Immobilienverband

Die verbilligte Überlassung einer Wohnung an Arbeitnehmer

Seit dem 1.1.2021 ist die verbilligte Überlassung einer Wohnung an Arbeitnehmer nicht nur von der Lohnsteuer, sondern auch von den Sozialversicherungsbeiträgen befreit.

Gute Mitarbeiter zu finden und zu halten ist heutzutage schwer. Als Arbeitgeber können Sie punkten, indem Ihrem Arbeitnehmer eine Wohnung verbilligt überlassen. Prinzipiell stellt die Verbilligung einen Sachbezug dar, der dem Lohnsteuerabzug unterliegt und für den sowohl Arbeitnehmer– als auch Arbeitgeberbeiträge zur Sozialversicherung anfallen. Maßgeblich ist die Differenz zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete und der tatsächlich vereinbarten Miete.

Seit dem Jahre 2020 unterbleibt nach der neuen Regelung in § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG der Ansatz eines Sachbezugs, „soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 25 Euro je Quadratmeter beträgt“. Die Regelung ist so zu verstehen, dass bei Bewertung des Sachbezugs ein Abschlag von 1/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen ist, höchstens jedoch 1/3 von 25 EURO (8,33 EURO). Der Bewertungsabschlag wirkt wie ein Freibetrag: übersteigt der gewährte Mietnachlass den Bewertungsabschlag, ist nur der übersteigende Betrag zu versteuern. Da als Miete im Steuerrecht die Bruttomiete einschließlich sämtlicher Betriebskosten gilt, sind Bei der Berechnung des Sachbezugs sowohl die ortsübliche Miete als auch die vereinbarte Miete um die umlagefähigen Betriebskosten zu erhöhen.

Der vierprozentige pauschale Abschlag für übliche Rabatte darf daneben nicht abgezogen werden (R.8.1 Abs. 6 LStR). Die Verbilligung der Miete muss nicht zusätzlich zum vereinbarten Arbeitslohn gewährt werden. Auch eine Gehaltsumwandlung ist daher begünstigt.

Wegen der Sonderabschreibung nach § 7 b EStG könnte es sich auch für kleinere Unternehmen lohnen Neubauwohnungen zu kaufen und diese an ihre Mitarbeiter zu vermieten. Allerdings ist nicht erforderlich, dass der Arbeitgeber Eigentümer der Wohnung ist. Er kann die Wohnung auch anmieten und an seinen Arbeitnehmer verbilligt vermieten (Belegungsrecht). In diesem Fall sind die Kosten für die Anmietung der Wohnung allerdings gemäß § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG bei Ermittlung des Gewerbeertrags hinzuzurechnen.

Der Arbeitgeber muss die Wohnung nicht selbst an seinen Arbeitnehmer vermieten. Die Vermietung kann auch durch ein verbundenes Unternehmen (§ 15 AktG) auf Veranlassung des Arbeitgebers erfolgen.

Beispiel 1

Die ortsübliche Vergleichsmiete (nach Hinzurechnung der Betriebskosten) beträgt 10,80 EURO. Sie vermieten die Wohnung Ihrem Arbeitnehmer für 7,20 EURO (nach Hinzurechnung der Betriebskosten). Rechnerische beträgt der Sachbezug (10,80 – 7,20 =) 3,60 EURO. Hiervon ist jedoch eine Bewertungsabschlag von (10,80 x 1/3 =) 3,60 EURO vorzunehmen, sodass im Ergebnis keine Sachbezug zu versteuern ist. Oder anders formuliert: Da die vereinbarte Nettokaltmiete 2/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, ist kein Sachbezug zu versteuern.

Würden Sie die Wohnung lediglich für 7 EURO vermieten, wäre ein Sachbezug von 0,20 EURO je Quadratmeter zu versteuern. Um eine Begünstigung von Luxuswohnungen zu verhindern, ist der Bewertungsabschlag allerdings gedeckelt und beträgt höchstens 1 /3 von 25 EURO.

