Datenerläuterungen zum IVD-Wohn-Preisspiegel

Nachfolgende Erläuterungen beziehen sich insbesondere auf den IVD-Wohn-Preisspiegel 2022/2023. Ein Großteil der Definitionen ist auch auf ältere Auflagen des IVD-Wohn-Preisspiegels übertragbar. Ansprechpartner bei Rückfragen ist der IVD-Research.

(1) Im IVD-Wohn-Preisspiegel wird die Entwicklung des Immobilienmarktes in ca. 450 Städten der Bundesrepublik erfasst.

Grundlage für die Preisangaben bilden die im ersten Halbjahr erhobenen Marktpreise des Jahres 2022. Die Preise sind von den Marktberichterstattern des IVD übermittelt worden. Nach Sammlung der Preisdaten werden diese aufbereitet und zusammengefasst.

(2) Um den Markt möglichst vollständig zu erfassen, sind die einzelnen Immobilienarten in Kategorien untergliedert worden. Im Wesentlichen dient dabei die Wohnlage bzw. der Wohnwert zur Abgrenzung. Mit diesem Erfassungssystem wird die Vergleichbarkeit der Preisangaben erreicht.

(3) Die Preise für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnungsmieten werden nach ihrem Wohnwert erfasst. Der Wohnwert setzt sich aus der Lagekomponente und der Qualitätskomponente zusammen.

(3 a) Die Lagekomponente berücksichtigt die Struktur der Bebauung, die verkehrsmäßige Erschließung, die Versorgung mit öffentlichen Einrichtungen, das Ausmaß der Durchgrünung des Wohngebietes und andererseits Beeinträchtigungen, z. B. durch Straßenlärm, Industrieemissionen etc. Hinzu kommen Faktoren, die sich aus der historischen Entwicklung der Städte ergeben wie beispielsweise am Ort besonders geschätzte Adressen.

Mittlere Wohnlage: Lage, die durch die typischen Strukturen eines allgemeinen Wohngebietes gekennzeichnet ist, also nicht zu den „einfachen“, wenig beliebten Randlagen zählt.

Gute Wohnlage: Lage eines Wohnbaugrundstückes in einem reinen Wohngebiet, ohne Lärmbelästigung.

Sehr gute Wohnlage: Lage eines Wohnbaugrundstückes in einem reinen Wohngebiet, dessen Umgebungsbebauung einen luxuriösen Lebensstil der Bewohner dieser Gegend erkennen lässt.

(3 b) Die Qualitätskomponente bezieht sich auf die architektonische Gestaltung, Ausstattung und den Modernisierungszustand von Gebäude oder Wohnung.

Einfacher Wohnwert: Nicht modernisiertes, jedoch instand gehaltenes Altobjekt, Lage in gemischt genutztem Gebiet (Mischgebiet) mit alter Bausubstanz, einfache Ausstattung, z. B. Typ „Siedlungshaus“.

Mittlerer Wohnwert: Objekt, das in Bausubstanz und Ausstattung einem durchschnittlichen „Standard“ entspricht und sich in einem allgemeinen Wohngebiet befindet.

Guter Wohnwert: Objekt mit guter Bausubstanz, guter Ausstattung in ruhiger, guter Wohnlage.

Sehr guter Wohnwert: Hochwertiges Objekt, erstklassige Ausstattung und Bausubstanz in sehr guter Wohnlage.

(4) Alle Preisangaben der Marktberichterstatter sind aktuelle Schwerpunktpreise. Der Schwerpunktpreis wird aus einer Spanne gebildet und stellt nicht das rechnerische Mittel der Preisspanne dar. Lautet z. B. die Spanne für eine Miete 5,00 bis 7,00 EUR, ergibt sich ein Mittelwert von 6,00 EUR. Der Schwerpunkt könnte aber ebenso gut bei 5,50 oder bei 6,25 EUR bzw. bei jedem beliebigen anderen Wert dieser Spanne liegen.

