Immobilienverband

Empfehlung des IVD im Umgang mit dem Coronavirus

Corona - Bundeseinheitliche Regelungen ausgesetzt- es gelten die Rechtsverordnungen der Bundesländer

Die Tätigkeiten von Maklern, Verwaltern, Sachverständigen und anderen Dienstleistern rund um die Immobilie können auch nach Inkrafttreten der Neuregelung im Infektionsschutzgesetz des Bundes erbracht werden. Die Eindämmungsmaßnahmen, die wie bisher abhängig von der örtlichen 7-Tagesinzidenz sind (Festlegung durch örtliche Gesundheitsämter), betreffen wie bisher vor allem den Handel, die Gastronomie und den privaten Bereich.

Die rechtlichen Regelungen zu COVID-19 sind vielfältig und über viele Gesetze und Verordnungen verteilt. Die gesetzlichen Regelungen der bundeseinheitlichen Notbremse sind zum 30.06.2021 außer Kraft getreten. Aus diesem Grund gelten wieder die unterschiedlichen landesrechtlichen Regeln. Wir haben hier für Sie eine Übersicht über die aktuellen Allgemeinverfügungen und Rechtsverordnungen der Bundesländer erstellt.

Die häufigen und oft kurzfristigen Änderungen der COVID-19-Regelungen führen dazu, dass praktisch vielfach unklar ist, welche Regelungen in Bezug auf die Durchführung von Eigentümerversammlungen oder Besichtigungen von Wohnräumen in den Bundesländern gelten und was sie bedeuten sollen. Anlässlich vieler individueller Änderungen, wissen nur wenige, welche Verordnungen und Bußgeldkataloge anlässlich der Corona-Pandemie aktuell gelten. Infolge der sich aktuell ergebenden kurzfristigen Änderungen geben die nachstehenden FAQ nur den aktuellen Stand wieder.

Weitere Informationen zu der Neureglung finden Sie auf der Seite der Bundesregierung.

Die Frage, ob und in welchem Umfang Eigentümerversammlungen (Veranstaltungen) sattfinden dürfen, hängt weiterhin von den Landesverordnungen ab.

Wir haben hier für Sie eine Übersicht über die aktuellen Allgemeinverfügungen und Rechtsverordnungen der Bundesländer erstellt.

Auf dieser Seite finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen, die uns derzeit erreichen. In Zusammenhang mit den Maßnahmen zu Einschränkungen und Lockerungen zur Eindämmung der Corona-Pandemie häufen sich Anfragen von Eigentümern, Verwaltern und Maklern unter anderem zur Durchführung von Wohnungsbesichtigungen und Handwerkerterminen sowie der Durchführung von Eigentümerversammlungen und Notarterminen. Dieser Fragenkatalog wird fortlaufend aktualisiert.

Zudem haben wir für Sie Merkblätter, Musterschreiben an Ihre Mieter, Handlungsempfehlungen und viele nützliche Links sowie eine Übersicht unseres aktuellen Webinarkalenders zusammengestellt.

RAin Annett Engel-Lindner

Rechtsberaterin
Referat Immobilienverwalter

Telefon: 0 30 / 27 57 26 0
E-Mail: info@ivd.net

Dr. Christian Osthus

Stv. Bundesgeschäftsführer, Justitiar

Telefon: 0 30 / 27 57 26 0 E-Mail: info@ivd.net

Eigentümerversammlungen

Was habe ich als Verwalter bei der Durchführung von Eigentümerversammlungen derzeit zu beachten?

In der Einladung zur Versammlung sollten Sie ausdrücklich darauf hinweisen, dass nur Geimpfte, Genesene oder aktuell Getestete Zutritt erhalten dürfen.

Dürfen bzw. müssen wir uns zur Versammlung von jedem Eigentümer einen Nachweis über geimpft, genesen oder getestet vorlegen lassen?

Grundsätzlich müssen Sie als Verwalter prüfen, ob die Voraussetzungen zur Durchführung einer Veranstaltung vorliegen.

Wie erfolgt der Nachweis, dass man genesen ist?

Als genesen gelten Personen, wenn Sie innerhalb der letzten 6 Monate positiv mittels PCR, PoC-PCR oder mittels einem anderen Nukleinsäurenachweis auf SARS-CoV-2 getestet wurden und das Testergebnis mindestens 28 Tage zurückliegt. Wenn Ihr Testdatum länger als 6 Monate zurückliegt, gelten Sie nicht mehr als genesene Person im Sinne der COVID-19-Schutzmaßnahmen-Ausnahmenverordnung (SchAusnahmV).

