von Hans-Joachim Beck
Vor allem in Einkaufszentren sowie für Hotels und Kinos wird häufig eine sog. Umsatzmiete vereinbart. Dabei zahlt der Mieter zusätzlich zu einer Grundmiete einen bestimmten Anteil seines im Mietobjekt erzielten Umsatzes an den Vermieter. Für den Mieter ist dies vorteilhaft, weil er in umsatzschwachen Zeiten Mietkosten spart und darüber hinaus der Vermieter an seinem Geschäftserfolg interessiert ist. Allerdings müssen die Einzelheiten sehr gut geregelt werden.
Auch wenn das Jahr 2020 aufgrund der Corona Pandemie eher durch Umsatzeinbußen geprägt war, haben viele Mieter dem Vermieter nach Ablauf des Jahres 2020 Umsätze gemeldet, die zu einer zusätzlichen Umsatzmiete führen.
Dabei stellt sich die Frage, welchem Umsatzsteuersatz diese Umsatzmiete unterliegt, insgesamt dem abgesenkten Umsatzsteuersatz von 16 Prozent oder zur Hälfte dem regulären Steuersatz von 19 Prozent und nur zur Hälfte dem abgesenkten Steuersatz.
Die Frage ist bisher nicht eindeutig geklärt und wird unterschiedlich beurteilt. Einige Berater vertreten die Ansicht, die Umsatzmiete, unterliege insgesamt dem abgesenkten Steuersatz von 16 Prozent, da sie mit Ablauf des Jahres 2020 entstanden sei. Es handele sich um eine zusätzliche Jahresmiete, für die der Abrechnungszeitraum mit dem Jahr 2020 ende.
Teilweise wird dagegen die Ansicht vertreten, die Umsatzmiete stelle keine gesonderte Jahresmiete dar, sondern sei als Zusatzmiete den monatlichen Mieten zuzurechnen und deshalb ähnlich zu behandeln wie die Betriebskosten. Für die Betriebskosten hat das BMF mit seinem Schreiben vom 4.11.2020 (Rz. 15) angeordnet, dass die Ausgleichszahlung nicht insgesamt dem Steuersatz von 16 Prozent unterworfen werden dürfe. Auch wenn der Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr und damit im zweiten Halbjahr 2020 ende, müsse die Ausgleichszahlung der jeweiligen Hauptleistung (Miete) zugeordnet und demselben Steuersatz unterworfen werden wie die Miete. Beziehe sich die Abrechnung auf das gesamte Jahr, müssten also grundsätzlich 50 Prozent der Abrechnungsspitze dem Steuersatz von 19 Prozent unterworfen werden und 50 Prozent dem Steuersatz von 16 Prozent.
M.E. gilt dasselbe für die Umsatzmiete, da auch diese eine Nebenleistung zu der Monatsmiete darstellt. Denn die Umsatzmiete beruht auf den Umsätzen, die in den einzelnen Monaten des Jahres erzielt wurden.
Folgt man dieser Auffassung, entsteht für den Mieter für weder für den Mieter noch den Vermieter ein wirtschaftlicher Nachteil. Denn der Vermieter kann die – höhere Umsatzsteuer auf den Mieter abwälzen. Dieser wiederum kann die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen.
Sollte das Finanzamt eine andere Auffassung vertreten, müsste der Vermieter seine Rechnung korrigieren. Denn konsequenterweise müsste das Finanzamt dem Mieter den Vorsteuerabzug auf die 16 Prozent begrenzen, weil als Vorsteuern nur die Umsatzsteuern abgezogen werden können, die gesetzlich geschuldet sind. Der Vermieter würde trotzdem gemäß § 14 c UStG die Umsatzsteuer schulden, die er in Rechnung gestellt hat.
[Fachbeitrag Steuern]