Die Gewichtung des Preises innerhalb der Spanne erfolgt einerseits durch die Marktberichterstatter vor Ort und andererseits durch die Zusammenführung mehrerer Preise innerhalb des gleichen Angebotes.

(5) Bei Mieten werden jeweils nur die bei Neuvermietung erzielten Mietpreise erfasst. Mieten aus dem Bestand sind nicht berücksichtigt. Es handelt sich dabei jeweils um die aktuell am Ort erzielten Nettokaltmieten.

(6) Alle Verkaufspreise für Wohnimmobilien, also für Eigenheime, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen sowie alle Mieten, beziehen sich auf bezugsfreie Immobilien.

(7) Renditeobjekte/Zinshäuser: Die Preise von Renditeobjekten werden durch einen Multiplikator ausgedrückt, da die Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden. Die Höhe hängt sowohl von der derzeitigen Jahresnettokaltmiete und vor allem von Erwartungen der Nachfrager hinsichtlich Lage- und Mietentwicklung, den Entwicklungsmöglichkeiten der Immobilien selbst und der Nutzungsdauer ab.

(8) Spitzen- bzw. Höchstmieten (bzw. Höchstmultiplikatoren) geben die Preise der Top-Lagen in dem Einzelsegment wieder.

(9) Analysen und Betrachtungen für Gesamtmärkte, z. B. Städteklassen oder Gesamtdeutschland, berücksichtigen etwaige regionale Unterschiede in den jeweiligen Preiskategorien nicht.

Ausgewiesene Preise und Veränderungsraten in Gesamtmärkten ergeben sich durch eine Gewichtung der herangezogenen Städtedaten und den Ausschluss von Städtedaten mit überdurchschnittlich starken Preisanstiegen und -verlusten.

(10) Zu der Betrachtung von Gesamtmärkten zählt auch die Unterteilung nach Städteklassen. Diese sind wie folgt definiert: Großstädte größer oder gleich 100.000 Einwohner (EW), Mittelstädte größer oder gleich 20.000 EW und kleiner als 100.000 EW, Kleinstädte größer oder gleich 5.000 EW und kleiner als 20.000 EW.

Ergänzend zu linksstehenden Erläuterungen wird im Folgenden genauer auf den Regelfall und auf etwaige Besonderheiten sowie Sonderfälle zu den klassischen Definitionen der Preisdaten eingegangen.

(1) Baugrundstücke Eigenheime

Regelfall: 600-800 m², voll erschlossen, für freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus.

(2) Baugrundstücke Mehrfamilienhaus

Regelfall: GFZ 0,8, voll erschlossen

(3) Eigenheime/Einfamilienhäuser

Regelfall: Bestandsobjekt, bezugsfrei, Gesamtobjektpreis in EUR, inkl. Garage und ortsübl. großem Grundstück; einfach ca. 100 m², mittel ca. 125 m², gut ca. 150 m², sehr gut ca. 200 m²

(4) Reihenhäuser

Regelfall: Bestandsobjekt, bezugsfrei, Gesamtobjektpreis in EUR, Mittelhaus ohne Garage; einfach ca. 90 m², mittel ca. 110 m², gut ca. 130 m²

(5) Eigentumswohnungen Bestand und Neubau

Regelfall: 3 Zimmer, 80 m

(6) Renditeobjekte

Regelfall: Vielfaches der Jahresnettokaltmiete, Trennung in: Bestand (mittlerer Wohnwert) und Spitze

(7) Wohnungsmieten Bestand

Regelfall: 3 Zimmer, 70 m², ohne öffentl. geförderten Wohnungsbau

(8) Wohnungsmieten Neubau

Regelfall: 3 Zimmer, 70 m², ohne öffentl. geförderten Wohnungsbau, Erstbezug, Erstvermietung im Berichtsjahr

Etwaige Abweichungen vom Regelfall sind dem jeweiligen Preisspiegel zu entnehmen. Generell gilt, dass Abweichungen die Ausnahme bleiben und aus unserer Sicht zur Beurteilung des gesamten Marktgeschehens nicht hinderlich sind.