Immobilienverband

Energieausweise, Sanierungspflichten, Beschränkung der Umlage des CO2-Preises auf Mieter

Worauf Makler, Verwalter und Eigentümer derzeit achten sollten

von Dr. Christian Osthus, IVD Bundesverband

Am 1.11.2020 ist das Gebäudeenergiegesetz in Kraft getreten, das u.a. die alte Energieeinsparverordnung (EnEV) ablöste. Während die Pflichten zur Berücksichtigung bestimmter Angaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien und die Vorlage des Energieausweises bei der Besichtigung, grundsätzlich unverändert übernommen wurden, wurde aber am Energieauseis selbst etwas Hand angelegt. Dieser enthält nun auch Angaben zu den CO2-Emissionen. Bei der Insertion muss der Wert nicht angegeben werden. Hier gelten die bisher bekannten Pflichtangaben (i.d.R. Art des Ausweises, Baujahr, der wesentliche Energieträger, Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs und die Energieeffizienzklasse). Zudem kommen Verbrauchsausweise seit dem 1. Mai 2021 nicht mehr ohne Modernisierungsempfehlungen aus, die anhand von aussagekräftigen Fotos oder einer Begehung getroffen werden müssen, was sich auch etwas auf den Preis auswirkt. Gegenüber dem Bedarfsausweis, der zwingend für ältere Einfamilienhäuser (vor 1977, nicht wesentlich saniert) vorgeschrieben ist, ist er in Praxis noch etwas günstiger zu haben.

Auf der Käuferseite ist auch einiges zu beachten, sofern er ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gekauft hat. In diesem Fall hat er nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person zu führen, wenn ein solches Beratungsgespräch als einzelne Leistung kostenlos angeboten wird. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, hat es allerdings keine weiteren Folgen, zumal davon auszugehen ist, dass ohnehin nur die wenigsten Käufer von ihrer Pflicht überhaupt etwas wissen. Makler und Verkäufer sind nicht verpflichtet, hierauf hinzuweisen. Makler können aber Beratungskompetenz zeigen, wenn sie hierüber informieren und ggfls. ein passendes Angebot einer kostenlosen Energieberatung parat haben. Wird diese allerdings in Anspruch genommen, kann es sein, dass der Berater, den Käufer einer älteren Immobilien darauf hinweisen, dass Sanierungsbedarf und zum Teil eine Sanierungspflicht besteht. Diese betrifft die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Warmwasserleitungen sowie die Außerbetriebnahme von älteren Heizkesseln (Inbetriebnahme vor 1. Januar 1991 oder älter als 30 Jahre; nicht Niedertemperaturkessel). Zwar gelten diese Pflichten grundsätzlich nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn der Eigentümer diese schon 2002 bewohnt hat. Für Eigentümerwechsel nach 2002 wurde diese Ausnahme bereits schon durch die EnEV aber aufgehoben. Der neue Eigentümer hatte bereits nach der EnEV ab dem Wechsel zwei Jahre Zeit, die Nachrüstungspflichten zu erfüllen, wobei die Dämmung der obersten Geschossdecke oftmals nicht notwendig ist, weil eine reguläre Holzbalkendecke den Anforderungen in der Regel bereits gerecht wird.

In Ansehung der ambitionierten Klimaziele ist damit zu rechnen, dass weitere unbedingte Nachrüstungspflichten auch im Ein- und Zweifamilienhaus dazu kommen. Spruchreif ist diese aber noch nicht, aber sicherlich mittelfristig unausweichlich.

Für Vermieter werden die Belastungen schon bald stärker. Denn die Bundesregierung hat am 5. Mai 2021 nicht nur das ambitionierte, aber echt abstrakte Klimaschutzgesetz beschlossen, sondern auch ganz konkret, dass Vermieter die Kosten des nationalen CO2-Preises zu 50% übernehmen müssen. Voraussichtlich wird die Übernahme bzw. Beschränkung der Umlagefähigkeit schon für 2021 gelten. Diese und weitere Fragen, z.B. ob das auch für sanierte und neue Gebäude gilt, sind dem sind dem anstehenden Gesetzgebungsverfahren vorbehalten. Vermieter werden sich künftig jedenfalls genau überlegen, an wen sie vermieten. Größere Familien oder Wohngemeinschaften haben dabei sicherlich das Nachsehen, auch wenn die Beträge zurzeit noch überschaubar sind. Derzeit dürfte die Belastung für den Vermieter im zweistelligen Eurobetragsbereich liegen. Mit steigendem CO2-Preis wird die Belastung mittelfristig je Wohnung und Jahr sicherlich dreistellig, abhängig vom Verbrauch. Derzeit verursacht jeder Bundesbürger rund 8 Tonnen CO2 pro Jahr, wobei etwa 18 % auf den Haushalt entfallen. Der Preis für eine Tonne CO2 beträgt seit Januar 2021 zunächst 25 Euro. Bis zum Jahr 2025 soll der Preis jedoch schrittweise auf bis zu 55 Euro steigen, wobei bereits heute schon über höhere Preise diskutiert wird. Eins ist jedenfalls sicher. Im Gebäudebereich wird sich in Sachen Klimaschutz noch einiges ändern, auf das sich Immobilieneigentümer gefasst machen müssen. Denn bis 2045 soll Deutschland klimaneutral werden, so der jüngste Beschluss der Bundesregierung. Eigentlich war das erst für 2050 vorgesehen.

 

Fachbeitrag vom 28. Mai 2021

Dr. Christian Osthus

Stv. Bundesgeschäftsführer, Justitiar

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