Immobilienverband

Empfehlung des IVD im Umgang mit dem Coronavirus

Was gilt für die Makler-, Verwalter- oder Sachverständigentätigkeit

Das Gesetz zur Änderung des Infektionsschutzgesetzes ist am 24. November 2021 in Kraft getreten. Es gilt grundsätzlich bis zum Ablauf des 19. März 2022.

Grundsätzlich lässt sich zusammenfassen:

  • dass Immobilienbesichtigungen weiterhin möglich sind, weil es sich hierbei nicht um private Zusammenkünfte handelt.
  • Soweit es um Eigentümerversammlungen geht, sind gegebenenfalls die jeweiligen 3G- und 2G-Regelungen und Personenbeschränkungen für Veranstaltungen zu beachten.
  • Ladenlokale müssen für den Publikumsverkehr derzeit nicht geschlossen werden. In Sachsen, wo zum Beispiel Versicherungsagenturen und andere Finanzdienstleistungsbüros bis voraussichtlich zum 12. Dezember 2021 für Publikum schließen müssen, werden Immobilienmakler in der Länderverordnung nicht explizit erwähnt. Deshalb ist davon auszugehen, dass auch in Sachsen Immobilienmakler ihre Ladenlokale offen lassen können.

Soweit es um die Makler-, Verwalter- oder Sachverständigentätigkeit geht, enthält das Infektionsschutzgesetz keine konkreten Regelungen. Einfluss auf die konkrete Tätigkeit haben vor allem die Corona-Verordnungen der Länder, wobei diese weiterhin keine spezifischen Regelungen enthalten, die auf die konkreten Tätigkeiten gerichtet sind. In der vergangenen Woche hat wieder eine Konferenz der Ministerpräsidenten stattgefunden, auf der eine ähnlich gelagerte Vorgehensweise vereinbart wurde. So soll für das Einsetzen der Schutzmaßnahmen künftig auch die Hospitalisierungsrate maßgeblich sein. Die Umsetzung des Beschlusses ist noch nicht überall abgeschlossen.

2G/3G-Regelung für Eigentümerversammlungen

Mit der Einführung der 2G-Regelungen in den meisten Bundesländern, wonach nur noch von Corona Genesene oder Geimpfte Zutritt zu bestimmten Räumlichkeiten erhalten dürfen, stellt sich die Frage, wie mit der Durchführung von Eigentümerversammlungen umzugehen ist.

Grundsätzlich gilt, dass jedem Eigentümer als Kernrecht des Wohnungseigentumsrechtes die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung eingeräumt werden muss. Die Anwendung der 2G-Regelung kann jedoch dazu führen, dass ungeimpfte Personen nicht an der Versammlung teilnehmen können.

Achtung Verwalter! Sie dürfen weder eine Versammlung einberufen, die unter die Bedingung gestellt wird, dass nur Genesene und Geimpfte Zutritt erhalten werden, noch dürfen Sie Personen, die nicht unter die 2G-Regelung fallen zur Wahrnehmung des Vertretungsrechtes (Abstimmung mit Vollmacht) drängen. Auch darf eine Eigentümerversammlung nicht stattfinden, wenn sich ungeimpfte Personen Zutritt zur Versammlung verschaffen möchten. Werden dennoch Beschlüsse ohne Einhaltung dieser Maßgaben auf einer Eigentümerversammlung gefasst, werden diese Beschlüsse erfolgreich anfechtbar sein.

Formulieren Sie die Einladung zur Versammlung daher möglichst so neutral wie möglich. Ein Musterschreiben für eine Einladung finden Mitglieder auf unserer Homepage.

Vertreterversammlung

Soweit die Durchführung einer Präsenzversammlung danach nicht möglich sein sollte, bietet sich die Vertreterversammlung als Lösungsmöglichkeit an: Der Verwalter erhält von den Eigentümern Stimmrechtsvollmachten – mit oder ohne konkrete Weisungen – und kann das Stimmrecht der Eigentümer in der Versammlung als ihr Vertreter ausüben. Da es sich bei der Stimmrechtswahrnehmung um höchstpersönliche Eigentümerrechte handelt, liegt es in der freien Entscheidung der Eigentümer, ob sie diese Möglichkeit wahrnehmen möchten.