Es gibt bislang keinen speziellen „Genesenen-Ausweis“ oder eine spezielle Bescheinigung, die Sie anfordern müssen. Das Nachweisdokument muss als wichtigstes Kriterium erkennen lassen, dass die Infektion mittels PCR-Testung bestätigt wurde. Darüber hinaus muss zusätzlich zum Test-/Meldedatum klar ersichtlich sein, auf welche Person das Dokument ausgestellt wurde. Akzeptiert werden digitale Versionen sowie Papierversionen.

Als Nachweis können folgende Dokumente genutzt werden:

  • PCR-Befund eines Labors
  • PCR-Befund einer Ärztin/eines Arztes
  • PCR-Befund einer Teststelle bzw. eines Testzentrums
  • ärztliches Attest (sofern dieses Angaben zu Testart (PCR) und Testdatum enthält)
  • die Absonderungsbescheinigung (sofern diese Angaben zu Testart (PCR) und Test-/Meldedatum enthält)
  • weitere Bescheinigungen von Behörden (sofern diese Angaben zu Testart (PCR) und Test-/Meldedatum enthalten)

NICHT als Nachweisdokument anerkannt werden beispielsweise:

  • ein Antigenschnelltestnachweis
  • Absonderungsbescheinigungen, die keine Angaben zu Testart und/oder Test-/Meldedatum enthalten
  • Antikörpernachweise
  • Krankheitsatteste

Dürfen wir diese Daten dokumentieren (Gesundheitsdaten)?

Soweit eine Dokumentation der Personen zur Nachverfolgung durch die Landesrechtsverordnung angeordnet sein sollte, müssen Sie die entsprechenden Daten erheben. Dies betrifft aber lediglich Namen und Anschrift (ggfls. Telefonnummer) sowie Datum und Uhrzeit. Die Aufbewahrungsfrist der Daten wird in den Rechtsverordnungen unterschiedlich geregelt.

Wie verhalten wir uns, sofern ein Eigentümer keinen der „G“ Nachweise erbringen kann? Soweit ich weiß, sind Beschlüsse anfechtbar, wenn wir einen Eigentümer von der Versammlung ausschließen.

Es ist richtig, dass niemand von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen werden darf. Sollte ein Fall vorliegen, dass die 3 G-Regeln nicht eingehalten werden können, darf die Versammlung genau genommen nicht stattfinden. Gleiches gilt, wenn die zulässige Personenanzahl überschritten wird. Für diesen Fall könnte man mit einer Stimmrechtsvollmacht vorsorgen. Nehmen Sie eine ausreichende Anzahl an Vollmachtsformularen mit zur Veranstaltung.

Die landesrechtliche Anordnung, dass nur Geimpfte, Genesene oder Getestete an einer Veranstaltung teilnehmen dürfen, gilt als gesetzliche Vorgabe, die unbedingt einzuhalten ist. Teilweise wird für den Zugang eine Testflicht verlangt, wobei Geimpfte und Genesene diesen gleichgestellt werden. Geimpfte und Genesene zählen bei der Begrenzung der Personenanzahl nicht mit.

Gilt als Testnachweis z. B. auch ein Selbsttest beim Arbeitgeber?

Nein, Testungen im Sinne der Rechtsverordnung sind Verfahren zur Testung auf einen direkten Erregernachweis des Coronavirus in Form eines molekularbiologischen Tests (PCR-​Test) oder eines PoC-​Antigen-​Tests (Schnelltest). Die Tests müssen auf Grund ihrer CE-​Kennzeichnung oder auf Grund einer gemäß § 11 Absatz 1 des Medizinproduktegesetzes in der Fassung vom 7. August 2002 (BGBl. I S. 3147) erteilten Sonderzulassung verkehrsfähig sein. Nur die offiziellen Teststellen können ein entsprechendes Testzertifikat ausstellen.

Der Arbeitgeber muss unabhängig davon Testmöglichkeiten vorhalten (regionale Unterschiede beachten- teilweise ist / war es Pflicht).

Mietvertrag, Besichtigungen

Beginnt der neue Mietvertrag trotz der Corona-Pandemie zum vereinbarten Termin?

