Immobilienverband

Zertifizierung des Verwalters – Rechtsverordnung auf der Zielgeraden

von Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz mit Wirkung vom 1. Dezember 2020 wurde der grundsätzliche Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters geschaffen. Ab dem 1. Dezember 2022 darf sich als zertifizierter Verwalter nach § 26 a Absatz 1 WEG nur bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat, die den Nachweis erbringt, dass der Verwalter über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die Rechtsverordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem WEG liegt jetzt in der finalen Fassung vor.

Die Rechtsverordnung ist am 6. Oktober 2021 an den Bundesrat weitergeleitet worden. Es ist denkbar, dass sich der Bundesrat bereits am 26. November 2021 in seiner Plenarsitzung mit der Materie befasst und die Rechtsverordnung noch in diesem Jahr in Kraft treten wird.

Damit hätten die Industrie- und Handelskammern (IHK) noch etwas Zeit, um die erforderlichen Prüfungsausschüsse zu bilden und den Prüfungsablauf und dessen Inhalte zu definieren. Dies ist auch dringend erforderlich, wenn die Eigentümer von Wohnungseigentümergemeinschaften ab dem 1. Dezember 2022 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen können. Ab diesem Zeitpunkt müssen die WEG-Verwalter bereits die Prüfung zum zertifizierten Verwalter absolviert haben, die aus einem mündlichen und einem schriftlichen Teil besteht. Die derzeitige Fassung der Rechtsverordnung sieht vor, dass auf den schriftlichen Prüfungsteil 90 Minuten und auf mündliche Prüfung mindestens 15 Minuten entfallen sollen. Beide Prüfungsteile müssen bestanden werden. Dies ist der Fall, wenn jeweils mindestens 50 Prozent der erzielbaren Punkte erreicht wurden.

IHK legen Prüfungsthemen fest

Die IHK legen die Prüfungsthemen im Einzelnen fest, wobei alle vier Themenbereiche der Anlage 1 – dazu gehören Grundlagen der Immobilienwirtschaft sowie rechtliche, kaufmännische und technische Grundlagen – dieser Rechtsverordnung zu berücksichtigen sind. Gegenstand der mündlichen Prüfung muss in jedem Fall auch das Wohnungseigentumsrecht sein. Die unbeschränkte Wiederholungsmöglichkeit der Prüfung bleibt erhalten. An diese sind keine weiteren Voraussetzungen geknüpft.

Die Rechtsverordnung sieht vor, dass bestimmte Personen und Personengruppen von der Prüfungspflicht befreit sind. In den Kreis der von der Prüfungspflicht befreiten Personen gehören nach der aktuell vorliegenden Fassung unter anderen neben den Absolventen einer Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann der Immobilienwirtschaft erfreulicherweise jetzt auch „Geprüfte Immobilienfachwirte/-wirtinnen“, die einen anerkannten Abschluss erlangt haben. Eine Vielzahl der aktiv tätigen Immobilienverwalter verfügt neben den regelmäßigen Fortbildungen über eben diese Ausbildung.

Die Befreiung von der Prüfungspflicht bedeutet die rechtliche Gleichstellung mit einem zertifizierten Verwalter nach § 19 Absatz 2 WEG. Etwas widersprüchlich erscheint daher die Einschränkung, dass die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter“ nur derjenige tragen darf, der die Prüfung auch tatsächlich abgelegt hat. In jedem Fall wird dem gesetzlichen Anspruch eines Eigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG Genüge getan, wenn eine nach dem Gesetz gleichgestellte Person bestellt wird.

Um diesen Widerspruch praxistauglich zu lösen und die Nachweisbarkeit der Gleichstellung insbesondere im Rahmen der Akquise zu erleichtern, wäre die Einführung eines „Gleichstellungs-Zertifikates“ eine patente Lösungsmöglichkeit, um eben diese Gleichstellung auch angemessen belegen zu können.

Vermutlich aber wird die Mehrzahl der praktizierenden Verwalter ohnehin eine Prüfung ablegen, um den Titel „Zertifizierter Verwalter“ tragen zu können.

Regeln für juristische Personen

Die Regelungen für juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter sind unverändert bestehen geblieben. Diese dürfen sich als zertifizierte Verwalter nur bezeichnen, wenn alle bei ihr unmittelbar mit den Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betrauten Personen die Prüfung zum zertifizierten Verwalter erfolgreich abgelegt haben. Unmittelbar mit den Aufgaben betraut sind Beschäftigte, die typische Aufgaben wie die Leitung einer Eigentümerversammlung oder der Umsetzung von Verwaltungsmaßnahmen außerhalb der Versammlung wahrnehmen. In Abgrenzung dazu sind Personen, die nur untergeordnete Tätigkeiten (Sekretariat, Hausmeister) ausüben oder Personen, die ausschließlich Leitungsfunktionen im Unternehmen haben, nicht prüfungspflichtig.

Als „zertifiziert“ bezeichnen dürfen sich all diejenigen Unternehmen, bei denen alle Personen, die unmittelbare Verwaltungsaufgaben ausüben, entweder die Prüfung erfolgreich abgelegt haben oder solchen Personen gleichgestellt sind. Sollte die Zahl derjenigen, die die Prüfung erfolgreich abgelegt haben im Vergleich zu den „nur“ gleichgestellten Personen geringer sein, darf die Bezeichnung „Zertifizierter Verwalter“ wiederum nicht geführt werden.

Jeder Geschäftsinhaber ist damit gehalten, die Anzahl der zertifizierten Mitarbeiter fortlaufend zu verifizieren und im Zweifel auch die einzelnen Zertifikate der Mitarbeiter bereit zu halten, um dies gegenüber der Eigentümergemeinschaft nachweisen zu können.

In der Praxis

Die praktischen Probleme bei der Durchsetzung liegen auf der Hand. Bereits bei der Verwalterbestellung in einer Eigentümerversammlung wird dem Unternehmen eine große Darlegungslast auferlegt. Gerade in größeren Unternehmen wird es erforderlich sein, die gesamte interne personelle Organisation des Unternehmens darzulegen.

Auf diesen organisatorischen Aufwand sollten sich die Verwalter gut vorbereiten, um auch in der Akquise neuer Eigentümergemeinschaften erfolgreich sein zu können. Mitarbeiterzertifikate sollten bestenfalls in digitaler Form, jederzeit zugänglich aufbewahrt werden. Verwalter sollten sich spätestens Anfang nächsten Jahres um geeignete Vorbereitungskurse bemühen, sofern eine Zertifizierung notwendig oder beabsichtigt ist. Die Prüfungsgebühren werden pro Prüfung im Mittel auf 340 Euro geschätzt.

Ausnahmen

Zwei Ausnahmen gelten hier: Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits Verwalter einer Eigentümergemeinschaft waren, gelten dieser gegenüber noch bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter, auch wenn sie noch keine Prüfung abgelegt haben.

Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ist nicht erforderlich, wenn die Gemeinschaft aus weniger als neun Sondereigentumseinheiten besteht, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als zwei Drittel der Wohnungseigentümer eine solche Bestellung verlangt.

 

Dieser Beitrag ist erschienen im AIZ-Immobilienmagazin, Ausgabe 11/2021.

RAin Annett Engel-Lindner

Rechtsberaterin
Referat Immobilienverwalter

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