Ein Musterschreiben für eine Einladung sowie für eine Vollmacht, Praxistipps und aktuelle Urteile finden Mitglieder in unserem Merkblatt zur Vertreterversammlung.

Umlaufbeschluss - schriftlicher Beschluss

Es besteht zudem die Möglichkeit eine Beschlussfassung unabhängig von einer Eigentümerversammlung durchzuführen. Hierbei müssen alle Eigentümer aktiv zustimmen, anderenfalls ist der Beschluss nicht zustande gekommen.

Online-Teilnahme an Präsenzveranstaltung

Sofern eine Eigentümergemeinschaft bereits von ihrer seit der Reform des WEG bestehenden Beschlusskompetenz Gebrauch gemacht haben sollte, die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen zu gestatten, wäre diese Art der Durchführung der „Königsweg“. Aber auch hier sind die Regelungen für die Durchführung der Präsenzveranstaltung einzuhalten.

Abfrage 2G/3G - Voraussetzungen durch den Verwalter?

Die Vorschriften der DSGVO lassen eine Abfrage durch den Verwalter nach dem Impf- oder Genesungsstatus oder die Vorlage eines Corona-Testergebnisses nicht bzw. nur dann zu, wenn die Versammlung in den Räumlichkeiten des Verwalters stattfindet (Hausrecht). Wenn vor der Eigentümerversammlung eine Zugangskontrolle durchgeführt wird, muss dies als Ausübung des Hausrechtes gelten. Der Hausherr darf bzw. muss dann Ungeimpften und nicht Genesenen bzw. bei Nichtvorliegen eines amtlichen Testergebnisses den Zutritt verweigern. Im Regelfall erfolgt die Durchführung der Versammlung in Hotel- oder Gaststätten. Das Hausrecht obliegt dann den Betreibern der Örtlichkeit.

3-G-Regelung am Arbeitsplatz – Zugangsbeschränkung

Der neu gefasste § 28b Abs. 1-3 IfSG sieht die Einführung einer 3G-Regelung am Arbeitsplatz vor. Diese lässt sich wie folgt zusammenfassen:

Pflichten des Arbeitgebers – Pflichten des Arbeitnehmers

Arbeitgeber sind zur Kontrolle des 3G-Nachweises vor Betreten der Arbeitsstätte und der Dokumentation dieser Kontrollen verpflichtet, wobei die Kontrolle auch an geeignete Beschäftigte oder Dritte delegiert werden kann. Bei geimpften und genesenen Personen muss der Nachweis nur einmal erbracht werden.

Die Beschäftigten haben eigenverantwortlich dafür Sorge zu tragen, dass sie gültige 3G-Nachweise vorlegen können. Soweit es sich um einen Corona-Test handelt, können hierfür die kostenfreien Bürgertests oder die betrieblichen Testangebote (zwei pro Woche) nach § 4 Corona-ArbeitsschutzVO in Anspruch genommen werden. Betriebliche Testangebote können jedoch nur genutzt werden, wenn sie durch beauftragte Dritte durchgeführt und bescheinigt oder unter Aufsicht im Betrieb durchgeführt und dokumentiert werden. Bietet der Arbeitgeber die zwei Tests in der Woche nur als unbeaufsichtigte Selbsttests an, müssen die verpflichteten Personen an jedem Arbeitstag über einen aktuellen externen Testnachweis verfügen. Will oder kann der Arbeitnehmer seinen 3G-Status nicht offenlegen bzw. nachweisen und erbringt infolgedessen seine Arbeitsleistung nicht, steht ihm in der Regel kein Vergütungsanspruch zu.

Anforderungen an den Nachweis

Testnachweis
Die zugrundeliegende Testung darf maximal 24 Stunden zurückliegen. Wenn es sich um einen PCR-Test handelt, darf die Testung maximal 48 Stunden zurückliegen. Die Gültigkeit des Testnachweises muss zum Zeitpunkt der betrieblichen Zugangskontrolle gegeben sein.

