WEG-Reform

Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters

Die Wohnungseigentümer können bei Abschluss des Verwaltervertrages definieren, in welchem Bereich und Umfang der Verwalter unabhängig von Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft agieren kann. Das kann beispielsweise die Erledigung auch von größeren Reparaturen mit einem vorab definierten Kostenrahmen umfassen. Im Übrigen kann der Verwalter, wie bisher, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung treffen, insbesondere die Umsetzung von Beschlüssen und die Einberufung einer Eigentümerversammlung. Auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen, die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen und die Durchführung kleinerer Reparaturmaßnahmen, wie der Austausch von Leuchtelementen, Instandsetzung des Fensterglases oder die Zahlungsanweisung von Forderungen in gewissem Umfang, können je nach den Umständen des Einzelfalls unter die Autonomie des Verwalters fallen. Führen allerdings bestimmte Maßnahmen für einen Eigentümer zu erheblichen Verpflichtungen, muss die Gemeinschaft darüber einen Beschluss fassen. Auch Entscheidungen über kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen oder Darlehensverbindlichkeiten können nur in einem Gemeinschaftsbeschluss getroffen werden.

Zertifizierung des Verwalters

Jeder Verwalter muss nach einer Übergangszeit bis zum 01.12.2022 einen Zertifikatsnachweis auf Verlangen der Wohnungseigentümer vorlegen können. Damit können die Eigentümer sicherstellen, dass der Verwalter über alle für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt und diese Eignung in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer unter Beweis gestellt hat. Ein Verwalter, der am 01.12.2020 bereits bestellt ist, gilt bis zum 01.06.2024 gegenüber dieser Gemeinschaft als zertifizierter Verwalter.

Beschlussfassung über bauliche Veränderungen

Eigentümer und Verwalter haben es leichter, Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen, insbesondere bei Maßnahmen der Barrierefreiheit, Elektromobilität, dem Einbruchsschutz und der Nutzung moderner Telekommunikationsnetze, herbeizuführen. Beschlussfassungen über bauliche Maßnahmen können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Der Verwalter wird damit von der schwierigen Entscheidung darüber entbunden, ob und in welchem Umfang andere Eigentümer beeinträchtigt sind.

Eigentümerversammlungen

Die Durchführung von Eigentümerversammlungen ist deutlich erleichtert worden. Eigentümerversammlungen sind unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer stets beschlussfähig. Die Einladung kann auf elektronischem Wege erfolgen. Überdies können Eigentümer mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen, was die Teilnahme auch abwesender Eigentümer erleichtert.
Dies sind nur ein paar Aspekte aus der umfangreichen Novellierung des Gesetzes. Es bestehen weitergehende grundlegende Änderungen. Für Eigentümer und Verwalter besteht nunmehr erheblicher Schulungsbedarf.

Die Durchführung von Eigentümerversammlungen ist deutlich erleichtert worden. Eigentümerversammlungen sind unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer stets beschlussfähig. Die Einladung kann auf elektronischem Wege erfolgen. Überdies können Eigentümer mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen, was die Teilnahme auch abwesender Eigentümer erleichtert.

Dies sind nur ein paar Aspekte aus der umfangreichen Novellierung des Gesetzes. Es bestehen weitergehende grundlegende Änderungen. Für Eigentümer und Verwalter besteht nunmehr erheblicher Schulungsbedarf.

Am 27. August 2019 hat die Bund-Länder-Arbeitsgruppe, geleitet vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und der Bayrischen Staatskanzlei für Justiz, nach umfangreichen Beratungen nunmehr einen Abschlussbericht zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vorgestellt. Auf dieser Grundlage soll bis Jahresende ein Gesetzentwurf erarbeitet werden. Der IVD setzt sich schon lange für eine umfassende Reform des WEG-Rechts ein, um den steigenden Anforderungen und Bedürfnissen der Wohnungseigentümer im Hinblick auf die demografische Entwicklung und die Vielzahl neuer gesetzlicher Regelungen gerecht zu werden. Wir begrüßen die Ergebnisse der Bund-Länder-Arbeitsgruppe sehr, die im Wesentlichen die langjährigen Forderungen des IVD widerspiegeln.