Beispiel 2

Die ortsübliche Vergleichsmiete (nach Hinzurechnung der Betriebskosten) beträgt 28 EURO. Sie vermieten die Wohnung für 17 EURO (einschließlich der umlagefähigen Betriebskosten).

Der rechnerische Sachbezug beträgt (28-17 =) 11 EURO. Hiervon ist der Bewertungsabschlag abzuziehen, der jedoch auf 1/3 von 25 EURO = 8,33 EURO „gedeckelt“ ist. Nach Abzug des Bewertungsabschlags von 8,33 EURO muss ein Sachbezug von (11 – 8,33 =) 2,67 EURO versteuert werden.

Sozialversicherung

Im Jahre 2020 war die verbilligte Überlassung einer Wohnung zwar lohnsteuer-, nicht sozialversicherungsfrei. Zum 1.1.2021 ist das Sozialversicherungsrecht dem Steuerrecht angepasst worden, sodass seit dem die Mietverbilligung auch in der Sozialversicherung beitragsfrei ist (§ 2 Abs. 4 Satz 1 SvEV).

Wohnungsunternehmen

Gehört die Vermietung von Wohnungen zum Geschäftsbereich des Arbeitgebers, kann stattdessen der Rabattfreibetrag gemäß § 8 Abs. 3 EStG genutzt werden. Nach dieser Regelung ist die ortsübliche Vergleichsmiete um 4 Prozent zu mindern. Der sich danach ergebende Sachbezug ist steuerfrei, soweit er den Rabattfreibetrag von 1.080 EURO im Jahr nicht übersteigt. Die Regelung dürfte jedoch nur bei kleineren Wohnungen und geringen Verbilligungen vorteilhafter sein. Denn der Freibetrag von 1.080 EURO entspricht einer monatlichen Verbilligung von (1.080 / 12 =) 90 EURO.

Mietrecht

Bei dem Mietverhältnis zwischen dem Unternehmer und seinem Arbeitnehmer handelt es sich um ein „Mietverhältnis über eine Werkwohnung“, sodass die §§ 576, 576 a BGB gelten, die die Regelungen über das Kündigungsrecht modifizieren. Der Arbeitsvertrag und der Mietvertrag stellen zwei gesonderte Verträge dar, bei denen das Arbeitsverhältnis Geschäftsgrundlage für die Überlassung der Wohnung ist. Unerheblich ist, ob der Arbeitgeber selbst oder ein Dritter der Vermieter ist. Wenn kein gesonderter Mietvertrag vorliegt, sondern ein einheitliches Vertragsverhältnis, bei dem die von dem Arbeitnehmer erbrachten Leistungen (teilweise) durch Überlassung der Wohnung vergütet werden, handelt es sich um eine Werkdienstwohnung, sodass für die Beendigung der Überlassung des Wohnraums die Vorschrift des § 576 b BGB gilt. Bei einem Werkmietvertrag gelten die allgemeinen Regeln über die Kündigung der Wohnung solange das Arbeitsverhältnis besteht. Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses besteht ein Sonderkündigungsrecht in Form eines speziellen Eigenbedarfs (Betriebsbedarf), wenn die Wohnung für einen anderen Arbeitnehmer benötigt wird. Da die Voraussetzungen für eine Kündigung des Mietverhältnisses häufig nicht vorliegen werden, ist es wichtig, in dem Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mietpreis nur während des Arbeitsverhältnisses gemindert wird, und welche Miete nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses zu zahlen ist.

Geltendmachung des Verlusts

Durch die verbilligte Vermietung der Wohnung werden sich in aller Regel Verluste ergeben. Diese können als betrieblicher Aufwand berücksichtigt werden, unabhängig davon, ob die Wohnung sich im Betriebsvermögen oder im Privatvermögen des Arbeitgebers befindet oder ob die Wohnung angemietet wird. Denn letztlich handelt es sich erweiterte Lohnkosten.

 

[Fachbeitrag Steuern]

VRFG a.D. Hans-Joachim Beck

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