Ja, der Mietvertrag beginnt auch in der aktuellen Situation wie vertraglich festgelegt. Eventuell verzögert sich der Mietbeginn aber, da aktuelle Mieterinnen und Mieter aufgrund der Corona-Krise nicht wie geplant ausziehen können. Mieter sind zur Mietzahlung erst ab dem Tag verpflichtet, an dem die Wohnung tatsächlich bezogen wird. Es ist daher ratsam, dass sich Vermieter und zukünftiger Mieter in Verbindung zu setzen und abzustimmen, ob alles wie geplant ablaufen kann.

Ist eine Mietminderung rechtmäßig, wenn kein Handwerker kommt?

Nach Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache – Haus oder Wohnung – deren „vertragsgemäßen Gebrauch“ erheblich einschränkt, und zwar solange wie diese Einschränkung besteht. Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht.  Da es aber kein generelles Berufsverbot für Handwerker während der Pandemie gilt, können Handwerkertermine grundsätzlich stattfinden. Bei Reparaturen muss der Mieter coronabedingt den Zugang zur Wohnung nur gewähren, wenn diese dringend notwendig sind, zum Beispiel beim Rohrbruch. Wie die Gerichte das Risiko des Mietmangels auf Vermieter und Mieter in diesem Fall verlagern werden, ist bisher nicht absehbar.

Dürfen Besichtigungen noch stattfinden, u.a. in Wohnungen, die noch bewohnt sind?

Wohnungsbesichtigungen sind möglich, solange die allgemeinen Hygieneregeln eingehalten werden (AHAL, ggfls. Anwesenheitsdokumentation) und ggfls. geltende Bewegungsbeschränkungen. Bei der Besichtigung handelt es sich nicht um eine private Zusammenkunft, welche der Staat möglichst unterbinden möchte. Daher gilt auch die Zweihaushalts- bzw.- Zweipersonenregelung nicht. Vielmehr handelt es sich aus Sicht des Makler/Verwalter/Vermieter um die Aufrechterhaltung seiner beruflichen Tätigkeit und aus Sicht des Interessenten um eine notwendige Versorgungsleistung, die in der Regel wie der Einkauf von Lebensmitteln nicht aufgeschoben werden kann. Auch aus der Gesetzesbegründung zu § 28b Infektionsschutzgesetz ergibt sich, dass Zusammenkünfte nicht privat sind, wenn sie vorrangig einem Zweck jenseits eines privaten Kontextes dienen. Dies soll bei der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit der Fall sein. Ist die Wohnung noch vermietet und bewohnt, könnte der Mieter den Zutritt verweigern, wenn er zu einer Risikogruppe gehört und kein ausreichender Schutz vor einer Ansteckung gewährleistet ist. Hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Im Übrigen ist der Mieter aus dem Mietvertrag verpflichtet, Besichtigungen unter Wahrung seiner Interessen zu dulden bzw. daran mitzuwirken, dass welche stattfinden können.

Wie kann man die Anzahl der Wohnungsbesichtigungen reduzieren?

Der Makler oder der Verwalter kann die Wohnung von innen filmen und den Film dem Wohnungsinteressenten vorführen oder zur Verfügung stellen. Dies dürfte allerdings nicht als Besichtigung im Rechtssinne angesehen werden, so dass der Mietvertrag einem Widerrufsrisiko ausgesetzt ist. Durch eine solche virtuelle Besichtigungsoption würde sich aber mit hoher Wahrscheinlichkeit die Zahl derjenigen reduzieren, die die Wohnung in natura besichtigen wollen.

Dürfen Handwerker die Wohnung betreten?

Berufliche Tätigkeit ist auch im Fall der Ausgangsbeschränkung erlaubt. Wenn zu Hause ein Notfall vorliegt, z. B. ein Wasserschaden, Heizungsausfall, defektes WC, dann darf ein Handwerker kommen. Alle Arbeiten, die nicht notwendig sind, sollten allerdings auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Wo möglich, ist ein Mindestabstand von 1,5 m und die allgemeinen Hygieneregeln im Umgang mit dem Corona-Virus einzuhalten.

Notartermine

Dürfen Notartermine sattfinden?

Ja, Notariate sind geöffnet. Kaufverträge können weiterhin beurkundet werden.

 

Wie kann man Notartermine risikoärmer gestalten?

