Immobilienverband

Empfehlung des IVD im Umgang mit dem Coronavirus

Aktuelle Regelungen zu den Corona-Eindämmungsmaßnahmen

Bund und Länder haben sich am 22. März 2021 auf neue gemeinsame Leitlinien verständigt, wobei der Plan der so genannten Ruhetage in der Zwischenzeit wieder zurückgenommen wurde. Für die konkrete Umsetzung dieser Regelungen sind die einzelnen Bundesländer verantwortlich. Bitte beachten Sie tagesaktuell die regionalen Besonderheiten im Umgang mit den Infektionsschutzmaßnahmen gegen die Ausbreitung des Coronavirus. Diese richten sich nach den Rechtsverordnungen der Bundesländer anhand des aktuellen regionalen Infektionsgeschehens.

Wir haben hier für Sie eine Übersicht über die aktuellen Allgemeinverfügungen und Rechtsverordnungen der Bundesländer erstellt.

Auf dieser Seite finden Sie auch Antworten auf die häufigsten Fragen, die uns derzeit erreichen. In Zusammenhang mit den Maßnahmen zu Einschränkungen und Lockerungen zur Eindämmung der Corona-Pandemie häufen sich Anfragen von Eigentümern, Verwaltern und Maklern unter anderem zur Durchführung von Wohnungsbesichtigungen und Handwerkerterminen sowie der Durchführung von Eigentümerversammlungen und Notarterminen. Dieser Fragenkatalog wird fortlaufend aktualisiert.

Zudem haben wir für Sie Merkblätter, Musterschreiben an Ihre Mieter, Handlungsempfehlungen und viele nützliche Links sowie eine Übersicht unseres aktuellen Webinarkalenders zusammengestellt.

RAin Annett Engel-Lindner

Rechtsberaterin
Referat Immobilienverwalter

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: info@ivd.net
Foto von Dr. Christian Osthus

Dr. Christian Osthus

Stv. Bundesgeschäftsführer, Justitiar

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: info@ivd.net

Mietvertrag, Besichtigungen

Beginnt der neue Mietvertrag trotz der Corona-Pandemie zum vereinbarten Termin?

Ja, der Mietvertrag beginnt auch in der aktuellen Situation wie vertraglich festgelegt. Eventuell verzögert sich der Mietbeginn aber, da aktuelle Mieterinnen und Mieter aufgrund der Corona-Krise nicht wie geplant ausziehen können. Mieter sind zur Mietzahlung erst ab dem Tag verpflichtet, an dem die Wohnung tatsächlich bezogen wird. Es ist daher ratsam, dass sich Vermieter und zukünftiger Mieter in Verbindung zu setzen und abzustimmen, ob alles wie geplant ablaufen kann.

Ist eine Mietminderung rechtmäßig, wenn kein Handwerker kommt?

Nach Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache – Haus oder Wohnung – deren „vertragsgemäßen Gebrauch“ erheblich einschränkt, und zwar solange wie diese Einschränkung besteht. Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht.  Da es aber kein generelles Berufsverbot für Handwerker während der Pandemie gilt, können Handwerkertermine grundsätzlich stattfinden. Bei Reparaturen muss der Mieter coronabedingt den Zugang zur Wohnung nur gewähren, wenn diese dringend notwendig sind, zum Beispiel beim Rohrbruch. Wie die Gerichte das Risiko des Mietmangels auf Vermieter und Mieter in diesem Fall verlagern werden, ist bisher nicht absehbar.

Dürfen Besichtigungen noch stattfinden, u.a. in Wohnungen, die noch bewohnt sind?

Wohnungsbesichtigungen sind möglich, solange die allgemeinen Hygieneregeln eingehalten werden (AHAL, ggfls. Anwesenheitsdokumentation) und ggfls. geltende Bewegungsbeschränkungen. Bei der Besichtigung handelt es sich nicht um eine private Zusammenkunft, welche der Staat möglichst unterbinden möchte. Daher gilt auch die Zweihaushalts- bzw.- Zweipersonenregelung nicht. Vielmehr handelt es sich aus Sicht des Makler/Verwalter/Vermieter um die Aufrechterhaltung seiner beruflichen Tätigkeit und aus Sicht des Interessenten um eine notwendige Versorgungsleistung, die in der Regel wie der Einkauf von Lebensmitteln nicht aufgeschoben werden kann. Ist die Wohnung noch vermietet und bewohnt, könnte der Mieter den Zutritt verweigern, wenn er zu einer Risikogruppe gehört und kein ausreichender Schutz vor einer Ansteckung gewährleistet ist. Hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Im Übrigen ist der Mieter aus dem Mietvertrag verpflichtet, Besichtigungen unter Wahrung seiner Interessen zu dulden bzw. daran mitzuwirken, dass welche stattfinden können.