Impfnachweis
Bei geimpften Personen muss die für den vollständigen Schutz erforderliche Impfdosis mindestens 14 Tage her sein (§ 2 Nr. COVID-19-Schutzmaßnahmen- Ausnahmenverordnung). Hierzu kann der klassische Impfausweis oder das EU-Impfzertifikat (in elektronischer Form) vorgelegt werden.

Genesenennachweis
Bei Genesenen muss die Testung auf dem Genesenennachweis mindestens 28 Tage sowie maximal sechs Monate zurückliegen (§ 2 Nr. 5 COVID-19-Schutzmaßnahmen- Ausnahmenverordnung).

Dokumentation der betrieblichen Zugangskontrollen

Es genügt, am jeweiligen Kontrolltag den Vor- und Zunamen der Beschäftigten in einer Liste "abzuhaken", wenn der jeweilige Nachweis durch den Beschäftigten erbracht worden ist. Bei geimpften und genesenen Personen muss das Vorhandensein eines gültigen Nachweises nur einmal erfasst und dokumentiert werden. Bei Genesenen ist zusätzlich das Enddatum des Genesenenstatus zu dokumentieren.

Datenschutzrechtliche Hinweise

Der Arbeitgeber darf den Impf-, Genesenen- und Testnachweis verarbeiten, soweit dies zum Zweck der Nachweiskontrolle erforderlich ist. Die Daten sind spätestens sechs Monate nach ihrer Erhebung zu löschen.

Arbeit im Homeoffice

§ 28b Abs. 4 IfSG verpflichtet die Arbeitgeber, den Beschäftigten im Fall von Büroarbeit oder vergleichbaren Tätigkeiten die Arbeit im Homeoffice anzubieten, wenn keine zwingenden betriebsbedingten Gründe entgegenstehen. Die Beschäftigten müssen ein solches Angebot annehmen, wenn ihrerseits keine Gründe entgegenstehen.

Betriebsbedingte Gründe können vorliegen, wenn die Betriebsabläufe sonst erheblich eingeschränkt würden oder gar nicht aufrechterhalten werden könnten. Beispiele können sein: mit einer Bürotätigkeit verbundene Nebentätigkeiten wie die Bearbeitung und Verteilung der eingehenden Post, die Bearbeitung des Wareneingangs und Warenausgangs, Schalterdienste bei weiterhin erforderlichen Kunden- und Mitarbeiterkontakten, Wartungsaufgaben (zum Beispiel IT-Service), Hausmeisterdienste und Notdienste zur Aufrechterhaltung des Betriebes, unter Umständen auch die Sicherstellung der Ersten Hilfe im Betrieb.

RAin Annett Engel-Lindner

Rechtsberaterin
Referat Immobilienverwalter

Telefon: 0 30 / 27 57 26 0
E-Mail: info@ivd.net

Dr. Christian Osthus

Stv. Bundesgeschäftsführer, Justitiar

Telefon: 0 30 / 27 57 26 0 E-Mail: info@ivd.net

Eigentümerversammlungen

Was habe ich als Verwalter bei der Durchführung von Eigentümerversammlungen derzeit zu beachten?

In der Einladung zur Versammlung sollten Sie ausdrücklich darauf hinweisen, dass nur Geimpfte, Genesene oder aktuell Getestete Zutritt erhalten dürfen.

Dürfen bzw. müssen wir uns zur Versammlung von jedem Eigentümer einen Nachweis über geimpft, genesen oder getestet vorlegen lassen?

Grundsätzlich müssen Sie als Verwalter prüfen, ob die Voraussetzungen zur Durchführung einer Veranstaltung vorliegen.

Wie erfolgt der Nachweis, dass man genesen ist?

Als genesen gelten Personen, wenn Sie innerhalb der letzten 6 Monate positiv mittels PCR, PoC-PCR oder mittels einem anderen Nukleinsäurenachweis auf SARS-CoV-2 getestet wurden und das Testergebnis mindestens 28 Tage zurückliegt. Wenn Ihr Testdatum länger als 6 Monate zurückliegt, gelten Sie nicht mehr als genesene Person im Sinne der COVID-19-Schutzmaßnahmen-Ausnahmenverordnung (SchAusnahmV).

