Immobilienverband

Umsatzsteuerpflicht der Leistungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an ihre Eigentümer?

Einige WEG-Verwalter haben von dem Urteil des EuGH vom 17.12.2020 (C-449/19 Rs. WEG Tevestraße) gelesen und fragen sich, ob Sie den Eigentümern für die Heizkosten (Wärmelieferung, Wasser, Reparaturleistungen etc.) jetzt Umsatzsteuer in Rechnung stellen müssen. Die Antwort ist eindeutig NEIN. Solange der deutsche Gesetzgeber das Umsatzsteuergesetz nicht ändert, brauchen Sie den Eigentümer für die Heizkosten keine Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den einzelnen Wohnungseigentümern Wärme u.a. liefert, ist dies nach § 4 Nr. 13 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Dementsprechend braucht die WEG keine Umsatzsteuererklärungen abzugeben und kann auch für die Kosten der Heizungsanlage keine Vorsteuern abziehen.

In dem vom EuGH entschiedenen Fall hatte eine WEG auf ihrem Grundstück ein Blockheizkraftwerk errichtet und die für die Anschaffung in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht. Den erzeugten Strom lieferte sie an ein Energieversorgungsunternehmen, den daneben erzeugten Strom an die Wohnungseigentümer. Das Finanzamt ließ nur 28 Prozent der geltend gemachten Vorsteuern zum Abzug zu. Die übrigen Vorsteuern könnten nicht abgezogen werden, weil die Lieferung von Wärme an die Wohnungseigentümer gemäß § 4 Nr. 13 UStG steuerbefreit sei, so dass ein Vorsteuerabzug insoweit ausgeschlossen sei.

Hiergegen wendete sich die WEG mit dem Argument, die deutsche Vorschrift des § 4 Nr. 13 UStG sei EU-rechtswidrig. Das mit der Sache befasste FG Baden-Württemberg legte die Frage dem EuGH zur Entscheidung vor, der sich den Bedenken angeschlossen hat. Der EuGH meint, die Regelung des § 4 Nr. 13 UStG sei von der Regelung in Art. 135 Abs. 1 Buchstabe l der MwStSystRL nicht gedeckt, da diese nur die Steuerfreiheit von Vermietungsleistungen regele. Es obliege allerdings dem nationalen Gericht, zu prüfe, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Unternehmer sei.

Solange der deutsche Gesetzgeber die Vorschrift des § 4 Nr. 13 UStG nicht streicht, hat das Urteil keine unmittelbare Auswirkung auf deutsche WEG´s. Allerdings können sich Steuerpflichtige unmittelbar auf EU-Recht berufen, wenn dieses für sie günstiger ist als das nationale deutsche Recht. Das könnte allenfalls der Fall sein, wenn die WEG eine größere Investition in die Heizungsanlage oder das sonstige Gemeinschaftseigentum vornimmt und den Vorsteuerabzug nutzen will. Auf keinen Fall sollte der WEG-Verwalter aber in einem solchen Fall selbständig tätig werden. Er sollte den Eigentümern lediglich die Frage zur Entscheidung vorlegen, ob man einen Steuerberater damit beauftragen will, die Rechtslage zu prüfen und ggf. eine Umsatzsteuererklärung beim Finanzamt abzugeben. Denn zu bedenken ist, dass durch eine Berufung auf die EU-Rechtswidrigkeit des § 4 Nr. 13 UStG sämtliche Leistungen der Gemeinschaft an die einzelnen Eigentümer umsatzsteuerpflichtig werden.

Wie der deutsche Gesetzgeber reagieren wird, bleibt abzuwarten. Wahrscheinlich wird er es nicht eilig haben, § 4 Nr. 13 UStG abzuschaffen, da dies zu einer Ungleichbehandlung gegenüber Mietern und Eigenheimbesitzern führen würde.

 

Fachbeitrag Steuern vom 16. April 2021

VRFG a.D. Hans-Joachim Beck

Rechtsberater Referat Steuern

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