Wie kann man die Anzahl der Wohnungsbesichtigungen reduzieren?

Der Makler oder der Verwalter kann die Wohnung von innen filmen und den Film dem Wohnungsinteressenten vorführen oder zur Verfügung stellen. Dies dürfte allerdings nicht als Besichtigung im Rechtssinne angesehen werden, so dass der Mietvertrag einem Widerrufsrisiko ausgesetzt ist. Durch eine solche virtuelle Besichtigungsoption würde sich aber mit hoher Wahrscheinlichkeit die Zahl derjenigen reduzieren, die die Wohnung in natura besichtigen wollen.

Dürfen Handwerker die Wohnung betreten?

Berufliche Tätigkeit ist auch im Fall der Ausgangsbeschränkung erlaubt. Wenn zu Hause ein Notfall vorliegt, z. B. ein Wasserschaden, Heizungsausfall, defektes WC, dann darf ein Handwerker kommen. Alle Arbeiten, die nicht notwendig sind, sollten allerdings auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Wo möglich, ist ein Mindestabstand von 1,5 m und die allgemeinen Hygieneregeln im Umgang mit dem Corona-Virus einzuhalten.

Eigentümerversammlungen

Da sich die nachstehenden Voraussetzungen und Informationen tagesaktuell ändern können, beachten Sie bitte die regionalen Besonderheiten, insbesondere auch die allgemeinen Kontakt- und Ausgangsbeschränkungen.

 

In Zusammenhang mit den aktuellen Verschärfung der Regelungen im Umgang mit dem Corona-Virus häufen sich einerseits Anfragen von Eigentümern, die die Einberufung von Eigentümerversammlungen auch unter Einsatz von Online Lösungen und mittels Vollmachten fordern, andererseits sprechen sich besorgte Eigentümer gegen die Einberufung von Eigentümerversammlungen aus.

Die Voraussetzungen für die Durchführung von Versammlungen sind in den jeweiligen Bundesländern in sehr unterschiedlicher Ausprägung vorhanden.

Da sich diese tagesaktuell ändern können, beachten Sie bitte die regionalen Besonderheiten zur zulässigen Personenanzahl, Maskenpflicht, Bewegungsbeschränkungen und ggf. der Vorlage eines Hygienekonzeptes.

Die Rechtsverordnungen der Bundesländer finden Sie hier.Soweit gesetzlich zulässig, können Versammlungen durchgeführt werden. Schauen Sie zu den Einzelheiten gern in unsere Empfehlungen des IVD für WEG-Verwalter.

Öffentliche oder private Veranstaltungen?

Bei Eigentümerversammlungen handelt es sich um öffentliche Veranstaltungen im Sinne der Rechtsverordnungen über infektionsschützende Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Coronavirus (Corona-Verordnung) der Bundesländer. Der Begriff der Nichtöffentlichkeit im Sinne des WEG ist davon zu unterscheiden. Teilweise verwenden die gesetzlichen Regelungen lediglich die Terminologie der „privaten Veranstaltungen und Zusammenkünfte“. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die veranstaltungsbezogenen Regelungen im Übrigen für öffentliche Veranstaltungen gelten.

Sind anstehende Eigentümerversammlungen abzuhalten?

Grundsätzlich ja. Im Zusammenhang mit den sich ändernden Verschärfungen oder Lockerungen der Regelungen im Umgang mit dem Corona-Virus lässt sich dies nur mit Blick auf die länderbezogenen Rechtsverordnungen konkret beantworten. Soweit möglich, können Versammlungen grundsätzlich durchgeführt werden. Ist die Durchführung einer Veranstaltung hingegen untersagt, darf diese nicht stattfinden, auch wenn bereits eine Einberufung erfolgt ist.