Der IVD hat sich mit Stellungnahmen zu zwei Diskussionsentwürfen der beteiligten Ministerien und zuletzt auf einer Fachtagung im Oktober 2018 an der Prüfung des Reformbedarfs beteiligt und Vorschläge entwickelt.

Erfreulicherweise finden sich diese im Wesentlichen auch im Abschlussbericht wieder. In den folgenden Punkten können wir die wichtigsten Erfolge unseres Engagements verzeichnen:

1. 1. Verwalter sollen künftig auch ohne Beschlussfassung der Eigentümer über das Hausgeldinkasso und sonstige Maßnahmen, welche die Durchführung einer Eigentümerversammlung nicht erfordert, selbsttätig entscheiden können. Dies stärkt zum einen die Liquiditätslage der Gemeinschaft und erleichtert zum anderen die Entscheidungswege der tagtäglich anfallenden laufenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten.
   2. Die Abstimmung der Eigentümergemeinschaft über bauliche Veränderungen, wie insbesondere die Herstellung von Barrierefreiheit, die Einrichtung von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge und Maßnahmen des Einbruchschutzes, soll deutlich erleichtert werden. Dazu sollen die erforderlichen Beschlussmehrheiten für bauliche Veränderungen und die damit verbundenen Kosten abgesenkt werden.
   3. Auch soll das Beschlussfähigkeitsquorum (Hälfte der Miteigentumsanteile muss vertreten sein) bei Eigentümerversammlungen aufgehoben werden.
   4. Einer weiteren Forderung des IVD wurde nachgegangen, wonach die Anzahl der Verwaltungsbeiräte künftig durch Beschluss bestimmt werden können.
   5. Das Miet- und WEG-Recht sollen harmonisiert werden. Insbesondere soll bei baulichen Maßnahmen zur Barrierefreiheit, für Lademöglichkeiten bei Elektrofahrzeugen und Einbruchsschutz sowie für Betriebskosten- und Jahresabrechnungen ein gesetzliches Duldungsrecht der Gemeinschaft geschaffen werden. Dies schafft Rechtssicherheit für Eigentümer, Mieter und Vermieter.
   6. Der Verwalter soll gesetzlich verpflichtet werden, offene Fremdgeldkonten zu führen und eingenommene Gelder vom eigenen Vermögen klar zu trennen.
   7. Da die Reformvorschläge insgesamt eine deutliche Kompetenzerweiterung des Verwalters nach sich ziehen werden, wird nun erneut über die Einführung eines Sach- und Fachkundenachweis diskutiert. Dies begrüßen wir ganz besonders. Die gesetzlich geregelte Qualifizierung und Zertifizierung der Immobilienberufe ist ein zentrales Anliegen unseres Verbandes.

Der Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe sieht darüber hinaus noch eine Vielzahl weiterer Änderungsvorschläge vor, die geeignet sind, Wohnungseigentümergemeinschaften flexibler, zeitgemäß und effektiver zu machen:

