§ 250 BauGB-E: Auswirkungen des geplanten Baulandmobilisierungsgesetzes

Auf dieser Seite finden Sie:

1. Einen Überblick über die problematischsten Aspekte des Gesetzes
2. Den Wortlaut der geplanten Vorschrift
3. Was bei einer Umwandlung steuerlich zu beachten ist

Mit dem geplanten Baulandmobilisierungsgesetz ist die Große Koalition angetreten, um die Ausweisung von Bauland zu beschleunigen und somit möglichst schnell neuen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Tatsächlich handelt es sich beim aktuellen Gesetzentwurf jedoch um ein Regelwerk, welches den Neubau stärker blockiert als mobilisiert. Passagen wie das geplante Umwandlungsverbot im § 250 BauGB-E drohen zudem den Eigentumserwerb für Familien deutlich zu erschweren. Der IVD gibt einen Überblick über die problematischsten Aspekte des Gesetzes:

Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen

Mit der Einführung von § 250 BauGB-E soll die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten unter einen strengen Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Aus Sicht von IVD-Präsident Jürgen Michael Schick kommt dies einem faktischen Umwandlungsverbot gleich: „Durch ein solches Verbot wird Kleinanlegern und Selbstnutzern oftmals die einzige Möglichkeit genommen, außerhalb des teuren Neubaus Wohneigentum zu erwerben.“ Die Begründung der Bundesregierung für das Vorhaben, der Schutz von Mieterinteressen, hält Schick für nicht stichhaltig:

„Studien, etwa von der Empirica AG, zeigen, dass nur sehr wenige umgewandelte Wohnungen für die Selbstnutzung erworben werden.“ Laut dem Mantelgutachten zu den mietrechtlichen Verordnungen in Nordrhein-Westfalen wurden beispielsweise in Köln im Jahr 2018 rund 1.150 Bestandswohnungen umgewandelt. Von den umgewandelten Wohnungen wurde nur rund die Hälfte auch verkauft. Aufgrund langer Kündigungssperrfristen wurde wiederum nur ein Bruchteil dieser Wohnungen mit Selbstnutzerabsicht erworben. Die Fristen betragen außerhalb von Sanierungsgebieten bis zu zehn, in Gebieten mit Erhaltungssatzung bis zu zwölf Jahre. „Bei einer durchschnittlichen Mietdauer von acht Jahren ist der Schutz von Bestandsmietern auch ohne Umwandlungsverbot heute schon gegeben“, urteilt Schick.

Sektoraler Bebauungsplan

Mit dieser Maßnahme soll es Kommunen ermöglicht werden, einen Mindestanteil an geförderten Wohnungen bzw. sozialem Wohnungsbau vorzuschreiben. Dem Genehmigungsverfahren für neue Wohnungen würde ein zusätzliches Planungsverfahren vorgeschaltet, wodurch der Bauprozess insgesamt verlangsamt würde: „Damit wird Bauherren das bislang schnellste und effektivste Instrument zur Schaffung von neuem Wohnraum genommen“, sagt Schick. „Die langwierigen, bis zu zwölf Jahre andauernden Planungsverfahren sind der Hauptgrund dafür, dass der Wohnungsmarkt nicht schnell genug auf eine höhere Nachfrage reagieren kann.“ Dort, wo tatsächlich neuer Wohnraum benötigt wird, würde das Wohnungsangebot deutlich verknappt.

Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte

Die Kommunen sollen künftig ein neues Vorkaufsrecht für brach liegende oder weitgehend unbebaute Flächen ausüben können. Aus Sicht des IVD liegt hierin ein weiterer Fehlanreiz für die Gemeinden: „Diese Grundstücke dienen der langfristigen Baulandbevorratung, aber nicht der dringend benötigten Baulandmobilisierung.“ Zudem müssten die Flächen auch von finanzschwachen Kommunen teuer erworben werden. „Das Geld, welches für die Ausübung von Vorkaufsrechten aufgewendet wird, wäre besser in Investitionen in die städtische Infrastruktur angelegt. Stattdessen wird vielerorts parallel über eine Erhöhung kommunaler Steuern und Gebühren nachgedacht. Beides passt nicht zusammen.“

Ermöglichung eines Baugebots

Eine ähnliche Stoßrichtung verfolgt der Gesetzgeber mit der Erweiterung von Möglichkeiten für ein Baugebot seitens der Kommunen. Auch ein solches Gebot würde in erstere Linie das Investitionsklima verschlechtern und nicht, wie beabsichtigt,  mehr Bauland mobilisieren. Statt Spekulationen mit Bauland zu unterbinden, würde die Maßnahme vor allem private Eigentümer treffen, sagt Schick: „Gründe der Nichtbebauung sind meist, dass Familien ihre unbebauten Grundstücke zur Selbstnutzung bevorraten, Rechtstreitigkeiten vorliegen oder finanzielle Mittel einfach nicht aufgebracht werden können.“

