt es darauf an, nach welcher Methode der Vermieter die Einkünfte ermittelt. Befindet sich die Immobilie in seinem Privatvermögen, ermittelt er die Einkünfte durch eine Überschussrechnung nach § 11 EStG. Dabei handelt es sich um eine Form der Liquiditätsrechnung, so dass im Jahr 2020 nur die Mieteinnahmen zu erfassen sind, die in diesem Jahr auch tatsächlich zufließen. Soweit die Mieten erst in einem späteren Jahr zufließen, sind sie erst in der Steuererklärung für dieses Jahr zu deklarieren. Dies gilt sowohl für die Vermietung von Geschäftsräumen als auch von Wohnungen.

Anders ist es dagegen, wenn die Immobilie sich in einem Betriebsvermögen befindet und der Vermieter den Gewinn aus der Vermietung durch Aufstellung einer Bilanz ermittelt. In diesem Fall sind auch rückständige Mieten als „Einnahme“ zu erfassen, weil hierfür eine Forderung einzubuchen ist. Dabei handelt es sich insbesondere um die Fälle, in denen die Immobilie einer Kapitalgesellschaft wie einer GmbH oder einer Aktiengesellschaft gehört. Wenn zweifelhaft ist, ob die Forderung in vollem Umfang werthaltig ist, weil der Mieter möglicherweise nicht zahlungsfähig ist, kann und muss ein entsprechender Bewertungsabschlag vorgenommen werden.

Handelt es sich um einen Gewerbemieter, muss außerdem berücksichtigt werden, dass der Mieter möglicherweise gemäß § 313 BGB einen Anspruch darauf hat, dass die Miete ganz oder teilweise herabgesetzt wird. (Vgl. insofern die Ergänzung des § 313 BGB durch Art. 10 des Gesetzes „zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrechts sowie im Miet- und Pachtrecht“ vom 22. Dezember 2020. Danach besteht bei Gewerberäumen, die wegen der Corona Pandemie nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, die Vermutung, dass sich die Vertragsgrundlage erheblich verändert hat und deshalb eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ vorliegen kann.) Denn Forderungen, die bestritten werden, dürfen nach den handelsrechtlichen Grundsätzen nicht aktiviert werden. Wenn der Gewerbemieter aufgrund eines behördlichen Verbots sein Ladenlokal nicht mehr nutzen und keine Einnahmen erzielen kann, liegt es nahe, dass er das Risiko nicht alleine tragen muss. Möglicherweise muss deswegen der Vermieter, soweit er Räume für den Einzelhandel, die Gastronomie und das Beherbergungsgewerbes vermietet hat, die ausstehende Mietforderung nur teilweise aktivieren, weil verpflichtet ist, gemäß § 313 BGB einer Herabsetzung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage zuzustimmen.

Mietendeckel

Das gleiche Problem stellt sich in Berlin, weil wegen des sog Mietendeckels (MietenWoG) viele Vermieter den Zahlbetrag der Miete zum 1. März bzw. zum 1. Dezember 2020 absenken mussten. Wenn das BVerfG das Gesetz im nächsten Jahr aufhebt, werden die Mieter die Differenz zu der vereinbarten Miete nachzahlen müssen. Soweit der Vermieter seine Einkünfte durch eine Überschussrechnung ermittelt, sind erst die Nachzahlungen als Mieteinnahmen zu erfassen, Soweit der Vermieter die Mieteinnahmen dagegen durch Bilanzierung ermittelt, muss er die vereinbarte Miete steuerlich erfassen, auch soweit sie ihm noch nicht zugeflossen ist.

Umsatzsteuer für nichtvereinnahmte Gewerbemieten

Werden Gewerberäume umsatzsteuerpflichtig vermietet, muss der Vermieter die Umsatzsteuer auch insoweit abführen, wie der Vermieter seine Miete nicht gezahlt hat. Dies ergibt sich daraus, dass gem. § 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a UStG im Umsatzsteuerrecht das Prinzip der der Sollversteuerung gilt. Die Umsatzsteuer entsteht grundsätzlich mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums, in dem die Leistung ausgeführt wurde (Abschn. 13.1 Abs. 1 Satz 1 UStAE). Dabei ist unter Leistung nicht die Zahlung der Miete, sondern die Überlassung der gemieteten Räume durch den Vermieter zu verstehen. Der Vermieter muss daher in seiner Umsatzsteuervoranmeldung die Miete auch dann angeben und die darauf entfallende Umsatzsteuer auch dann zahlen, wenn der Mieter seine Miete nicht gezahlt hat. Zwar kennt das Umsatzsteuerrecht auch die sogenannte Istbesteuerung, bei der die Entgelte der Umsatzsteuer nur insoweit zu unterwerfen sind, wie sei vereinnahmt worden sind. Dies kann gemäß § 20 UStG aber nur gestattet werden, wenn der Gesamtumsatz des Vermieters im vergangenen Jahr nicht mehr als 500.000 EURO betragen hat. Überschreitet ein Vermieter die Umsatzgrenze von 500.000 EURO ist daher für ihn zwingend die Sollversteuerung anzuwenden. Ggf. sollte man sich aber auf das Urteil des BFH vom 24.10.2013 (V R 31/12, BStBl II 2015, 674) berufen, in dem der BFH entschieden hat, dass Unternehmer nicht verpflichtet sind, USt über mehrere Jahre vorzufinanzieren.

Rückforderung der Gewerbemieten im Insolvenzverfahren

Eine Stundung der Gewerbemiete ist für die Vermieter trotz der Änderung des § 133 InSO ein Risiko, wenn der Mieter letztlich doch in die Insolvenz geht. Denn sie müssen befürchten, dass bei einer Insolvenz des Gewerbemieters der Insolvenzverwalter die erhaltenen Mietzahlungen anficht und zurückfordert. Um dies zu vermeiden, ist zwar in Art. 1 § 2 Abs. 1 Nr. 4 CorInsAG geregelt worden, dass Rechtshandlungen, die dem Vermieter eine Sicherung oder Befriedigung gewähren oder ermöglicht haben, die dieser zu Recht beanspruchen konnte, in einem späteren Insolvenzverfahren nicht anfechtbar sind. Das gilt allerdings nicht, wenn dem Vermieter bekannt war, dass die Sanierungsbemühungen des Schuldners nicht zur Beseitigung einer eingetretenen Zahlungsunfähigkeit geeignet gewesen sind.

 

19. Januar 2021

VRFG a.D. Hans-Joachim Beck

Rechtsberater Referat Steuern

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14.04.2021 | IVD | Steuern

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