Welche Einschränkung gibt es tatsächlich?

Die meisten Rechtsverordnungen der Bundesländer enthalten Angaben zu Personenobergrenzen bei Veranstaltungen im Freien und in geschlossenen Räumen. Zugleich werden grundsätzliche Pflichten, Schutz- und Hygieneregeln aufgestellt, die in den jeweiligen Bundesländern unterschiedlich ausgestaltet sein können (z.B. Abstandsgebote, Mund-Nasenschutz, Kontaktbeschränkungen, Erstellung von Hygieneplänen, Anwesenheitslisten).

Können Eigentümerversammlungen mit entsprechender Begründung abgesagt oder verschoben werden?

Ja, soweit die Durchführung von Veranstaltungen per Gesetz/ Rechtsverordnung untersagt bzw. personell eingegrenzt wird. Grundsätzlich muss jedem Eigentümer die Möglichkeit gegeben werden, an einer Präsenzsitzung teilzunehmen. Die Begründung für eine Absage oder Verschiebung ergibt sich aus den Regelungen der Rechtsverordnung selbst- ggf. Untersagungsanordnung. Es genügt jedoch nicht, wenn einzelne Eigentümer ihre Teilnahme vorab u.a. wegen der allgemeinen Gefährdungslage, aus gesundheitlichen Gründen oder anderen persönlichen Gründen ablehnen. Die Versammlung muss dann trotzdem durchgeführt werden, sofern kein Verbot vorliegt.

Können Eigentümerversammlungen mit dem Angebot der Vollmachtserteilung durchgeführt werden?

Dies kann gegenüber den Eigentümern nur optional vorgeschlagen werden, eine Verpflichtung der Eigentümer hierzu besteht nicht. Jedem Eigentümer muss die Option der physischen Teilnahme an der Versammlung offengehalten werden. Es bietet sich in diesem Zusammenhang an, vorab die Vertretungsbereitschaft der Eigentümer abzufragen, um entsprechende Raumplanungen vornehmen zu können. Erscheint ein Eigentümer dennoch zur Versammlung, kann er von der Teilnahme und Stimmrechtsausübung vor Ort auch Gebrauch machen, dies darf nicht verwehrt werden.

Wie sieht es aus, wenn ein Eigentümer nach Versendung der Einladung zur Präsenzsitzung die Durchführung einer digitalen Versammlung wünscht/verlangt?

Die Durchführung einer reinen Online-Versammlung kann derzeit nur einvernehmlich unter den Eigentümern beschlossen oder durch Vereinbarung aller Eigentümer bestimmt werden. Einen Anspruch auf eine solche Beschlussfassung/ Einigung gibt es nicht (häufig sind die technischen Voraussetzungen bei einigen Eigentümern auch nicht gegeben). Die Online-Teilnahme an einer Präsenzveranstaltung ist seit dem 01.12.2020 (Inkrafttreten des neuen WEG) möglich, sofern sich die Gemeinschaft der Eigentümer mit einfachem Mehrheitsbeschluss darauf verständigt.

Ist die Abhaltung einer digitalen ETV anzubieten?

Unter den vorstehenden Voraussetzungen kann entweder eine reine Online-Versammlung (bei Vereinbarung aller Eigentümer) oder seit dem 01.12.2020 eine Online-Teilnahme an einer Präsenzveranstaltung angeboten werden. Es empfiehlt sich, die Eigentümer im Vorfeld der Einberufung auf die Möglichkeit einer Online-Teilnahme hinzuweisen und eine entsprechende Beschlussfassung vorzubereiten (§ 23 a WEModG). Die Eigentümer können zu einer Online-Teilnahme jedoch nicht verpflichtet werden.

Notartermine

Dürfen Notartermine sattfinden?

Ja, Notariate sind geöffnet. Kaufverträge können weiterhin beurkundet werden.

 

Wie kann man Notartermine risikoärmer gestalten?