Verdichtung der Innenstädte

Viele der Maßnahmen des neuen Baugesetzbuches haben nach wie vor die weitere Verdichtung der Innenstädte zum Ziel, ohne die seit der Corona-Pandemie veränderten Rahmenbedingungen zu beachten. „Der Trend der Dezentralisierung des Wohnens, des Arbeitens, der Nahversorgung sollte berücksichtigt werden. Zumal er dem politischen Willen, gleichwertige Lebensverhältnisse zwischen Stadt und Land zu schaffen, stark entgegenkommt“, ist Schick überzeugt.

Statt überbordender Regulierung befürwortet der IVD bauinvestive Mittel, die in der Pandemie gleichzeitig der Konjunkturförderung dienen: „Durch neue Anreize für Wohnungsbau, wo er tatsächlich gebraucht wird, statt einer Förderung nach dem Gießkannenprinzip, wäre Wohnungssuchenden am Ende mehr geholfen. Womöglich wäre es besser, keine Novelle zu erlassen, als eine, die schon bei ihrer Einführung schwere Mängel aufweist“, sagt Schick.

(1) Sofern Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vorliegen und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind, bedarf bei bereits bestehenden Wohngebäuden die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes der Genehmigung. Die Landesregierungen werden ermächtigt, die Gebiete nach Satz 1 durch Rechtsverordnung zu bestimmen, die spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten muss.

(2) Zuständig für die Genehmigung ist die von der Landesregierung bestimmte Stelle. § 173 Absatz 3 gilt entsprechend.

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn

1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
2. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,
4. auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begrün-dung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder
5. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

In der Genehmigung kann bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung entsprechend Satz 1 Nummer 1 bis 3 bedarf. Diese Genehmigungspflicht ist in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch einzutragen; die Eintragung erfolgt auf Ersuchen der nach Absatz 2 Satz 1 zuständigen Stelle. Die Genehmigungspflicht erlischt mit Außerkrafttreten der Verordnung nach Absatz 1 Satz 2.

(4) Unter der Voraussetzung von Absatz 3 Satz 1 kann die Genehmigung mit einer Auflage erteilt werden.

(5) Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung nach Absatz 1 Satz 2 liegt, darf das Grundbuchamt die Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung nachgewiesen ist. Mit der Eintragung gilt die Genehmigung als erteilt.

(6) Der Genehmigung nach Absatz 1 Satz 1 bedarf ferner

1. die Begründung der in den §§ 30 und 31 des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Rechte,
2. die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetz-buchs an Grundstücken mit Wohngebäuden, wenn zugleich nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, sowie
3. bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden eine im Grundbuch als Belastung einzutragende Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zu-gewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist.

Die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 gelten sinngemäß.

(7) Diese Vorschrift geht im räumlichen Anwendungsbereich von Rechtsverordnungen nach Absatz 1 Satz 2 den Rechtsverordnungen nach § 172 Absatz 1 Satz 4 vor.

Die Bundesregierung plant, die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen, wenn das Gebäude in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Hierzu soll ein § 250 BauGB in das Baugesetzbuch eingefügt werden. Viele Vermieter prüfen deshalb, ob sie das Haus noch vorher aufteilen sollten und fragen sich, welche steuerlichen Konsequenzen sich daraus ergeben können.

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Wer beabsichtig, sein Haus – etwa im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge - zu verschenken, sollte dies unbedingt vor der Aufteilung tun. Wird die Immobilie erst nach der Aufteilung vererbt oder verschenkt, ergibt sich eine sehr viel höhere Steuerlast. Dies beruht darauf, dass in der Erbschaft- und Schenkungsteuer Eigentumswohnungen mit dem Vergleichswert bewertet werden, Mehrfamilienhäuser aber mit dem Ertragswert. Der Vergleichswert der Eigentumswohnungen ergibt sich aus dem Kaufpreis, der bei einem Verkauf erzielt werden könnte, während der Ertragswert aus den erzielbaren Mieten errechnet wird. Da in angespannten Wohnlagen die erzielbaren Kaufpreise höher sind als die erzielbaren Mieten, sind die Werte der Eigentumswohnungen entsprechend höher als die des ungeteilten Mehrfamilienhauses.

Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns

„Spekulationsgewinn“
Wird eine der Eigentumswohnungen nach der Aufteilung verkauft, kommt es für die Berechnung der sog. Spekulationsfrist des § 23 EStG nicht auf das Datum der Aufteilung an, sondern auf den Zeitpunkt der Anschaffung des Mehrfamilienhauses. Insofern hat die Aufteilung also keinerlei nachteilige Folgen.

