Aufgrund der Corona-Pandemie konnten die vereinbarten Mieten häufig nicht erzielt werden. Das betrifft vor allem Gewerberäume, in einigen Fällen aber auch Wohnungen. Für die steuerliche Behandlung kommt es darauf an, wie der Vermieter mit den fehlenden Mieteinahmen umgeht, ob er sie stundet, in ein Darlehen umwandelt, den Vertrag anpasst oder einfach auf die ausbleibende Miete verzichtet.
Wenn die Immobilie sich nicht im Betriebsvermögen eines bilanzierenden Kaufmanns befindet, sind die Einkünfte durch eine Überschussrechnung zu ermitteln. Danach sind nur die Mieteinahmen steuerlich zu erfassen, die in dem betreffenden Kalenderjahr tatsächlich gezahlt wurden und dem Vermieter zugeflossen sind (§ 11 Abs. 1 EStG). Verzichtet der Vermieter gegenüber dem Mieter auf die Zahlung der Miete, so stellt dies keinen Zufluss dar und ist deshalb nicht zu versteuern.
Auch eine bloße Stundung der Miete, mit der der Vermieter sich damit einverstanden erklärt, dass der Mieter seine Miete erst später zahlt, stellt noch keinen Zufluss dar. Denn dadurch wird lediglich der Zahlungszeitpunkt hinausgeschoben.
Umwandlung in ein Darlehen
Anders sieht es jedoch aus, wenn die Parteien des Mietvertrags vereinbaren, dass der Anspruch auf die ausstehende Miete in ein Darlehen des Vermieters umgewandelt wird (§ 311 BGB). In einer solchen Schuldumwandlung wird in der Regel ein Zufluss gesehen, weil der Vermieter den ursprünglichen Anspruch durch einen anderen ersetzt und dadurch über seinen Anspruch auf die rückständige Miete verfügt hat. Aus Vorsichtsgründen sollte man daher unbedingt davon absehen die ausstehende Miete durch einen Vertrag in ein Darlehen umzuwandeln.
Verbilligte Vermietung i.S. des § 21 Abs. 2 EStG
Einige Vermieter befürchten, dass das Finanzamt gem. § 21 Abs. 2 EStG den Abzug der Werbungskosten kürzt, wenn sie ihrem Mieter die Miete teilweise erlassen. Denn nach dieser Vorschrift ist Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung der Wohnung weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Dabei stellt die Finanzverwaltung jedoch auf die vertraglich vereinbarte Miete ab und nicht auf die Miete, die vom Mieter gezahlte Miete. Wenn der Vermieter seinem Mieter die Miete für einen bestimmten Zeitraum ganz oder teilweise erlässt, führt dies deshalb nicht zur Anwendung des § 21 Abs. 2 EStG. Sollte der Erlass sich über einen längeren und unbestimmten Zeitraum erstrecken, könnte die Finanzverwaltung allerdings davon ausgehen, dass eine Änderung der Vereinbarung über die Miethöhe vorliegt.
Liebhaberei
Führt der Mietausfall zu Verlusten, stellt sich die Frage, ob das Finanzamt eine sog. Liebhaberei annehmen und die Verluste in vollem Umfang streichen darf. Bei der Vermietung von Wohnungen dürfte dies ausgeschlossen sein, weil bei einer auf Dauer angelegten Vermietung vermutet wird, dass der Vermieter die Absicht hat, positive Einkünfte zu erzielen (BMF-Schreiben von 8.10.2004, Rz1).
Bei der Vermietung von Gewerberäumen gilt diese Vermutungsregel jedoch nicht. In diesen Fällen ist durch eine Prognoserechnung zu ermitteln, ob über einen Zeitraum von 30 Jahren voraussichtlich mit einem positiven Gesamtergebnis (Totalüberschuss) zu rechnen ist. Wegen des langen Berechnungszeitraums dürften kurzfristige Mietausfälle darauf in der Regel keinen Einfluss haben. Anders sieht es jedoch aus, wenn der Prognosezeitraum abgekürzt wird, weil der Vermieter die Räume vorzeitig verkauft, ohne den Totalüberschuss erreicht zu haben. Wer seine Gewerberäume jetzt wegen der derzeitigen Mietausfälle verkaufen will, sollte diese Frage vorher prüfen.
[Fachbeitrag Steuern vom 14. April 2021]
