Immobilienverband

Antrag auf Erlass der Grundsteuer

Die Frist läuft am 31.3.2021 ab

Ein Anspruch auf der Erlass der Grundsteuer besteht nicht nur bei Leerstand, sondern auch bei einem Mietausfall. Da im Jahre 2020 viele Gewerbemieten nicht oder nur teilweise gezahlt worden sind, ist der Antrag auf Erlass der Grundsteuer dieses Jahr besonders wichtig. Auch wenn noch nicht feststeht, ob der Mietausfall endgültig ist, sollte der Antrag zur Wahrung der Frist bis zum 31. März gestellt werden. Die Begründung des Antrags kann ggf. nachgeholt werden.

Bis zum 31. März 2021 können Eigentümer von bebauten Grundstücken bei ihrer Gemeinde den teilweisen Erlass der Grundsteuer wegen einer wesentlichen Minderung des Ertrags beantragen. In den Ländern Berlin, Hamburg und Bremen muss der Antrag bei dem Finanzamt gestellt werden. Seit 2008 gilt ein zweistufiges System: Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 Prozent ist die Grundsteuer gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG in Höhe von 25 Prozent und bei einer Ertragsminderung von 100 Prozent gemäß § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG in Höhe von 50 Prozent zu erlassen.

Zu vergleichen ist dabei der normale Rohertrag mit dem tatsächlich erzielten Rohertrag des vorangegangenen Jahres. Als normaler Rohertrag gilt gemäß § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Die Schätzung erfolgt entsprechend § 79 Abs. 2 BewG anhand der Miete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Bei der Jahresrohmiete handelt es sich um die vertragliche Miete zuzüglich der sog. kalten Betriebskosten. Unberücksichtigt bleiben Untermietzuschläge, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls. Erlasszeitraum ist das gesamte Kalenderjahr, für welches die Grundsteuer festgesetzt worden ist. Jedes Grundstück ist isoliert zu betrachten.

Leerstand
Üblicherweise handelte es sich um Fälle, in denen die Ertragsminderung auf einem Leerstand der Räume beruhte. Hierzu gibt es umfangreiche Rechtsprechung. Die Ertragsminderung ist nicht zu berücksichtigen, wenn diese durch den Eigentümer selbst verschuldet ist. Bei einem Leerstand muss der Eigentümer daher nachweisen, dass er sich intensiv um eine Vermietung bemüht hat und dass die verlangte Miete marktgerecht war. Standen die Räume leer, weil sie modernisiert oder saniert wurden, kommt ein Erlass der Grundsteuer nicht in Frage, weil die Räume nicht zur Vermietung zur Verfügung standen und derartige Bauarbeiten in den Risikobereich des Vermieters fallen. Dagegen ist eine Ertragsminderung auch zu berücksichtigen, wenn der Leerstand auf strukturellen Problemen der betreffenden Region beruhte. Bei Ferienimmobilien kommt es darauf an, ob die Zeiten des Leerstands länger waren als bisher in der Region üblich.

Mietausfall
Im Jahre 2020 war der übliche Rohertrag häufig nicht durch Leerstand, sondern durch Mietausfall begründet. Auch in solchen Fällen besteht ein Anspruch auf Erlass der Grundsteuer, wenn dadurch der übliche Rohertrag um mehr als 100 bzw. 50 Prozent gemindert ist. Bei Wohnungen dürften diese Voraussetzungen zwar kaum erfüllt sein, bei Gewerberäumen gibt es aber viele Fälle, in denen die Vermieter im Jahre 2020 aufgrund der Corona Pandemie weniger als 50 Prozent der erwarteten Miete erhalten haben. In den Grundsteuerrichtlinien heißt es hierzu in R 38 Abs. 4 Satz 3 GrStR wörtlich: „Bei vermieteten Wohnungen und Räumen hat er einen Mietausfall nicht zu vertreten, wenn er eine marktgerechte Miete vereinbart hatte, diese jedoch aus Gründen nicht erhalten konnte, auf die er keinen Einfluss hat, z. B. bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters.“ Soweit Mietausfälle durch die Corona Pandemie verursacht sind, handelt es sich sicherlich um Gründe, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Ein Grundsteuererlass dürfte allerdings ausscheiden, wenn der Vermieter dem Mieter die Miete erlassen hat, weil der Mietausfall vom Vermieter verursacht ist. Dasselbe dürfte wohl gelten, wenn der Vermieter die Miete gestundet hat.

In den übrigen Fällen stellt sich die Frage, ob der Anspruch auf Grundsteuererlass nur dann besteht, wenn der Mietausfall endgültig feststeht, weil entweder der Mieter zahlungsunfähig geworden ist oder ein Gericht entschieden hat, dass der Mieter weniger oder nichts zahlen muss. M.E. entsteht der Anspruch auf Stundung bereits dadurch, dass der tatsächliche Rohertrag im Jahr 2020 um mehr als 100 bzw. 50 Prozent unter dem üblichen und am Jahresanfang zu erwartenden Rohertrag zurückgeblieben ist. Soweit die betreffende Miete von den Mietern in späteren Jahren nachgezahlt wird, müsste der Bescheid über den Erlass geändert oder aufgehoben werden. Damit dies verfahrensrechtlich möglich ist, muss der Erlass vorläufig nach § 165 Abgabenordnung ergehen. Auf die ertragsteuerliche Frage, ob der Vermieter die Einkünfte aus der Vermietung durch eine Überschussrechnung oder durch Aufstellung einer Bilanz ermittelt, kann es im Rahmen der Grundsteuer nicht ankommen. Der Anspruch auf Erlass der Grundsteuer besteht m.E. auch dann, wenn der Vermieter in seiner Bilanz eine Forderung auf die Miete ausweist.

Jedenfalls sollte der Vermieter auch in den Fällen, in denen der Mietausfall noch nicht endgültig feststeht und der Mieter die Miete möglicherweise nachzahlt, einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer stellen. Denn wenn sich später herausstellt, dass der Mietausfall endgültig ist, kann der Antrag nicht mehr gestellt werden, weil die Frist am 31. März abgelaufen ist. Der Vermieter müsste einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand stellen (§ 110 Abgabenordnung) und vortragen, dass er ohne Verschulden gehindert war, den Antrag fristgerecht zu stellen. Ob das Finanzamt einem solchen Antrag stattgeben würde, ist aber äußerst fraglich, weil der Vermieter ja nicht gehindert war, den Antrag fristgerecht zu stellen, nur weil der Mietausfall noch nicht endgültig feststand.

Wenn das Finanzamt den Erlassantrag ablehnt, weil der Mietausfall noch nicht endgültig feststeht, sollte man Einspruch einlegen und den Fall offen halten, solange die Miete noch nicht eingegangen ist.

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Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

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