Gewerblicher Grundstückshandel
Werden nach der Aufteilung mehrere Wohnungen verkauft, kann jedoch ein sog. gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. In diesem Fall ist der Veräußerungsgewinn unabhängig von dem Vorliegen eines Spekulationsgeschäfts steuerpflichtig. Nach der sog. Drei-Objekt-Regel liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekt verkauft werden, die der Verkäufer weniger als 10 Jahre in seinem Eigentum hatte oder die er innerhalb dieser Zeit verschönert oder modernisiert hat. Hat der Verkäufer keinen Bezug zur Immobilienbranche, verkürzt sich dieser Zeitraum auf fünf Jahre. Dabei gilt jede Eigentumswohnung als selbständiges Objekt, auch wenn sämtliche Wohnungen an einen einzigen Erwerber verkauft werden. Die bloße Aufteilung in Eigentumswohnungen setzt dagegen die erforderliche Besitzdauer nicht erneut in Lauf. Wer sein Mehrfamilienhaus vor mehr als 10 Jahren angeschafft hat und in den letzten 10 Jahren keine verkaufsfördernden Maßnahmen durchgeführt hat, kann also auch mehr als drei Wohnungen verkaufen, ohne dadurch einen gewerblichen Grundstückshandel auszulösen. Hat der Eigentümer keinen beruflichen Bezug zur Immobilienbranche gilt insofern eine Frist von nur fünf Jahren. Welche Modernisierungsmaßnahmen und Verschönerungen schädlich sind, ist leider nicht genau definiert. Als Faustformel könnte man sagen, dass alle Maßnahmen schädlich sind, zu denen der Vermieter mietrechtlich nicht gezwungen ist und die den Verkauf fördern.

Grundsteuer
Wird ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, so wird nicht einfach der für das Grundstück festgesetzte Einheitswert aufgeteilt und den einzelnen Wohnungen anteilig zugerechnet. Da durch die Aufteilung in Eigentumswohnungen neue Grundstücke entstehen, wird vielmehr für jede einzelne Wohnung ein neuer Einheitswert festgestellt und ein eigener Grundsteuerbescheid erlassen. Die auf die einzelne Wohnung entfallende Grundsteuer wird dadurch in der Praxis oft höher als bisher. Dies hat allerdings keine rechtlichen Gründe, weil sich die Grundsteuer für Eigentumswohnungen in der gleichen Weise errechnet wie für Mehrfamilienhäuser. In der Praxis holt die Finanzverwaltung jedoch in diesem Zusammenhang oft eine Anhebung der Einheitswerte nach, die sie in der Vergangenheit unterlassen hat.

Auch die erhöhte Grundsteuer kann als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn die Umlage der Grundsteuer vertraglich vereinbart ist. Allerdings ist zu bedenken, dass das Finanzamt eine Weile braucht, um die neuen Einheitswerte und Grundsteuern festzusetzen. Bis zum Ergehen der neuen Grundsteuerbescheide sollte man daher in den Betriebskostenabrechnungen einen Vorbehalt aufnehmen, dass man sich die Nachforderung der Grundsteuer vorbehält. In diesem Fall kann man die Grundsteuer von den Mietern nach Erhalt des neuen Grundsteuerbescheides innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB von drei Jahren nachfordern (vgl. BGH, Urt. vom 12. Dezember 2012 - VIII ZR 264/12)

Grunderwerbsteuer
Die Aufteilung des Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen löst keine Grunderwerbsteuer aus, weil dadurch kein Rechtsträgerwechsel stattfindet. Auch bei einer späteren Veräußerung der einzelnen Eigentumswohnungen ergeben sich keine Nachteile gegenüber einer Veräußerung des Grundstücks als Einheit. Denn Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist immer der Kaufpreis, den der Erwerber zahlt.

Grunderwerbsteuer kann sich aber ergeben, wenn das Haus im Miteigentum mehrerer Eigentümer steht und diese die Aufteilung zum Anlass nehmen, sich auseinanderzusetzen (Realteilung). In diesem Fall liegt eigentlich ein Tausch vor, der nach § 1 Abs. 1 i. V. mit § 5 GrEStG zwei selbständige Erwerbsvorgänge beinhaltet. Denn durch die Aufteilung entstehen zunächst Eigentumswohnungen, die jeweils im Miteigentum der Miteigentümer stehen. Der Vorgang ist jedoch gemäß § 7 Abs. 1 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit soweit der einzelne Erwerber eine Eigentumswohnung erhält, die dem Wert seiner bisherigen Beteiligung entspricht (vgl. Boruttau, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, § 7 GrEStG Rz 11). Maßgebend ist dabei der Wert der Teilgrundstücke und nicht die Größe der der Grundstücksfläche.

19. Januar 2021