Üblich ist es, dass die Parteien des Kaufvertrages sich mit einem größeren Abstand hinsetzen. Man kann aber auch die Anzahl der teilnehmenden Personen vermindern. Beispielsweise könnte der Verkäufer den Käufer bevollmächtigen, ihn zu vertreten. Der Verkäufer könnte dann eine beglaubigte Vollmacht nachreichen. Oder der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer.

Informations-Meldepflichten

 

Besteht für den Eigentümer einer vermieteten Immobilie (Mehrfamilienhaus) eine (Fürsorge-) Pflicht bei einem Corona Verdachtsfall oder einer Quarantäne eines Bewohners die anderen Hausbewohner zu informieren? Welche Pflichten hat ein WEG-Verwalter in solchen Fällen?

Den Verwalter treffen hier keine originären Pflichten. Meldepflichten obliegen derzeit nur Ärzten, Angehörigen eines Heil- und Pflegeberufes, Leiter von Einrichtungen. Die Anordnung der Quarantäne erfolgt durch Behörde/ ggf. Polizei und diese sind auch für die weiteren Maßnahmen zuständig (Coronavirus-Meldeverordnung vom 30.01.20202)

Arbeitsverhältnis

 

Darf ein Arbeitnehmer der Arbeit fernbleiben, weil er Angst vor Ansteckung hat?

Grundsätzlich darf ein Arbeitnehmer die Arbeit nicht verweigern, weil die Ansteckungsgefahr bei der Arbeit oder auf dem Weg dorthin erhöht sein könnte. Der Arbeitgeber sollte Sorge dafür tragen, dass alle erforderlichen Schutzmaßnahmen (Bekleidung, Handschuhe, Desinfektionsmittel, Waschmöglichkeiten, ggf. Mundschutz), Mindestabstand 1,5 m bei Kontakt mit anderen Personen eingehalten werden können. Im Einzelfall kann der Arbeitgeber aber bei einer konkreten Gefährdung aufgrund seiner Fürsorgepflicht verpflichtet sein, den Arbeitnehmer von der Arbeit freizustellen oder Arbeit im Homeoffice zu erlauben, wenn diese Möglichkeit besteht.

Wie reagiere ich bei einem Verdachtsfall im Unternehmen oder bei infizierten Mitarbeitern?

Arbeitgeber müssen die notwendigen Schutzmaßnahmen für ihre Mitarbeiter (Arbeitsumfeld, SARS-CoV2-Arbeitsschutzstandard, Hygienekonzepte, Vermeidung von Kontakten, Homeoffice) treffen. Bestand Kontakt mit einer Person, bei der das Coronavirus nachgewiesen wurde, sollte unverzüglich und unabhängig von Symptomen eine Testung durch einen Arzt angefragt werden. Derzeit wird davon ausgegangen, dass es nach einer Ansteckung bis zu 14 Tage dauern kann, bis Krankheitszeichen auftreten.

Bitte beachten Sie auch die regionalen Rechtsverordnungen zu den nationalen und internationalen Reisebeschränkungen.

Öffnung von Ladenlokalen von Maklern und Verwaltern

 

Darf ich mein Ladenlokal öffnen?

Der aktuelle Lockdown dauert bis voraussichtlich 18. April 2021 an. Während das Gastgewerbe und der Einzelhandel ihre Betriebe für den Publikumsverehr weitgehend schließen müssen, können Makler- und Verwaltungsunternehmen in den meisten Bundesländern weiterhin öffnen und Kunden empfangen. Zwar sind diese Unternehmen in den maßgeblichen Rechtsverordnungen namentlich nicht benannt. Dadurch, dass in den Rechtsverordnungen meist nur diejenigen Dienstleistungen aufgeführt werden, die nicht öffnen dürfen, ist im Umkehrschluss davon auszugehen, dass Makler und Verwalter von den Schließungen nicht betroffen sind. Bevor das Ladenlokal geöffnet wird, sollte sich jeder Gewerbetreibende noch einmal in der für sein Bundesland maßgeblichen Rechtsverordnung vergewissern. Außerhalb der genannten Ruhetage bleiben Besichtigungen weiterhin möglich, wenn diese aus der Perspektive des Interessenten eine gewisse Dringlichkeit aufweisen. Wohnungsabnahmen und -übergaben sind grundsätzlich immer möglich, alles natürlich mit Abstand.