Es gibt bislang keinen speziellen „Genesenen-Ausweis“ oder eine spezielle Bescheinigung, die Sie anfordern müssen. Das Nachweisdokument muss als wichtigstes Kriterium erkennen lassen, dass die Infektion mittels PCR-Testung bestätigt wurde. Darüber hinaus muss zusätzlich zum Test-/Meldedatum klar ersichtlich sein, auf welche Person das Dokument ausgestellt wurde. Akzeptiert werden digitale Versionen sowie Papierversionen.

Als Nachweis können folgende Dokumente genutzt werden:

  • PCR-Befund eines Labors
  • PCR-Befund einer Ärztin/eines Arztes
  • PCR-Befund einer Teststelle bzw. eines Testzentrums
  • ärztliches Attest (sofern dieses Angaben zu Testart (PCR) und Testdatum enthält)
  • die Absonderungsbescheinigung (sofern diese Angaben zu Testart (PCR) und Test-/Meldedatum enthält)
  • weitere Bescheinigungen von Behörden (sofern diese Angaben zu Testart (PCR) und Test-/Meldedatum enthalten)

NICHT als Nachweisdokument anerkannt werden beispielsweise:

  • ein Antigenschnelltestnachweis
  • Absonderungsbescheinigungen, die keine Angaben zu Testart und/oder Test-/Meldedatum enthalten
  • Antikörpernachweise
  • Krankheitsatteste

Dürfen wir diese Daten dokumentieren (Gesundheitsdaten)?

Soweit eine Dokumentation der Personen zur Nachverfolgung durch die Landesrechtsverordnung angeordnet sein sollte, müssen Sie die entsprechenden Daten erheben. Dies betrifft aber lediglich Namen und Anschrift (ggfls. Telefonnummer) sowie Datum und Uhrzeit. Die Aufbewahrungsfrist der Daten wird in den Rechtsverordnungen unterschiedlich geregelt.

Wie verhalten wir uns, sofern ein Eigentümer keinen der „G“ Nachweise erbringen kann? Soweit ich weiß, sind Beschlüsse anfechtbar, wenn wir einen Eigentümer von der Versammlung ausschließen.

Es ist richtig, dass niemand von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen werden darf. Sollte ein Fall vorliegen, dass die 3 G-Regeln nicht eingehalten werden können, darf die Versammlung genau genommen nicht stattfinden. Gleiches gilt, wenn die zulässige Personenanzahl überschritten wird. Für diesen Fall könnte man mit einer Stimmrechtsvollmacht vorsorgen. Nehmen Sie eine ausreichende Anzahl an Vollmachtsformularen mit zur Veranstaltung.

Die landesrechtliche Anordnung, dass nur Geimpfte, Genesene oder Getestete an einer Veranstaltung teilnehmen dürfen, gilt als gesetzliche Vorgabe, die unbedingt einzuhalten ist. Teilweise wird für den Zugang eine Testflicht verlangt, wobei Geimpfte und Genesene diesen gleichgestellt werden. Geimpfte und Genesene zählen bei der Begrenzung der Personenanzahl nicht mit.

Gilt als Testnachweis z. B. auch ein Selbsttest beim Arbeitgeber?

Nein, Testungen im Sinne der Rechtsverordnung sind Verfahren zur Testung auf einen direkten Erregernachweis des Coronavirus in Form eines molekularbiologischen Tests (PCR-​Test) oder eines PoC-​Antigen-​Tests (Schnelltest). Die Tests müssen auf Grund ihrer CE-​Kennzeichnung oder auf Grund einer gemäß § 11 Absatz 1 des Medizinproduktegesetzes in der Fassung vom 7. August 2002 (BGBl. I S. 3147) erteilten Sonderzulassung verkehrsfähig sein. Nur die offiziellen Teststellen können ein entsprechendes Testzertifikat ausstellen.