• Die Rechtsgrundlagen werden eindeutiger und damit sicherer. Dies begrüßen wir ausdrücklich. So soll die Einberufungsfrist für Versammlungen auf vier Wochen verlängert werden. Es ist beabsichtigt, eine Eintragungspflicht für vereinbarungsändernde Beschlüsse im Grundbuch zu schaffen.
• Die Ein-Mann-Gemeinschaft soll gesetzlich fixiert werden.
• Bei Präsenzterminen der Eigentümerversammlung soll auch eine Online-Teilnahme zulässig werden. Umlaufbeschlüsse sollen in elektronischer Form erfolgen können. Die eigenhändige Unterschrift ist dann nicht mehr erforderlich.
• Freiflächen sollen sondereigentumsfähig sein. Stellplätze sollen als abgeschlossene Räume gelten. Gartenanteile und Terrassen, die zu einer Sonder- oder Teileigentumseinheit gehören, sollen Sondereigentum darstellen können. Für die Reform der Beschlusskassationsklagen sollen Leitlinien erlassen werden.
• Zudem wird empfohlen, § 49 Abs. 2 WEG zu streichen, der die Auferlegung der Prozesskosten auf den Verwalter bei grobem Verschulden vorsieht.
• Die im Abschlussbericht getroffenen Entscheidungsergebnisse gehen leider nicht so weit, wie wir es uns gewünscht hätten. Gerade im Interesse einer möglichst effizienten und reibungsfreien Verwaltung der Gemeinschaft sehen wir Nachbesserungsbedarf insbesondere bei der Absenkung des Einstimmigkeitsquorums bei Umlaufbeschlüssen, der Aufhebung der Einzelfallregelung für eine abweichende Kostenverteilung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie der Einführung einer außergerichtlichen Streitbeilegung und Normierung und Regelung von Mehrhausanlagen.

Insgesamt gesehen begrüßt der IVD die Ergebnisse und Vorschläge der Bund- Länder-Arbeitsgruppe Sobald der Referentenentwurf vorliegt, werden wir auch hierzu umfangreich Stellung nehmen und darüber berichten.

HERAUSFORDERUNGEN FÜR EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT

Das Wohnungseigentumsgesetz, welches im Jahr 1951 geschaffen und zuletzt im Jahre 2007 novelliert wurde, hat zunächst mit der Novellierung festgelegt, dass die WEG im juristischen Sinne rechtsfähig ist. Zugleich sollte auch die Autonomie der Gemeinschaft und Anpassung an geänderte Bedürfnisse durch Einführung neuer Beschlusskompetenzen gestärkt werden. Im Laufe der Zeit hat sich allerdings gezeigt, dass die Eigentümergemeinschaft doch wesentlich differenzierter betrachtet werden muss und die bestehenden gesetzlichen Regelungen aufgrund der ungleichen Strukturen der Gemeinschaften und auch der demografischen Entwicklung nicht in jedem Falle passen. Aber auch neue gesetzliche Regelungen, wie beispielsweise die Energieeinsparverordnung (EnEV) oder die Rauchwarnmeldepflicht stellen die Gemeinschaften vor neue Herausforderungen. Nicht zuletzt sind die Pflichten und Aufgabenbereiche der Beteiligten einer Eigentümergemeinschaft nicht in zureichendem Maß bekannt. Das führt zu vermeidbaren Konflikten auf Seiten des Verwalters, Beirates und der Eigentümer als Verbraucher.

1 OFFENE FREMDGELDKONTEN FÜR MEHR TRANSPARENZ UND VERBRAUCHERSCHUTZ

Das Gesetz sieht bislang zur Form der Kontenführung in Wohnungseigentümergemeinschaften keine klare Regelung vor. Die Rechtsprechu ng geht allerdings einhellig davon aus, dass nur sogenannte „offene Fremdgeldkonten“ ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Nur in dieser Form bieten sie einen Schutz der WEG-Gelder vor Privatinsolvenz und Drittgläubigerzugriffen. Dennoch zeigt die Praxis, dass noch immer nicht alle Konten umgestellt sind und eine eindeutige Rechtsgrundlage zur Führung der WEG-Konten nicht besteht. Die Pflicht zur Führung offener Fremdgeldkonten sollte daher zur Klarstellung gesetzlich geregelt werden und in den Katalog der Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 5, Ziff. 7 (neu) WEG aufgenommen werden, um Klarheit für die Eigentümer als Verbraucher, die Verwalter und Beiräte zu schaffen.

