Alle Informationen zur Neuregelung der Maklerprovision

Wie ist die aktuelle Lage?

Wer die Maklerkosten in Deutschland zahlt, folgt regionalen Usancen. Eine gesetzliche Regelung über die Verteilung gibt es nicht. Geregelt ist nur, dass derjenige, der eine Provision verspricht, diese im Erfolgsfall auch zahlen muss. Dies können Verkäufer oder Käufer oder beide gemeinsam sein. Die Gesamtprovision von sechs Prozent wird in 75 Prozent der Regionen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In einigen Regionen ist es üblich, dass nur der Käufer etwas zahlt. Dies wurde von der Politik als ungerecht empfunden, so dass die Doppeltätigkeit, so wie sie überwiegend ausgeübt wird, als Leitbild gesetzlich geregelt werden soll, mithin der Makler für Verkäufer und Käufer gleichfalls tätig ist und beide sich die Provision teilen, was fair ist.  

Was ändert sich?

Künftig gilt der Grundsatz, dass derjenige, der dem Makler als zweites einen Auftrag erteilt nicht mehr zahlen soll als der Erstauftraggeber. Bei dem Zweitauftraggeber handelt es sich überwiegend um den Käufer. Dieser soll künftig nicht mehr alleine die Provision zahlen, wenn der Immobilienmakler vom Verkäufer zuerst ins Boot geholt wurde. Das bedeutet, dass der Immobilienmakler nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden kann. Der Makler ist gezwungen mit dem Verkäufer eine Provision zu verhandeln, wenn auch der Käufer etwas zahlen soll. Gelingt es dem Makler nicht, eine Provision mit dem Verkäufer zu verhandeln, kann er auch vom Käufer nichts verlangen. Damit müssen insbesondere die Makler umdenken und ihr Geschäftsmodell ändern, die für den Verkäufer bisher kostenlos gearbeitet haben.

Die Teilung soll für zwei Fallgruppen gelten. Die erste betrifft den Fall, in dem Verkäufer und Käufer beide einen Maklervertrag schließen. Diese Konstellation dürfte die häufigste sein, in der also zunächst zwischen Makler und Verkäufer ein provisionspflichtiger Maklervertrag geschlossen, z.B. mit einer Provision in Höhe von 3 Prozent zzgl. Umsatzsteuer. Der Makler bietet das Objekt anschließend öffentlich an, worauf sich ein Interessent meldet. Mit diesem schließt der Makler ebenfalls einen Maklervertrag, also auch mit dem Interessenten begründet er ein Treuverhältnis. Die vereinbarte Provision beträgt ebenfalls 3 Prozent. Findet der Makler einen Interessenten, der nur 2 Prozent zahlen möchte, würde sich ein Nachlass auch zugunsten des Verkäufers auswirken, sofern der Makler mit dem Käufer eine entsprechende Provisionsvereinbarung trifft. Es soll also der Grundsatz gelten: Schließen Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag, sollen beide im Erfolgsfall dasselbe zahlen. Nachlässe wirken zugunsten des jeweils anderen. Der Makler oder der Zweitauftraggeber müssen nach dem Regierungsentwurf nicht beweisen, dass der Zweitauftraggeber auch tatsächlich gezahlt hat.

Die zweite – deutlich seltenere Konstellation – betrifft den Fall, in dem nur der Verkäufer oder Käufer einen Maklervertrag schließt und die Provision ganz oder teilweise auf den Nichtauftraggeber abgewälzt werden soll. In dieser Fallkonstellation gilt künftig, dass der Zweite nicht mehr zahlt als der Erste. Nachlässe zugunsten des Zweiten wirken sich nicht zugunsten des Erstauftraggebers aus. Der Anspruch gegenüber dem Zweiten wird zudem nur fällig, wenn bewiesen ist, dass der Erste auch gezahlt hat. 

Was ändert sich nicht?

Immobilienmakler können Suchaufträge in der bisherigen Weise entgegennehmen und sich alleine  vom Suchenden eine Provision versprechen lassen, wobei dies nur möglich sein soll, wenn zwischen Makler und Verkäufer zuvor keine Abrede über die Vermarktung des Objektes getroffen wurde. Auch das bloße an die Hand Geben sperrt eine alleinige Provisionslast des Interessenten.

Weiterhin ist auch eine einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers möglich. Will der Verkäufer, dass der Makler nur für ihn tätig ist, kann dies entsprechend vereinbart werden. In diesem Fall muss der Makler nur die Interessen des Verkäufers wahren, was in einigen Situationen sinnvoll erscheint.

Wer und was sind von der Neuregelung betroffen?

Der personenbezogene Anwendungsbereich soll sich auf der Käuferseite alleine auf natürliche Personen erstrecken. Soweit es den Makler betrifft, soll die Neureglung für ihn nur gelten, sofern er Unternehmer ist. Der sachliche Anwendungsbereich soll sich auf Wohnungen (Singular) und Einfamilienhäuser erstrecken, wobei eine untergeordnete Einliegerwohnung irrelevant ist. Auf die Frage, ob die Wohnung oder das Haus vermietet oder selbstgenutzt werden soll, kommt es nicht an. Nicht erfasst werden sollen zudem Gewerbeimmobilien.   

Wie ist der Zeitplan?

Am 9. Oktober 2019 hat die Bundesregierung einen Gesetzentwurf beschlossen, der nun Gegenstand des parlamentarischen Verfahrens ist. Mit einer Verabschiedung des Gesetzes ist Mitte Februar 2020 zu rechnen. Anschließend muss das Gesetz noch einmal im Bundesrat abschließend beraten werden. Nachdem dies erfolgt ist, wird das Gesetz nach seiner Ausfertigung im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Nach dem derzeitigen Gesetzentwurf tritt das Gesetz nach der Verkündigung nach einer Übergangsfrist von 6 Monaten in Kraft. Letztlich ist mit einem Inkrafttreten im September oder Oktober 2020 zu rechnen.