Immobilienverband

Berücksichtigung der Instandhaltungsrückstellung bei der Grunderwerbsteuer

BFH, Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.

Bisher gingen wir alle davon aus, dass die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums, um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu kürzen ist. Denn den Kaufpreis wird nicht nur für das anteilige Grundstück, sondern auch für die anteilige Instandhaltungsrücklage gezahlt. Da es sich dabei nicht um ein Grundstück, sondern um eine geldwerte Vermögensposition handelt, unterlag nach bisheriger Auffassung der für die Instandhaltungsrücklage gezahlte Kaufpreis nicht der Grunderwerbsteuer (vgl. BFH Urteil vom 09.10.1991 - II R 20/89). Dieser Teil wurde mit dem Nominalwert des Anteils an der Instandhaltungsrücklage bemessen. Nur beim Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung sollte dies anders sein und das Meistgebot nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage gemindert werden. (BFH, Urt. vom Az. (BFH Urteil vom 02.03.2016 - II R 27/14).

Nunmehr hat der BFH jedoch mit Urteil vom 16. September 2020, (Az. II R 49/17) entschieden, dass der Kaufpreis nicht um den Wert der Instandhaltungsrücklage gemindert werden dürfe. Denn hinsichtlich des Anteils an der Instandhaltungsrücklage finde beim Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums kein Rechtsträgerwechsel statt, weil Inhaber der Instandhaltungsrücklage nicht der einzelne Wohnungseigentümer, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung sei gem. § 10 Abs. 7 Satz 1 WEG (alter Fassung) Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Diese Beurteilung beruht auf einer spezifisch grunderwerbsteuerlichen Betrachtung und dürfte sich m.E. deshalb durch die Neufassung des WEG zum 1.12.2020 nicht ändern. Hinsichtlich des Kaufpreises für die Einbauküche und für Inventar bleibt es jedoch dabei, dass der dafür gezahlte Kaufpreis die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mindert.

 

[Fachbeitrag Makler]

VRFG a.D. Hans-Joachim Beck

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