2 GESETZLICHE EINFÜHRUNG EINER AUSSERGERICHTLICHEN STREITBEILEGUNG

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht bei Streitigkeiten über Beschlussfassungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft nur das gerichtliche Beschlussanfechtungsverfahren vor. Dieses ist kostenintensiv, zeitaufwändig und konfliktträchtig. Auch in 90 Prozent der Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen (GO) sind Schlichtungsvereinbarungen nicht vorgesehen. Das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz hilft hier ebenfalls nicht weiter, da Binnenstreitigkeiten der Wohnungseigentümer (so Beschlussanfechtungen) nicht Gegenstand der Schlichtungsstelle sei n können. Sehr häufig sind die Eigentümer aber darum bemüht, Unstimmigkeiten bei Beschlussfassungen, etwa über die Jahresabrechnung, außergerichtlich mit dem Verwalter und den übrigen Eigentümern zu klären.

Um Streitigkeiten unabhängig von einem Klageverfahren beilegen zu können und Eigentümer nicht binnen Monatsfrist in das gerichtliche Verfahren zu treiben, sollte eine gesetzliche Regelung zur Durchführung eines außergerichtlichen Streitbeilegungsverfahrens kumulativ oder alternativ zum Klageverfahren gesetzlich legitimiert werden.

Die Gemeinschaft sollte hierzu gerade in größeren Gemeinschaften einen Bevollmächtigten benennen, der die Interessen der Gemeinschaft bzw. der (beklagten) Eigentümer vertritt. Das Verfahren sollte zur Meidung zeitlicher Verzögerungen und Schaffung von Rechtssicherheit zeitlich begrenzt werden. Folgerichtig müsste die Anfechtungsfrist im Fall der Einleitung eines außergerichtlichen Schlichtungsverfahrens verlängert oder ausgesetzt werden.

3 FÖRDERUNG VON BARRIEREFREIHEIT UND ELEKTROMOBILITÄT - BESCHLUSSMEHRHEITEN ABSENKEN

Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität stellen im Regelfall eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG) dar. Hierfür ist gem. § 22 WEG die Zustimmung aller Eigentümer, die über das übliche Maß hinaus von der Maßnahme betroffen sind, erforderlich. In der Praxis erweist sich die Zustimmung aller Eigentümer häufig als Hindernis zur Durchführung dieser Maßnahmen, da einzelne Eigentümer sich entweder nicht betroffen fühlen oder nicht interessiert sind.

Um die Hürde der Zustimmungsbedürftigkeit aller E  igentümer zu senken, und die Durchführung solcher Maßnahmen zugunsten der betroffenen Eigentümer zu fördern, sollten die erforderlichen Beschlussmehrheiten je nach dem Grad der Veränderung der Anlage und der Intensität des Eingriffes in die Belange der Gemeinschaft abgesenkt werden.

Dies entspricht auch der politischen Zielsetzung zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität. § 22 WEG könnte durch einen Abs. 4 (neu) um Maßnahmen der Barrierefreiheit und Elektromobilität mit den entsprechenden Beschlusskompetenzen erweitert werden.

4 KLARE DEFINITIONEN FÜR BAULICHE MASSNAHMEN UND INSTANDSETZUNGEN

Bauliche Maßnahmen und Maßnahmen der Instandsetzung und Modernisierung in einer Wohneigentumsanlage werden im Gesetz nur fragmentarisch aufgeführt. In der Praxis zeigt sich, dass sich die Abgrenzung der einzelnen Maßnahmen mit den unterschiedlichen Beschlussmehrheiten als schwierig erweist und nicht selten wegen fehlender wirksamer Beschlussfassung undurchführbar sind. Zur Meidung der schwierigen Abgrenzung sollten Maßnahmekataloge mit klassischen Regelbeispielen zu baulicher Veränderung, Modernisierung, modernisierender Instandsetzung in §§ 21 und 22 WEG direkt in das Gesetz eingefügt werden. Die Schaffung von Regelbeispielen schafft Klarheit für Eigentümer, Verwalter und Beirat und es bedarf keiner stetigen Gesetzesanpassung von Einzelmaßnahmen.

