Immobilienverband

Wir müssen aufpassen, nicht zu viele Wohnungen zu bauen

Dieser Gastbeitrag von Jürgen Michael Schick ist heute, 15.01.2021, in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung in gekürzter Fassung erschienen.

von Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD

 

Bauen, bauen, bauen – das ist seit Jahren das Mantra sowohl der Wohnungspolitik als auch der Wohnungswirtschaft. Und zwar völlig zu Recht: Als sich die Bevölkerungsentwicklung nach dem Ende der Finanzkrise ganz anders gestaltete, als es in den frühen 2000er-Jahren prognostiziert wurde, prägten ein massiver Wohnraummangel und in der Folge ein deutlicher Preisanstieg den deutschen Wohnungsmarkt. Auf diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage wurde richtigerweise mit einer kräftigen Zunahme des Wohnungsbaus reagiert. Politik und Wirtschaft stellten hierfür frühzeitig und erfolgreich die Weichen.

Es ist jedoch langsam an der Zeit, uns zu fragen, ob eine flächendeckende weitere Beschleunigung des Wohnungsbaus gerechtfertigt ist – oder ob das Tempo in bestimmten Märkten sogar reduziert werden sollte.

Zwar könnte man meinen, dass zu viel Wohnungsangebot immer noch besser sei als zu wenig, aber in Wahrheit ist beides nicht gut. Wir haben in Deutschland in den 1990er-Jahren bereits Erfahrungen mit einem Zuviel an Wohnungsbau gemacht, und sie waren für viele Regionen ausgesprochen schädlich. Es gibt zahlreiche Beispiele für größere Wohnanlagen oder ganze Siedlungen, die über Jahre größtenteils leer standen und die entsprechenden Gemeinden und Nachbarschaften dauerhaft belasteten.

Zunehmende Leerstände bedeuten außerdem höhere Kosten und sinkende Einnahmen für Kommunen, Eigentümer und Projektentwickler, was einen beträchtlichen Rückgang der Investitionen in den Gebäudebestand nach sich ziehen würde. Bedenkt man die noch kommenden Herausforderungen beispielsweise beim Klimaschutz, der Milliardeninvestitionen in den Gebäudesektor nötig macht, wäre das fatal.

Auf den ersten Blick mag diese Befürchtung absurd erscheinen. Steigen die Wohnungspreise nicht unentwegt weiter? Und war die Bundesregierung Anfang 2018 nicht mit dem Ziel angetreten, bis Ende 2021 für 1,5 Millionen neue Wohnungen zu sorgen, also 375.000 pro Jahr? Tatsächlich fertiggestellt wurden 2018 und 2019 aber weniger als 300.000 Wohnungen, und auch 2020 dürfte diese runde Marke nur knapp überschritten werden. Wir bauen, wenn man diese Zahlen betrachtet, also doch offensichtlich noch immer zu wenig.

Die Kaufpreise steigen, doch die Mieten kaum noch

Aber seien wir ehrlich: Das Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen innerhalb von vier Jahren war von Anfang an unerreichbar, und das wussten auch alle Beteiligten. Es wurde so hoch angesetzt, um zu verdeutlichen, dass alle Stellschrauben angezogen werden müssen, um den Wohnungsbau zu stärken. Die Frage, ob in der Praxis genug, zu viel oder zu wenig gebaut wird, hat nichts mit dieser theoretischen Zielmarke der Bundesregierung zu tun.

Ein besserer Indikator dafür ist die Preisentwicklung. Tatsächlich steigen die Kaufpreise für Wohnimmobilien trotz – oder gerade wegen – der Coronakrise weiter. In der Krise ist viel Kapital in den deutschen Wohnsektor geflossen, und zwar aus zwei Gründen: Erstens ist die Ertragslage im Wohnsektor aktuell viel stabiler als im Gewerbesektor, der von der Krise stärker getroffen wird. Zweitens hat die Coronakrise dafür gesorgt, dass die Zinspolitik auf Jahre hinaus von Niedrigzinsen geprägt sein wird, weshalb gerade institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen praktisch gezwungen sind, in Immobilien – konkret, siehe erstens: in Wohnimmobilien – zu investieren.

Wohnimmobilien stellen für professionelle Anleger daher ein notwendiges Investment dar, und auch private Anleger entdecken immer mehr das Eigenheim für sich – einerseits weil die Bedeutung der eigenen vier Wände durch die Coronapandemie zugenommen hat, andererseits weil die persönliche Altersvorsorge stetig an Bedeutung gewinnt. Der Anstieg der Kaufpreise hat also viele gute Gründe und taugt nur bedingt als Anhaltspunkt für die Frage, wie viel Wohnungsbau tatsächlich nötig ist. Ein besserer Maßstab für diese Bewertung ist die Mietpreisentwicklung.