Der Arbeitgeber muss unabhängig davon Testmöglichkeiten vorhalten (regionale Unterschiede beachten- teilweise ist / war es Pflicht).

Öffnung von Ladenlokalen von Maklern und Verwaltern

Darf ich mein Ladenlokal öffnen?

Ja, außer in Sachsen, wo zum Beispiel Versicherungsagenturen und andere Finanzdienstleistungsbüros bis voraussichtlich zum 12. Dezember 2021 für Publikum schließen müssen. Es ist davon auszugehen, dass in Sachsen hiervon auch Immobilienmakler betroffen sind. Ob weitere Länder nachziehen und die sächsische Regelung übernehmen, ist noch offen.

 

Notartermine

Dürfen Notartermine sattfinden?

Ja, Notariate sind geöffnet. Kaufverträge können weiterhin beurkundet werden.

 

Wie kann man Notartermine risikoärmer gestalten?

Üblich ist es, dass die Parteien des Kaufvertrages sich mit einem größeren Abstand hinsetzen. Man kann aber auch die Anzahl der teilnehmenden Personen vermindern. Beispielsweise könnte der Verkäufer den Käufer bevollmächtigen, ihn zu vertreten. Der Verkäufer könnte dann eine beglaubigte Vollmacht nachreichen. Oder der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer.

Informations-Meldepflichten

 

Besteht für den Eigentümer einer vermieteten Immobilie (Mehrfamilienhaus) eine (Fürsorge-) Pflicht bei einem Corona Verdachtsfall oder einer Quarantäne eines Bewohners die anderen Hausbewohner zu informieren? Welche Pflichten hat ein WEG-Verwalter in solchen Fällen?

Den Verwalter treffen hier keine originären Pflichten. Meldepflichten obliegen derzeit nur Ärzten, Angehörigen eines Heil- und Pflegeberufes, Leiter von Einrichtungen. Die Anordnung der Quarantäne erfolgt durch Behörde/ ggf. Polizei und diese sind auch für die weiteren Maßnahmen zuständig (Coronavirus-Meldeverordnung vom 30.01.2020)

Arbeitsverhältnis

Darf ein Arbeitnehmer der Arbeit fernbleiben, weil er Angst vor Ansteckung hat?

Grundsätzlich darf ein Arbeitnehmer die Arbeit nicht verweigern, weil die Ansteckungsgefahr bei der Arbeit oder auf dem Weg dorthin erhöht sein könnte. Der Arbeitgeber sollte Sorge dafür tragen, dass alle erforderlichen Schutzmaßnahmen (Bekleidung, Handschuhe, Desinfektionsmittel, Waschmöglichkeiten, ggf. Mundschutz), Mindestabstand 1,5 m bei Kontakt mit anderen Personen eingehalten werden können. Im Einzelfall kann der Arbeitgeber aber bei einer konkreten Gefährdung aufgrund seiner Fürsorgepflicht verpflichtet sein, den Arbeitnehmer von der Arbeit freizustellen oder Arbeit im Homeoffice zu erlauben, wenn diese Möglichkeit besteht.

Wie reagiere ich bei einem Verdachtsfall im Unternehmen oder bei infizierten Mitarbeitern?

Arbeitgeber müssen die notwendigen Schutzmaßnahmen für ihre Mitarbeiter (Arbeitsumfeld, SARS-CoV2-Arbeitsschutzstandard, Hygienekonzepte, Vermeidung von Kontakten, Homeoffice) treffen. Bestand Kontakt mit einer Person, bei der das Coronavirus nachgewiesen wurde, sollte unverzüglich und unabhängig von Symptomen eine Testung durch einen Arzt angefragt werden. Derzeit wird davon ausgegangen, dass es nach einer Ansteckung bis zu 14 Tage dauern kann, bis Krankheitszeichen auftreten.

Bitte beachten Sie auch die regionalen Rechtsverordnungen zu den nationalen und internationalen Reisebeschränkungen.

Mietvertrag, Besichtigungen

Beginnt der neue Mietvertrag trotz der Corona-Pandemie zum vereinbarten Termin?