5 EEG-UMLAGE: GLEICHBEHANDLUNG FÜR EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT GEFORDERT

Die WEG ist benachteiligt bei der Förderung der Stromeigenversorgung der Wohnanlage. Der Deutsche Bundestag hat am 29. Juni 2017 das Gesetz zur Förderung von Mieterstrom verabschiedet. Nach dem sog. „Mieterstrommodell“ zahlen Mieter bei der Inanspruchnahme selbsterzeugten Stroms nach dem Erneuerbaren-Energien-Gesetzes (EEG) nur eine verringerte EEG-Umlage. Mieter sollen künftig vom Solarstrom auf dem Hausdach profitieren können. Ziel ist es, Anreize für den Ausbau von Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden zu schaffen.

Haushalte in Einfamilienhäusern nutzen bereits günstigen, selbstproduzierten Strom. Demgegenüber bleibt selbstnutzenden Wohnungseigentümern die Inanspruchnahme vergünstigter Konditionen bei der Stromeigenversorgung nach dem Wortlaut des EEG nach wie vor versagt. Einzelne Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Betreiber der Stromerzeugungsanlage müssen demnach die volle EEG-Umlage entrichten und zusätzliche bürokratische Pflichten wahrnehmen. Dies stellt eine unhaltbare Diskriminierung von Wohnungseigentümern und ein Hemmnis der ambitionierten Klimaschutzziele der Bundesregierung dar. Der IVD fordert eine Gleichbehandlung von Eigentümergemeinschaften bei der EEG-Umlage.

6 VERWALTER SOLL RÜCKSTÄNDIGE HAUSGELDER EINFORDERN DÜRFEN

Das Wohnungseigentumsgesetz vermittelt dem Verwalter keine originäre Befugnis, Ansprüche gegen säumige Hausgeldschuldner sowohl in Bezug auf Abrechnungsspitzen oder Sonderumlagen gerichtlich geltend zu machen. Er muss hierzu durch die Eigentümer gesondert per Beschlussfassung oder Vereinbarung ermächtigt werden.

Dies erweist sich in der Praxis als Hemmnis, um die für die Eigentümergemeinschaft notwendigen Bewirtschaftungskosten dem Gemeinschaftsvermögen zeitnah zukommen zu lassen. In den meisten Teilungserklärungen finden sich keine Vereinbarungen, die den Verwalter zum aktiven Vorgehen ermächtigen. Auf der anderen Seite erfolgen Beschlussfassungen der Eigentümer nur einmal jährlich im Rahmen einer Eigentümerversammlung und unterliegen sodann dem Risiko eines unter Umständen langwierigen Beschlussanfechtungsverfahrens. Zahlt ein Wohnungseigentümer kein Hausgeld mehr, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter schnell handeln. Denn die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft bestehen auch weiterhin. Die notwendige Liquidität der Gemeinschaft kann durch unterlassene Zahlungen sowohl von laufenden Wohngeldern aber auch Sonderumlagen einzelner Eigentümer schnell gefährdet werden. Um die Liquidität einer Gemeinschaft jederzeit sicherzustellen und diese aufrechtzuerhalten, sollte das Gesetz eine originäre Befugnis des Verwalters zur Durchführung von Aktivprozessen regeln, die den Verwalter ermächtigt, sowohl laufende Hausgeldzahlungen, Abrechnungsspitzen und Sonderumlagen ohne gesonderte Beschlussfassung gerichtlich durchsetzen zu können. Der Wortlaut des § 27 Abs. 2 Ziff. 3 wäre dahingehend zu ändern, dass das Erfordernis der gesonderten Ermächtigung gestrichen wird.