Denn auch wenn sich die wohnungspolitische Debatte seit Jahren praktisch ausschließlich um die „zu hohen Mieten“ dreht, hat sich der Mietenanstieg in Wahrheit deutlich verlangsamt. Zwischen 2019 und 2020 sind die Mieten für Bestandswohnungen dem Wohnpreisspiegel des Immobilienverbands IVD zufolge bundesweit im Schnitt nur noch um 2,6 Prozent gestiegen – das ist der niedrigste Anstieg seit zehn Jahren.

Der Wohnraummangel hat sich deutlich abgeschwächt

Und dieser Trend zeigt sich nicht nur in ländlichen Regionen, im Gegenteil: In den sechs größten deutschen Städten ohne Berlin (wo wegen des Mietendeckels keine Bewertung vorzunehmen war) stiegen die Mietpreise für Bestandswohnungen gerade einmal um 1,4 Prozent und damit noch deutlich langsamer als im bundesweiten Schnitt. Derselbe Trend lässt sich bei den Mieten für Neubauwohnungen feststellen, die sich bundesweit um 3,0 Prozent (Vorjahr: 3,3 Prozent) und in den sechs größten Städten außer Berlin um 2,3 Prozent (Vorjahr: 3,2 Prozent) verteuerten.

Die nachlassende Mietpreisdynamik mag zum Teil mit den verschärften Regulierungen der vergangenen Jahre zusammenhängen, etwa mit der Mietpreisbremse. Diese Erklärung reicht aber nicht aus, um auch den geringen Mietpreisanstieg für Neubauwohnungen zu begründen – für diese gelten die meisten Regulierungen wie die Mietpreisbremse schließlich gar nicht.

Der Hauptgrund dafür, dass die Mieten inzwischen deutlich weniger stark ansteigen, ist daher nicht die Regulierungspolitik, sondern die Zunahme des Wohnungsbaus. Der enorme Wohnraummangel, der den Markt bislang so geprägt hat, wurde durch die entsprechende Reaktion der Immobilienwirtschaft – mehr Wohnungen bauen – spürbar abgeschwächt, was sich in der nachlassenden Dynamik des Mietenanstiegs zeigt.

Der Bauüberhang war zuletzt in den 1990er-Jahren so groß

Die Zahl der jährlichen fertiggestellten Wohnungen hat sich zwischen 2010 und 2019 von 160.000 auf 293.000 Wohnungen fast verdoppelt. Und weil auch die Baugenehmigungen in den vergangenen Jahren kräftig zugelegt haben, dürfte sich das Fertigstellungsvolumen in den kommenden Jahren erst einmal nicht mehr abschwächen – der sogenannte Bauüberhang, also die Zahl der genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen, betrug 2019 insgesamt 740.400 Wohnungen, was den höchsten Stand seit 1998 markierte.

Ob wir tatsächlich so viele zusätzliche Wohnungen benötigen, gerät immer mehr in Zweifel. Um all die Wohnungen, die in den kommenden Jahren sicher gebaut werden, zu belegen, ist Deutschland aufgrund des negativen Geburten-Sterbefälle-Verhältnis auf Zuwanderung angewiesen. Die Zuwanderung lässt aber schon seit Jahren nach.

Es kann zwar sein, dass nach der Coronakrise ähnlich wie seinerzeit nach der Finanzkrise wegen des stabileren Arbeitsmarkts sehr viele Menschen aus anderen EU-Ländern nach Deutschland ziehen werden – das wäre aber erfahrungsgemäß ein temporäres Phänomen. Ist die Krise in deren Heimatländern überwunden, ziehen die meisten wieder zurück.

Die richtige Balance finden

Damit man mich nicht falsch versteht: Dass die Mietpreise langsamer ansteigen, ist ein gutes Zeichen. Es zeigt, dass sich der Mietwohnungsmarkt in vielen Regionen entspannt hat, was dringend nötig war und nicht wieder rückgängig gemacht werden sollte. Es gilt nun lediglich, bei der Bereitstellung weiteren Angebots die richtige Balance zu finden. Denn wir müssen auch beachten, dass der Wohnungsmarkt beziehungsweise vor allem der Wohnungsbau vergleichsweise träge auf äußere Faktoren reagiert.

Entscheidungen, die heute getroffen werden, zeitigen in den Zahlen oftmals erst nach Jahren sichtbare Effekte. Die Situation ist deshalb vergleichbar mit einem Tanker, der schon Kilometer vor seinem eigentlichen Zielpunkt seine Fahrt reduzieren muss. Auch beim Wohnungsbau ist keine Vollbremsung nötig, aber ein vorsichtiges Neujustieren der Geschwindigkeit ganz bestimmt.