Ja, der Mietvertrag beginnt auch in der aktuellen Situation wie vertraglich festgelegt. Eventuell verzögert sich der Mietbeginn aber, da aktuelle Mieterinnen und Mieter aufgrund der Corona-Krise nicht wie geplant ausziehen können. Mieter sind zur Mietzahlung erst ab dem Tag verpflichtet, an dem die Wohnung tatsächlich bezogen wird. Es ist daher ratsam, dass sich Vermieter und zukünftiger Mieter in Verbindung zu setzen und abzustimmen, ob alles wie geplant ablaufen kann.

Ist eine Mietminderung rechtmäßig, wenn kein Handwerker kommt?

Nach Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache – Haus oder Wohnung – deren „vertragsgemäßen Gebrauch“ erheblich einschränkt, und zwar solange wie diese Einschränkung besteht. Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht.  Da es aber kein generelles Berufsverbot für Handwerker während der Pandemie gilt, können Handwerkertermine grundsätzlich stattfinden. Bei Reparaturen muss der Mieter coronabedingt den Zugang zur Wohnung nur gewähren, wenn diese dringend notwendig sind, zum Beispiel beim Rohrbruch. Wie die Gerichte das Risiko des Mietmangels auf Vermieter und Mieter in diesem Fall verlagern werden, ist bisher nicht absehbar.

Dürfen Besichtigungen noch stattfinden, u.a. in Wohnungen, die noch bewohnt sind?

Wohnungsbesichtigungen sind möglich, solange die allgemeinen Hygieneregeln eingehalten werden (AHAL, ggfls. Anwesenheitsdokumentation) und ggfls. geltende Bewegungsbeschränkungen. Bei der Besichtigung handelt es sich nicht um eine private Zusammenkunft, welche der Staat möglichst unterbinden möchte. Daher gilt auch die Zweihaushalts- bzw.- Zweipersonenregelung nicht. Vielmehr handelt es sich aus Sicht des Makler/Verwalter/Vermieter um die Aufrechterhaltung seiner beruflichen Tätigkeit und aus Sicht des Interessenten um eine notwendige Versorgungsleistung, die in der Regel wie der Einkauf von Lebensmitteln nicht aufgeschoben werden kann. Auch aus der Gesetzesbegründung zu § 28b Infektionsschutzgesetz ergibt sich, dass Zusammenkünfte nicht privat sind, wenn sie vorrangig einem Zweck jenseits eines privaten Kontextes dienen. Dies soll bei der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit der Fall sein. Ist die Wohnung noch vermietet und bewohnt, könnte der Mieter den Zutritt verweigern, wenn er zu einer Risikogruppe gehört und kein ausreichender Schutz vor einer Ansteckung gewährleistet ist. Hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Im Übrigen ist der Mieter aus dem Mietvertrag verpflichtet, Besichtigungen unter Wahrung seiner Interessen zu dulden bzw. daran mitzuwirken, dass welche stattfinden können.

Wie kann man die Anzahl der Wohnungsbesichtigungen reduzieren?

Der Makler oder der Verwalter kann die Wohnung von innen filmen und den Film dem Wohnungsinteressenten vorführen oder zur Verfügung stellen. Dies dürfte allerdings nicht als Besichtigung im Rechtssinne angesehen werden, so dass der Mietvertrag einem Widerrufsrisiko ausgesetzt ist. Durch eine solche virtuelle Besichtigungsoption würde sich aber mit hoher Wahrscheinlichkeit die Zahl derjenigen reduzieren, die die Wohnung in natura besichtigen wollen.

Dürfen Handwerker die Wohnung betreten?

Berufliche Tätigkeit ist auch im Fall der Ausgangsbeschränkung erlaubt. Wenn zu Hause ein Notfall vorliegt, z. B. ein Wasserschaden, Heizungsausfall, defektes WC, dann darf ein Handwerker kommen. Alle Arbeiten, die nicht notwendig sind, sollten allerdings auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Wo möglich, ist ein Mindestabstand von 1,5 m und die allgemeinen Hygieneregeln im Umgang mit dem Corona-Virus einzuhalten.