Immobilienverband

FAQ zum Berliner Mietendeckel

Was der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel für Vermieter und Mieter bedeutet

Das Bundesverfassungsgericht hat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) am 15.4.2021 für nichtig erklärt, weil dem Land dafür die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Hieraus ergeben sich einige Fragen, die wir in unserem FAQ behandeln.

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Auf diesem Gebiet sind die Länder zur Gesetzgebung nur befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

Warum hat sich das Bundesverfassungsgericht nicht zu der Frage geäußert, ob der Mietendeckel die Rechte der Vermieter verletzt?

Auf diese Frage kam es nicht an. Ist ein Gesetz – wie im vorliegenden Fall – bereits formell verfassungswidrig, muss es auf seine materielle Rechtmäßigkeit nicht mehr überprüft werden.

Ab wann gilt die Entscheidung?

Die Entscheidung gilt ab sofort (15.4.2021). Es gibt keine Rechtsmittel, um gegen die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vorzugehen.

Was bedeutet dies für laufende Mietverträge?

Die Erklärung der Unvereinbarkeit mit dem Grundgesetz hat zur Folge, dass das Gesetz von Anfang an nichtig ist. Das bedeutet für Bestandsmietverträge, dass diese in der ursprünglichen Form aufleben. Diese haben ohne Einschränkung wieder Gültigkeit. Wurde im Mietvertrag nur die nach dem Mietendeckel zulässige Miete vereinbart, ist dies auch die künftig geltende Miethöhe. Der Vermieter hätte eine Miete nach dem BGB vereinbaren müssen, was zulässig gewesen wäre.

Müssen Mieter nachzahlen?

Da viele Mieter seit Inkrafttreten des Mietendeckels am 23.2.2020 weniger gezahlt haben als vereinbart war, ergeben sich Differenzbeträge, die nun seitens der Mieter auszugleichen sind. Da die Entscheidung unmittelbar mit ihrer Veröffentlichung gilt, sind die Minderbeträge in diesem Zeitpunkt fällig. Ungeachtet der nachzuzahlenden Miete muss ab Mai 2021 wieder die im Mietvertrag vereinbarte Miete gezahlt werden.

Wurde eine Staffelmiete vereinbart, sind auch die erhöhten Beträge zu beachten. Ist beispielsweise eine Erhöhung zu Anfang Januar 2021 fällig gewesen, muss dies bei der Ermittlung des Differenzbetrages beachtet werden, soweit der fällig gewordene Betrag nicht den nach der Mietpreisbremse zulässigen Betrag (§ 556d BGB) übersteigt.

Wie sollten sich Vermieter und Mieter bei Nachzahlungen verhalten?

Sofern der Mieter wirtschaftlich in der Lage ist, die Nachzahlungen zu leisten, sollte er von sich aus tätig werden und zahlen. Sofern der Mieter nicht genau weiß, wie hoch die Mietschulden sind, sollte er sich an den Vermieter wenden. Verfügt der Mieter nicht über die erforderlichen Mittel, sollte er sich an den Vermieter wenden, um eine Lösung zu finden. Das Land Berlin hat angekündigt, in Not geratene Mieter – finanziell – zu unterstützen. Grundsätzlich empfiehlt es sich für Vermieter, ihre Mieter über die Höhe des Nachzahlungsbetrages und über die künftige Miete (ab Mai 2021) zu informieren.

Kann ein Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug kündigen?

Ja. In Betracht kommt eine fristlose Kündigung. Einem Mieter kann aufgrund von Mietrückständen fristlos gekündigt werden, wenn er in zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete nur zum Teil überweist und der Fehlbetrag aus den zwei Teilüberweisungen in Summe höher ist als eine Monatsmiete oder in mehreren verschiedenen Monaten die Miete nicht oder nur teilweise überweist und insgesamt ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten zusammenkommt. Eine sofortige fristlose Kündigung wäre mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar, da der Rückstand auch dadurch zustande gekommen ist, dass der Vermieter nur die nach dem Mietendeckel zulässige Miete angenommen hat. Diese Einschränkung der fristlosen Kündigung gilt aber nur vorübergehend. Nach zwei Monaten dürfte diese zulässig sein (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB analog). Dies gilt vor allem dann, wenn der Mieter sich nicht von sich aus gemeldet hat oder auf Aufforderungen zur Nachzahlung oder Stellungnahme nicht reagiert hat. In diesen Fällen wäre dann auch eine ordentliche Kündigung wegen einer Pflichtverletzung möglich.

Was ist mit Mieterhöhungen bis zur ortsübliche Vergleichsmiete?

Wenn ein Vermieter von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt hat und Klage beim Amtsgericht erhoben hat, muss das Gericht darüber nun nach den Vorschriften des BGB entscheiden. Wurde keine Klage erhoben, sollte dies nachgeholt werden oder erneut die Zustimmung verlangt werden.

Was ist bei Mietverträgen zu beachten, die nach der Entscheidung abgeschlossen werden?

In Berlin gilt bis voraussichtlich 2025 noch die Mietpreisbremse (§§ 556d ff BGB). Diese ist bei der Wiedervermietung zu beachten. Beruft sich der Vermieter dabei auf die Vormiete, ist die Miete maßgeblich, die im Vormietvertrag vereinbart war. Die Mietendeckelmiete ist unbeachtlich. Im Übrigen ist der Berliner Mietspiegel vom 13. Mai 2019 zu beachten.

Müssen amtliche Schreiben, in denen eine zu hohe Miete gerügt wurde, noch beachtet werden?

Nein. Solche Schreiben können vernichtet werden. Dasselbe gilt, wenn bereits ein Bußgeldverfahren eröffnet wurde. Die Behörde muss die Verfahren einstellen. Wurde bereits ein Bußgeld gezahlt, sollte sich der Vermieter um eine Rückzahlung bemühen. Da dem Verwaltungsakt (Bußgeldbescheid) nachträglich durch das Bundesverfassungsgericht der Boden entzogen wurde, muss die Behörde den rechtswidrig gewordenen Bußgeldbescheid, sofern er noch nicht rechtskräftig geworden ist. Ist er rechtskräftig geworden, ist er nicht mehr anfechtbar (§ 79 Bundesverfassungsgerichtsgesetz).

Kann der Bundesgesetzgeber jetzt einen Mietendeckel setzen?

Grundsätzlich ist das möglich, da er hierzu die Gesetzgebungskompetenz besitzt. Ob er davon Gebrauch macht, hängt vom politischen Willen ab. Dass das noch in dieser Legislaturperiode des Deutschen Bundestages erfolgt, ist zweifelhaft. Sollte sich hierfür eine Mehrheit finden, muss der Mietendeckel Bund mit dem Grundgesetz vereinbar sein. Hieran ergeben sich Zweifel. So hat das Bundesverfassungsgericht in einer früheren Entscheidung zur Mietpreisbremse (Bundesregelung) diese grundsätzlich nur deshalb gebilligt, weil diese auf fünf Jahre befristet wurde. Diese fünf Jahre sind bereits verstrichen und die Mietpreisbremse gilt noch, weil sie um weitere fünf Jahre verlängert wurde. Es ist daher schon fraglich, ob die aktuell geltende Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Erstrecht stellt sich die Frage bei einem Mietendeckel.

 

19. April 2021

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Dr. Christian Osthus

Stv. Bundesgeschäftsführer, Justitiar

Telefon: 0 30 / 27 57 26 0 E-Mail: info@ivd.net
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