Üblich ist es, dass die Parteien des Kaufvertrages sich mit einem größeren Abstand hinsetzen. Man kann aber auch die Anzahl der teilnehmenden Personen vermindern. Beispielsweise könnte der Verkäufer den Käufer bevollmächtigen, ihn zu vertreten. Der Verkäufer könnte dann eine beglaubigte Vollmacht nachreichen. Oder der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer.

Informations-Meldepflichten

 

Besteht für den Eigentümer einer vermieteten Immobilie (Mehrfamilienhaus) eine (Fürsorge-) Pflicht bei einem Corona Verdachtsfall oder einer Quarantäne eines Bewohners die anderen Hausbewohner zu informieren? Welche Pflichten hat ein WEG-Verwalter in solchen Fällen?

Den Verwalter treffen hier keine originären Pflichten. Meldepflichten obliegen derzeit nur Ärzten, Angehörigen eines Heil- und Pflegeberufes, Leiter von Einrichtungen. Die Anordnung der Quarantäne erfolgt durch Behörde/ ggf. Polizei und diese sind auch für die weiteren Maßnahmen zuständig (Coronavirus-Meldeverordnung vom 30.01.20202)

Arbeitsverhältnis

 

Darf ein Arbeitnehmer der Arbeit fernbleiben, weil er Angst vor Ansteckung hat?

Grundsätzlich darf ein Arbeitnehmer die Arbeit nicht verweigern, weil die Ansteckungsgefahr bei der Arbeit oder auf dem Weg dorthin erhöht sein könnte. Der Arbeitgeber sollte Sorge dafür tragen, dass alle erforderlichen Schutzmaßnahmen (Bekleidung, Handschuhe, Desinfektionsmittel, Waschmöglichkeiten, ggf. Mundschutz), Mindestabstand 1,5 m bei Kontakt mit anderen Personen eingehalten werden können. Im Einzelfall kann der Arbeitgeber aber bei einer konkreten Gefährdung aufgrund seiner Fürsorgepflicht verpflichtet sein, den Arbeitnehmer von der Arbeit freizustellen oder Arbeit im Homeoffice zu erlauben, wenn diese Möglichkeit besteht.

Wie reagiere ich bei einem Verdachtsfall im Unternehmen oder bei infizierten Mitarbeitern?

Arbeitgeber müssen die notwendigen Schutzmaßnahmen für ihre Mitarbeiter (Arbeitsumfeld, SARS-CoV2-Arbeitsschutzstandard, Hygienekonzepte, Vermeidung von Kontakten, Homeoffice) treffen. Bestand Kontakt mit einer Person, bei der das Coronavirus nachgewiesen wurde, sollte unverzüglich und unabhängig von Symptomen eine Testung durch einen Arzt angefragt werden. Derzeit wird davon ausgegangen, dass es nach einer Ansteckung bis zu 14 Tage dauern kann, bis Krankheitszeichen auftreten.

Bitte beachten Sie auch die regionalen Rechtsverordnungen zu den nationalen und internationalen Reisebeschränkungen.

Öffnung von Ladenlokalen von Maklern und Verwaltern

 

Darf ich mein Ladenlokal öffnen?

Der aktuelle Lockdown dauert bis voraussichtlich 18. April 2021 an. Während das Gastgewerbe und der Einzelhandel ihre Betriebe für den Publikumsverehr weitgehend schließen müssen, können Makler- und Verwaltungsunternehmen in den meisten Bundesländern weiterhin öffnen und Kunden empfangen. Zwar sind diese Unternehmen in den maßgeblichen Rechtsverordnungen namentlich nicht benannt. Dadurch, dass in den Rechtsverordnungen meist nur diejenigen Dienstleistungen aufgeführt werden, die nicht öffnen dürfen, ist im Umkehrschluss davon auszugehen, dass Makler und Verwalter von den Schließungen nicht betroffen sind. Bevor das Ladenlokal geöffnet wird, sollte sich jeder Gewerbetreibende noch einmal in der für sein Bundesland maßgeblichen Rechtsverordnung vergewissern. Außerhalb der genannten Ruhetage bleiben Besichtigungen weiterhin möglich, wenn diese aus der Perspektive des Interessenten eine gewisse Dringlichkeit aufweisen. Wohnungsabnahmen und -übergaben sind grundsätzlich immer möglich, alles natürlich mit Abstand.